아파트를 경매로 사면 10~20% 정도 싸게 낙찰받는 게 정설이다. 입찰 경쟁률이 통상 10대 1이 넘어서며 90%대 낙찰가율을 보이는 게 대부분이다. 하지만 실제 감정가의 50~60%대 낙찰되는 사례는 드문 경우가 아니다.

아파트 경매에서 감정가의 절반 가격으로 낙찰 받는 것은 여러 차례 유찰된 물건을 대상으로 철저한 사전 조사와 권리분석을 통해 경쟁을 피하는 방법을 택해야 가능하다. 반값 낙찰이 흔한 경우는 주상복합·나홀로·수도권아파트 등 틈새를 노리거나 아파트형 주택인 도시형생활주택, 아파텔을 고르면 반값 낙찰 기회를 잡을 수 있다. 이러한 반값 낙찰이 가능한 틈새 아파트 물건을 시리즈로 소개할 예정이다.


경매 아파트, 반값 낙찰 전략.

올 초 경기 고양시 주교동 K아파트 59㎡ 경매는 감정가 2억1800만원에서 3회 유찰돼 7477만원에 입찰에 부쳐졌다. 낙찰가는 단독입찰한 J씨 에게 감정가의 39%인 8515만원에 단독 낙찰로 결정됐다. 국민은행이 경매에 부쳤으며 소유자가 직접 점유하는 아파트였다.

또 경기 시흥시 신천동 S타워아파트 49㎡는 감정가 2억9000만원에서 4회 유찰돼 최저가 1억4210만원부터 입찰해 단독으로 1억6750만원(57%)에 낙찰됐다. HUG가 경매신청한 채권자로서 낙찰되면 등기부와 임차인 권리가 모두 소멸되는 안전한 경매물건이다.

유찰 횟수를 확인해야 한다.

경매 물건은 입찰자가 없어 유찰될 때마다 최저 매각가가 낮아진다. 법원마다 다르지만 20~30%씩 저감된다. 예를 들어, 감정가 3억 원인 물건이 한 번 유찰되면 2억1000만 원(30% 저감 시), 두 번 유찰되면 49%인 1억4700만원으로 가격이 저감된다. 최대 2회 이상 유찰되는 아파트를 고르면 된다.

경쟁은 피하는 게 좋다.

많은 응찰자가 몰리는 인기 아파트는 낙찰가가 높아 반값 낙찰이 어렵다. 경쟁이 덜한 물건, 대형 평수나 거래 침체로 인해 인기가 떨어진 지역의 물건을 노리는 것이 유리하다. 서울 강남권, 도심, 유명브랜드 아파트는 고가 낙찰이 불 보듯 뻔하다.

철저한 권리분석이 우선이다.

수 회 유찰된 물건일수록 인수해야 할 위험한 권리일 수 있다. 선순위 임차인이 있거나, 인수되는 물건상 하자가 있거나, 대지권이 없는 물건은 아무리 반값에 낙찰됐어도 기피의 대상이다. 입찰 전 법원 경매정보 포털이나 매각물건명세서를 반드시 확인하고, 추가 비용이 발생하지 않도록 권리분석이 필수적이다.

정확한 시세 파악도 관건.

감정가가 현 시세보다 높게 책정되는 경우가 있다. 반값 낙찰의 행운을 얻으려면 현재의 정확한 매매 시세를 파악하는 것이 중요하다. 물론 급매 출현이 높은 부동산정책 변동기에는 감정가가 시세를 반영하지 못해 반값의 의미를 상실하는 경우를 염두에 둬야 한다.

임장으로 아파트 상태 살펴야.

직접 현장을 방문해 아파트 상태, 주거환경, 실제 거래가를 확인하는 임장 활동은 경매 투자의 기본이다. 결론적으로, 반값 낙찰은 인내심을 가지고 유찰된 물건을 기다리며, 그 물건의 숨겨진 권리 상 위험 요소를 완벽하게 분석하고 제거하는 능력이 뒷받침될 때 현실적으로 성공 가능성을 높인다.