서울시가 10·15 대책 후 무주택 신혼부부의 대출 가능 금액이 1억원 넘게 감소했다는 연구 결과를 내놓았다.

22일 서울시는 지난해 말 발표된 ‘2024 서울시 주거실태조사’를 활용해 연이은 부동산 대출 규제가 무주택 실수요 가구에 미치는 영향을 분석한 결과를 공개했다.

서울시 주거실태조사는 서울시민의 가구별 소득, 자산, 부채 및 주택 수요를 알 수 있는 국가 승인 통계다. 서울시는 무주택 216만가구 중 ‘내 집 마련이 필요하다’고 응답한 무주택 실수요 165만가구의 자산 보유 상황과 아파트 평균 매매가 대비 대출 가능 금액을 고려해 ‘주택 구입 가능 가구 규모’를 집중 분석했다.

서울시 내 무주택 실수요 165만가구 중 청년 실수요 가구는 89만가구, 신혼부부 실수요 가구는 21만가구로 집계됐다. 무주택 실수요 가구 중 청년층의 88%, 신혼부부의 86.6%가 투기가 아닌 ‘주거 안정’을 위한 ‘안정적인 실거주’를 목적으로 주택 구입이 필요하다고 답변했다.

서울 무주택 실수요 가구의 연평균 소득은 4226만원, 평균 자산은 1억8379만원으로 분석됐다. 청년 실수요 가구의 연평균 소득은 4062만원, 평균 자산은 1억4945만원이었다. 이 중 부채 보유 가구 비중은 27.6%에 달했으며 이들의 평균 총부채는 1억819만원이었다.

무주택 신혼부부 실수요 가구의 평균 소득은 6493만원, 평균 자산은 3억2598만원으로 나타났다. 이 중 부채를 보유한 가구 비중은 42.7%로, 이들의 평균 총부채만 1억3203만원에 달했다. 이는 서울 전체 무주택 실수요 가구의 평균 총부채(1억47만원)와 비교했을 때 월등히 높다.

지난해 서울 아파트의 평균 매매가격은 12억3000만원이었다. 권역별로 봐도 동북권(8억6000만원)부터 동남권(20억8000만원)까지 모두 무주택 청년·신혼부부의 자산보다 훨씬 높다. 서울시는 “대출 없이 자기 자본만으로 주택을 구입하는 데는 한계가 있는 것이 현실”이라고 지적했다.


이런 가운데 지난해 6·27 대책과 10·15 대책으로 대출 한도가 급격하게 줄어들며 무주택 가구의 자금 조달은 더욱 어려워진 것으로 나타났다. 분석 결과 10·15 대책 전 무주택 청년 실수요 가구의 평균 대출 가능 금액은 2억5513만원이었으나, 대책 이후 1억9282만원으로 6231만원이 감소했다.

무주택 신혼부부 실수요 가구는 10·15 대책 전 대출 가능 금액이 4억776만원이었지만 대책 이후에는 3억772만원으로 1억4만원 줄어드는 것으로 나타났다. 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 줄고, 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영되는 스트레스 금리도 1.5%에서 3%로 상향 조정됐기 때문이다.

서울시는 “평균 매매가격 대비 낮은 실수요자의 자산 규모는 주택 면적 또는 품질을 조정하거나 다른 지역으로 이주하는 상황을 만든다”며 “임차로 거주할 수밖에 없어 자가 진입 시점을 늦추는 등 생애주기별 주거 사다리 형성을 더디게 만드는 지대한 요인이 될 수 있다”고 우려했다.

서울시는 청년과 신혼부부의 주거 안정을 위한 다층적인 대응이 필요하다는 입장이다. 정종대 서울시 부동산정책개발센터장은 “청년·신혼부부의 주택 구매 기회를 확대하기 위해 신용 보강 등 추가적 지원이 필요하다”며 “임차 가구는 민간·공공 임대 공급을 통한 안정적 거주 기반을 강화해야 한다”고 강조했다.