지방 주요 도시의 상가 공실률이 위험 수위를 넘나들고 있다.

1일 한국부동산원 ‘2025년 4분기 상업용 부동산 임대동향조사 결과’에 따르면 지난해 4분기 부산 중대형 상가(3층 이상이거나 연면적 330㎡ 초과)의 공실률은 15.4%로 전년 보다 1.2%P 올랐다. 공급은 넘치는데 수요는 갈수록 떨어지면서 임대료는㎡당 3만100원으로 전년보다 0.21% 떨어졌다.

작년 4분기 전국 평균 공실률은 13.5% 수준이지만 지역별 온도 차는 극심하다. 서울 등 수도권 주요 상권은 코로나 이후 다소 회복하고 있는 반면 지방은 인구 감소와 공급 과잉의 이중고를 겪으며 상권 붕괴가 가속화되는 양상이다.

특히 세종시는 수년째 ‘’상가 공실률 1위’ 불명예를 벗지 못하고 있다. 중대형 상가 공실률은 24.1%로 전국 평균의 두 배에 달한다. 초기 신도시 조성 당시 과다 공급된 상업 용지가 높은 분양가와 함께 임대료 상승으로 이어져 임차인을 구하지 못한 채 수년째 방치되고 있다.

충북도 공실률 19.5%로 뒤를 잇고 있다. 청주 등 주요 도시의 구도심 상권이 쇠퇴하고 신규 택지지구로 소비 인구가 유출되면서 구도심 공동화 현상이 심화된 탓이다. 실물 경기 침체로 인해 자영업 폐업이 늘어나며 빈 점포가 빠르게 늘고 있다. 전북(18.9%)과 경북(18.2%)도 인구 감소와 지역 경제 침체의 직격탄을 맞으며 위축되고 있다. 특히 소비 여력이 높은 청년층의 이탈이 가속화되고 있어 상권 부활은 갈수록 멀어지고 있다.

전문가들은 지방 상권의 공실 문제가 구조적인 단계에 진입했다고 경고한다. 단순히 경기가 좋아지면 해결될 문제가 아니라, 인구 구조 변화와 온라인 소비 확대가 맞물린 복합적 위기라는 것이다.

부동산 업계 관계자는 “지방에서는 ‘렌트프리(일정 기간 월세 무료)’를 넘어, 관리비만 내고 들어와 달라는 건물주까지 등장했지만 임차인을 구하기가 하늘의 별 따기”라며 “용도 변경 허가 등 정부 차원의 특단의 대책 없이는 지방 도시들이 ‘유령 도시’로 전락하는 것을 막기 어려울 것”이라고 지적했다.