지난해 10·15대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 갱신 계약 비율이 증가하고 있다.

이런 가운데 이달 들어 서울 아파트 전월세 갱신계약 비율이 전체 임대차 계약의 절반을 넘어선 것으로 나타났다.

28일 국토교통부 실거래가시스템 자료에 따르면 올해 1~3월 계약된 서울 아파트 전월세 계약 가운데 갱신계약 비율은 48.2%로, 이는 작년 갱신계약 비율(평균 41.2%)보다 7%포인트 늘어난 수치다.

특히 올해 3월의 갱신계약 비율은 51.8%로 신규 계약보다 많았다.

서울 아파트 전월세 갱신계약은 서울 전역이 토허구역으로 지정된 작년 10월 41.93%(11월 39.84%) 수준이었다. 그러나 12월 43.22%로 늘더니 올해 들어 1월 45.9%, 2월 49%, 3월 50%로 빠르게 상승하고 있다.

이같은 상황은 2년 전 대비 전셋값이 오르고 매수자가 즉시 실거주해야 하는 토지거래허가구역 지정 여파로 풀이된다. 신규 전월세 물건이 줄어들면서 재계약을 하고 눌러앉는 세입자가 늘고 있는 것이다.

정부의 강력한 대출 규제로 전세 대출이 어려워진 것도 재계약으로 이어지는 요인으로 지목된다.


3월 갱신계약 비율이 가장 높은 곳은 중랑구로 70.5%를 기록했다. 영등포구의 갱신계약 비율(62.7%)은 두 번째로 높았고, 이어 강동구 59.9%, 성북구 59.5%, 마포구 57.9% 순으로 집계됐다. 강남구(55.8%)와 서초·송파구(55.7%) 등도 강남 3구도 50%를 웃돌았다.

갱신 계약이 늘었지만, 평균 갱신권 사용 비율은 감소했다.

국토부 실거래가시스템을 보면 지난해 평균 49.3%였던 갱신권 사용 비율은 올해 들어 이달까지 42.8%로 감소했다.

다만, 갱신권 사용 비율은 임대 유형별로 차이를 보였다. 전세 갱신 계약 비율은 지난해 45.5%에서 올해 52.3%로 증가한 가운데, 동기간 갱신권 사용 비율은 55.9%에서 53.0%로 소폭 감소했다.

이에 비해 월세 계약의 갱신 계약 비율은 지난해 35.6%에서 올해 43.7%로 증가한 반면, 갱신권 사용 비율은 지난해 38.1%에서 올해 29.7%로 줄었다.

월세보다 상대적으로 보증금이 높은 전세 계약을 중심으로 갱신권 사용이 많았던 것으로 풀이된다.

정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 “임대인과 임차인 모두 거래 비용 절감 차원에서 갱신계약을 선호하는 경향이 강하다”면서 “갱신권은 계약기간 내 한 번만 사용할 수 있어서 보증금이 높은 전세를 중심으로 갱신권 사용이 많다”고 말했다.

이어 “갱신권을 이미 소진한 임차인도 이사하기보다는 보증금 인상분을 월세로 돌리면서 재계약을 한 것 같다”고 덧붙였다.

갱신권 사용 감소는 월세 계약 증가로 이어지고 있는데, 지난해 평균 43.2%(국토부 실거래가 통계)였던 서울 아파트 월세 비율은 올해 들어 47.9%로 늘었다.

특히 신규 전월세 계약 중 월세(반전세 등) 비중은 지난해 47.5%에서 올해 52.5%로 급증했다. 전세 대출이 막히면서 보증금이 부족한 임차인들이 전세를 보증부 월세로 전환하는 경우가 많은 것으로 업계는 보고 있다.