정부가 도심 내 노후 주거지 정비의 핵심 카드로 꺼내든 도심 공공주택 복합사업이 3년 만에 신규 후보지 공모를 시작하며 재가동에 나섰다. 국토교통부는 용적률 상향 등 인센티브를 내걸고 공급 속도를 높이겠다는 방침이지만, 강화된 이주비 대출 규제가 원주민들의 자금 조달 차원에서 발목을 잡을 가능성이 불거지며 사업 성패를 가를 변수로 부상하고 있다.

25일 국토부와 한국토지주택공사(LH) 등에 따르면 현재 LH가 추진 중인 도심복합사업은 총 46곳, 7만6202가구 규모에 달한다. 서울 도봉구 쌍문역 동측, 방학역 인근 등 시공자 선정까지 진척된 곳이 5곳이며 사업 승인이 난 곳이 3곳, 지구 지정 19곳, 예정지구 지정 10곳, 후보지 지정 9곳 등 단계를 밟고 있다.

도심 공공주택 복합사업은 민간 정비가 어려운 노후 역세권과 저층 주거지를 공공이 주도해 고밀 개발하는 방식이다.

가장 큰 이점은 용적률 인센티브다. 도심 복합사업은 최대 1.4배(140%)까지 용적률 완화가 가능하다. 가령 법정 상한 용적률이 250%인 제3종 일반주거지역에서 도심 공공주택 복합사업을 적용하면 최대 350%까지 용적률을 늘릴 수 있다. 이렇게 늘어난 용적률은 지구 내 공공임대주택을 확보하면서도 일반분양분을 늘려 결과적으로 기존 소유주들의 분담금 부담을 낮추는 동력이 된다는 설명이다.

하지만 실제 현장에서는 강화된 이주비 대출 규제가 사업의 발목을 잡고 있다는 지적이 나온다. 지난해 10·15 가계부채 관리 대책 여파로 주택도시보증공사(HUG) 보증을 통한 이주비 대출 한도가 6억원으로 제한됐고 주택담보대출비율(LTV)도 40%로 묶였기 때문이다. 규제 이전 사업 승인을 받은 8곳은 예외를 인정받아 LTV 70%가 적용되지만, 나머지 21곳과 앞으로 선정될 신규 후보지들은 강화된 규제를 그대로 적용받는다.


노후 빌라와 다가구 주택 소유주가 많은 사업지 특성상 원주민들의 자금 부담이 상당할 전망이다. 다가구 소유주 대다수가 고령층으로 임대 수익에 의존하는 경우가 많은데 LTV 40% 한도로는 세입자에게 돌려줄 전세보증금과 본인의 이주 자금을 동시에 마련하기가 현실적으로 어렵다는 지적이다.

국토부 관계자는 이주비 문제에 대해 “LTV 40%만으로는 전세를 얻기 마땅치 않다는 문제점을 인지하고 있으며 관계당국과 상황을 주시 중”이라고 설명했다.

아울러 또 다른 관건은 공공 주도 방식에 대한 주민들의 심리적 거부감을 얼마나 해소할지라는 분석도 나온다. 도심 복합사업은 토지주가 조합을 결성하는 민간 정비와 달리 공공이 토지를 우선 수용해 개발하는 방식을 택하고 있다. 일반분양분의 흥행 여부와 재산권 행사 제한에 대한 우려도 여전하다.

정부는 지난 11일부터 서울 지역을 대상으로 3년 만의 추가 후보지 공모를 시작했다. 오는 5월 8일까지 자치구와 주민 제안을 접수받아 6월 중 후보지를 선정할 계획이다. 지난 24일 서울 SETEC에서 열린 ‘도심 복합사업 시즌2’ 정책설명회에는 동남·서남권 주민 250여 명이 참석해 관심을 보이기도 했다.