서울에 거주하는 세입자들의 주거 불안이 확산하는 모습이다. 아파트 전세 매물이 1년 전 대비 25% 가량 줄어들었기 때문이다.

임대차 계약갱신청구권 사용 확대와 전세의 월세 전환 영향으로 전셋값 상승 속도가 매매가에 비해 상대적으로 완만했다. 하지만, 전세 매물 감소와 다주택자 양도세 중과 등으로 올해 전세가격 상승 압력이 커질 수 있단 전망이 나온다.

30일 부동산 플랫폼 아실이 집계한 서울 아파트 전세 매물 수는 지난 28일 기준 2만2079건이다. 이는 전년(2만9566건)보다 25.4% 감소한 수준이다. 지난해 10·15 대책 등에서 서울 등 수도권 주요 지역에 갭 투자(전세 끼고 매매)를 제한하는 실거주 의무와 대출 규제 등이 적용된 이후 전세 매물은 빠르게 감소하고 있다. 특히 성북구(-86.6%), 관악구(-72.7%), 강동구(-67.1%) 등 비교적 갭투자 문턱이 낮은 지역 위주로 전세 매물 감소폭이 컸다.

전세가격도 꾸준히 오르고 있다. KB 시세 기준 주간 아파트 전세가격지수는 지난해 1월 말 93.378에서 지난 19일 96.176으로 상승했다.

다만 지난해 서울 아파트 매매가가 급격하게 뛴 데 비하면 전세가 상승폭은 상대적으로 크지 않았다. 이달 서울 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 50.92%(KB부동산 월간 주택 시계열 통계)를 기록했다. 2023년 5월(50.87%) 이래 2년 8개월 만에 가장 낮은 수치다.

서초·송파·강동·마포·용산·성동·중·동작·양천 등 9개 구의 전세가율은 구별 통계가 공개된 2013년 4월 이후 역대 최저치를 기록했다. 이는 KB 시세 기준 지난해 서울 아파트값은 11.26% 올랐지만, 전셋값 상승률은 3.83%에 그친데 따른 것이다.

서울 아파트 전세매물의 빠른 감소에도 전셋값 상승세가 상대적으로 더딘 이유로는 전셋값 상승에 대비한 계약갱신요구권(계약갱신청구권) 사용이 늘었기 때문으로 보인다.

실제 28일 기준 국토교통부 실거래가 시스템을 보면, 지난해 서울 아파트 전세의 갱신 계약(6만3028건) 중 56%(3만5281건)가 갱신권을 사용한 것으로 나타났다. 2024년 갱신권 사용 비율이 34.4%에 그쳤던 것에 비해 많이 늘어난 수치다.

‘반전세’가 전셋값 상승 집계에서 배제된 것으로 또다른 원인으로 지목된다. 지난해 전세에서 월세(반전세 포함)로 갱신된 계약 건수는 5275건(국토부 실거래가 시스템)으로, 전년 2611건보다 두 배 이상 늘었다.

정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 “어쩔 수 없이 월세 전환을 받아들인 임차인들이 느끼는 주거비 부담 상승 폭은 지표로 드러나는 전셋값 상승 수준보다 클 것”이라고 말했다.

서울 아파트 전세값 상승세가 보다 가팔라질 것이라는 전망도 우세하다. 아파트 입주 물량이 전년보다 절반 가까이 감소한 데다 양도세 중과 등 다주택자를 겨냥한 세제 개편이 예고된 영향 때문이다.

정 대표는 “지난해 매매가가 급격히 오른 데 따른 부담으로 매매 수요가 임차 수요로 이동하는 흐름 등이 나타났다”면서 “올해는 전세가 상승세가 매매가를 따라가는 양상이 나타날 가능성이 높다”고 내다봤다.