글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 지난해 서울 상업용 부동산 시장이 역대 최대 투자 규모를 기록했다고 밝혔다.

3일 CBRE 코리아가 발표한 ‘2025년 4분기 서울 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 작년 서울 상업용 부동산 시장은 금리 하락에 따른 차입 여건 개선과 함께 지연됐던 대규모 거래 활성화에 힘입어 연간 33조 7000억 원 규모로 역대 최대치를 경신했다. 특히 실사용 목적 매입과 프라임 자산 선호가 두드러지며 거래 성격의 구조적 변화가 본격화되는 양상을 보였다는 분석이다.

지난해 전반에 걸쳐 이어진 금리 하락 기조로 차입 금리와 자산 수익률 간의 역마진이 상당 부분 해소되며 관망세를 유지하던 투자자들의 투자 심리도 점진적으로 회복됐다. 이러한 환경 변화는 4분기에도 이어졌다. 작년 4분기 서울 상업용 부동산 투자 규모는 지난해 같은 기간보다 68.6% 증가한 8조 8807억 원으로 집계됐다.

지난해 4분기 오피스 거래 규모는 약 5조 5921억 원으로 해당 분기 전체 상업용 부동산 거래의 63%를 차지했다. 특히 전략적 투자자(SI)의 적극적인 참여로 LX그룹의 LG광화문빌딩, 머니투데이의 프리미어플레이스 등 기업 주도의 사옥 확보 사례가 잇따랐다.

4분기 서울 A급 오피스 평균 공실률은 전 분기 대비 0.2%포인트 상승한 3.3%로 집계됐다. 2022년 이후 지속됐던 1~2%대 저공실 국면을 지나 수급 정상화 단계로의 이행이 서서히 시작되고 있는 것으로 분석된다.

리테일 시장은 내수 회복이 제한적인 가운데서도 관광 수요 증가가 시장 회복을 뒷받침하는 요인으로 작용했다. 2025년 1~11월 누적 외국인 방한객 수는 1740만 명을 웃돌며 전년 대비 15% 증가했고 2019년 대비로도 9% 높은 수준을 기록했다.

소비 패턴은 명품 중심의 고가 단품 소비에서 라이프스타일·뷰티·웰니스 중심의 중저가 다품목 소비로 이동하고 있으며 K-의료관광 확대에 따라 메디컬 업종 수요도 함께 증가하고 있다. 명동은 대형 약국과 뷰티 브랜드의 집적으로 ‘뷰티·메디컬 특화’ 상권으로 재편되고 있고, 성수와 한남 등 핵심 상권도 견조한 임차 수요 속에 임대료 상승세를 이어갔다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “2025년 상업용 부동산 시장은 금리 하락 환경 속에서 그간 지연됐던 거래가 재개되며 오피스와 물류 자산을 중심으로 투자 활동이 크게 확대된 한 해였다”며 “이 과정에서 기업의 전략적 매입과 프라임 자산에 대한 선별적 투자 사례가 늘어나면서 거래의 성격과 자산 선호도에 변화의 흐름이 관찰되고 있다”고 말했다.