서울에 거주하는 30대 직장인 A씨는 요즘 집 때문에 고민이 많다. 오는 5월 전세 만기가 돌아오는 A씨는 당초 올해쯤 내 집을 마련하겠다는 계획을 세웠다. 하지만 서울 아파트 매매가격이 예상보다 빠르게 급등하면서 고민이 커졌다. 하지만 전셋값 역시 상승하고 있어 전세로 다시 눌러앉는 것도 쉽지 않은 상황이다.

A씨처럼 고민하는 사람들은 올해 지역별 입주 물량을 살펴보면 감을 잡는 데 도움이 될 수 있다. 입주 물량은 실수요와 직결되기 때문에 주택 임대차 시장에 큰 영향을 미치고, 나아가 매매 시장까지 자극할 수 있다. 특히 입주 물량은 아파트 공사 진행 속도에 맞춰 반영되는 경향이 있다. 3~4년 후를 예측하는 분양 물량과 달리 시차가 1년 정도이기 때문에 지금 전망치에서 큰 폭으로 변동되기 어렵다는 얘기다.

벌써부터 전세시장 불안을 우려하는 목소리는 이미 높다. 직방에 따르면 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만6412가구로, 지난해(3만1856가구)보다 48% 급감할 것으로 예상된다. 평년(4만가구)과 비교하면 반 토막 아래다.

주택산업연구원은 최근 발표한 ‘2026년 주택시장 전망과 정책 방향’ 보고서에서 수도권 전셋값 상승률을 3.8%로 내다봤다. 서울은 4.7%에 달한다. 입주 물량 감소와 함께 다주택자 중과세 우려, 토지거래허가제에 따른 실거주 강제 등이 겹치며 ‘전세 물건 잠김’이 심화할 것이라는 분석이다.

전문가들은 이럴 때일수록 입주 단지 일정을 확인하고 발품을 팔 것을 주문한다. 매일경제신문사가 직방에 의뢰해 올해 서울 구별 입주 물량을 조사한 결과 서울 서초구와 은평구, 송파구 등은 대단지 아파트 입주가 어느 정도 예상돼 있었다. 하지만 용산구와 종로구, 중구, 성동구, 관악구, 금천구, 중랑구, 노원구 등 8개 구는 입주가 예정된 새 아파트가 단 하나도 없었다. 이 지역에서는 특히 전월세 가격 상승 압력이 상당할 것으로 전망돼 수요자들이라면 대비가 필요하다는 뜻이다.


의외로 올해 서울에서 가장 많은 입주 아파트가 기다리는 곳은 서초구다. 반포동 래미안 트리니원(2091가구)과 방배동 디에이치 방배(3064가구) 등 대단지 신축 아파트가 대기 중이다. 지난해 서초구의 전세가격 상승률은 4.04%로 서울 전체 평균(3.68%)과 큰 차이가 나지 않았다. 잠원동 메이플자이와 방배동 래미안 원페를라 등 새 아파트가 꽤 많이 입주한 덕이 컸다. 이 같은 점을 고려하면 서초구 전세시장 동향은 앞으로 유의 깊게 살펴볼 만하다. 물론 인기 지역인 만큼 ‘절대가격’이 높다는 사실은 인지해야 한다.

앞서 언급한 두 아파트는 주변 지역에서도 관심이 높다. 래미안 트리니원은 반포권역에서도 명문 학교로 꼽히는 세화고와 세화여고, 세화여중에 붙어 있다. 지하철 9호선 구반포역과 4·9호선 동작역도 가깝다.

디에이치 방배 역시 이수역(4·7호선)과 내방역(7호선) 사이에 위치하고, 2호선 방배역도 걸어서 가기에 무리가 없다. 방배초·이수초·이수중 등 학교도 주변에 상당히 많다. 강남 테헤란로까지 직선으로 연결하는 서초대로를 끼고 있어 도로 교통도 좋다

지난해 입주 아파트가 없어 전세가격이 무려 8.99%나 급등했던 송파구는 올해 상황이 다소 나아질 전망이다. 이미 집들이를 시작한 신천동 ‘잠실르엘’(1865가구) 등 2088가구가 입주하기 때문이다. 실제로 잠실 르엘은 현재 부동산 플랫폼 직방 기준 물건 65건이 올라와 있다. 전용면적 84㎡ 전셋값은 12억~19억원 사이에 형성돼 있다. 잠실 르엘은 한강변은 아니지만 대규모 단지이고, 지하철 잠실역·잠실나루역 등이 가깝다는 점에서 훌륭한 입지를 지닌 것으로 평가받는다.

비강남권에선 은평구를 눈여겨볼 만하다. 대조동 ‘힐스테이트 메디알레’에서만 무려 2451가구가 쏟아진다. 대조1구역을 재개발해 들어서는 신축 아파트로, 지하철 3·6호선 환승역인 불광역을 걸어서 이용할 수 있다. 불광역 저지대(평지)에 있다는 사실은 또 다른 장점이다. 은평구청, 불광·연신내 상권과 가까워 생활 인프라도 비교적 잘 갖춰진 편이다.

서울에서 입주를 앞둔 2000가구 이상 대단지는 이 정도다. 나머지 지역에는 대부분 중형 단지들이 입주한다. 그나마 ‘마곡엠밸리 10-2단지’와 ‘힐스테이트 등촌역’이 대기 중인 강서구(1066가구), ‘청량리 롯데캐슬 하이루체’가 입주하는 동대문구(837가구), ‘영등포 자이 디그니티’가 들어설 영등포구(837가구) 등에 물량이 꽤 존재한다.

한 가지 꼭 확인해야 할 점은 이들 단지에서 전세 물건이 ‘실제로’ 얼마나 공급될지다. 지난해 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’으로 전세를 맞추기 쉽지 않아졌기 때문이다. 주택담보대출을 받은 집주인은 실거주 의무가 생겨 임대가 불가능하다. 1주택자가 수도권과 규제지역에서 전세자금을 빌릴 때 이자 상환분이 총부채원리금상환비율(DSR)에 합산되는 등 대출 문턱이 높아졌다. 꼭 현장에 가서 발품을 팔아야 한다고 추천하는 이유다.

입주 후 통상 3~5개월가량 입주장이 지속되는 걸 감안하면 작년 4분기 집들이에 나선 단지를 찾아보는 방법도 있다. 송파구 신천동 ‘잠실래미안아이파크’, 강남구 청담동 ‘청담르엘’ 등 1만여 가구가 공급됐다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “고강도 대출 규제 영향으로 입주 단지라도 사전점검 이후 전세 물건이 쌓이는 일이 드물어졌다”며 “더 낮은 가격에 전세 물건이 나올 것을 기다리다가 기회를 놓칠 수 있다는 점을 고려해야 한다”고 말했다.