다음달 전국 1.2만 가구 입주... 상반기 중 최저

이용안 기자(lee.yongan@mk.co.kr)

2026-01-26 10:33




전세 매물이 줄어가는 상황에서 2월 입주물량이 전월보다 1만 가구 가량 줄어든 것으로 나타났다. 공급 부족으로 인한 임차인들의 주거 비용이 높아질 전망이다.

직방에 따르면 2월 전국 아파트 입주 물량은 1만2348가구로 집계됐다. 이는 올 상반기 중 가장 적은 수준이다. 전월(2만1136가구)보다도 8788가구 줄었다.

권역별로는 수도권 5192가구가 이사를 준비한다. 서울에선 동작구 상도동의 ‘힐스테이트 장승배기역(370가구)’과 마포구 용강동의 ‘마포하늘채 더리버(69가구)’ 송파구 거여동의 ‘힐트리움송파(44가구)’ 등이 입주가 예정돼 있다. 소규모 단지 위주로 입주가 진행돼 공급 여건을 바꾸기보다는 국지적인 수요를 흡수할 것으로 보인다.

경기도에선 화성 동탄2신도시에서 ‘동탄신도시 금강펜테리움 6차 센트럴파크(1103가구)’와 파주 운정신도시에서 ‘물향기마을 10단지 운정중앙역 하우스디(1012가구)’ 등이 입주를 앞두고 있다. 인천은 검단신도시에서 ‘검단호수공원역 호반써밋(856가구)’가 입주한다.

지방에선 총 7156가구가 이사를 앞두고 있다. 지역별로는 경남 △2144가구 △충남 2041가구 △대구 1376가구 △대전 1029가구 △전북 298가구 △부산 268가구 등이다. 경남에서는 김해에서 ‘더샵신문그리니티(1146가구)’와 창원에서 ‘창원 롯데캐슬 포레스트 2단지(998가구)’가 입주 예정이다. 경남의 경우 한동안 입주물량이 많지 않아 신규 수요 유입이 기대된다.

김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “올해 분기별 아파트 입주물량은 평균 4만3000여가구 안팎으로, 지난해 분기별 평균 입주 물량인 6만 가구와 비교하면 상대적으로 적은 수준”이라며 “특히 경기권의 경우 외곽 중심으로 입주가 집중되며 중심지를 원하는 실수요자는 공급이 더 부족하다고 느낄 가능성이 크다”고 말했다.




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    프리미엄 아파트 인테리어 전문기업 아파트멘터리가 경영 효율성 제고와 글로벌 시장 확대를 위해 리더십 체제를 개편했다. 27일 아파트멘터리는 김준영 공동대표를 단독 대표이사로 선임했다고 밝혔다. 이번 인사는 조직의 성장 단계에 맞춰 비전 수립과 실행 경영의 역할을 명확히 분리하기 위해 단행됐다. 김 신임 단독 대표는 전사 경영 및 운영 전반을 총괄하며 전문경영인으로서 실행 체제를 강화한다. 창업자인 윤소연 대표는 CVO(최고비전책임자)로 자리를 옮겨 브랜드 비전과 중장기 전략, 글로벌 신규 사업 방향 등 미래 성장 동력 확보에 주력할 방침이다. 주요 임원 인사도 함께 이루어졌다. 지난 2023년 합류해 리모델링 사업부 총괄 및 CFO(최고재무책임자)·COO(최고운영책임자)를 역임한 오수훈 이사가 부사장으로 승진 선임됐다. 오 부사장은 기존의 재무·투자·운영 역할에 더해 신사업 및 글로벌 전략 수립까지 책임 범위를 확대하게 된다. 아파트멘터리는 이번 체제 개편을 통해 지난 10여년간 구축한 주거 리노베이션 업계 표준과 실행력을 바탕으로 서비스 혁신에 속도를 낼 계획이다. 특히 ‘AI 이머시브 홈’ ‘A-pay 파이낸셜 프로그램’ 등을 도입해 사용자 경험을 고도화하고 서비스 완성도를 높이는 데 집중한다. 글로벌 시장 공략도 구체화한다. 윤 CVO는 “이번 역할 분담은 아파트멘터리를 지속 가능한 브랜드로 만들기 위한 전략적 결정”이라며 “홍콩 시장에서의 성과를 바탕으로 뉴욕, 싱가포르 등 주요 선진국 시장에 진출해 한국형 주거 리노베이션 기준을 글로벌 스탠다드로 확장하겠다”고 밝혔다. 김 대표는 “아파트멘터리는 이제 검증된 사업 모델과 조직 문화를 갖춘 기업 단계에 진입했다”며 “고객 중심의 DNA를 바탕으로 완성도 높은 운영과 지속 가능한 성장을 만들어가겠다”고 취임 소감을 전했다. 관련기사

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    작년 12월 전국 아파트 월세가격지수전년 동월 대비 2.29% 상승수도권 3.11% 올라 전국 평균을 웃돌아 반면, 지방은 1.53% 상승에 그쳐 수도권에 거주하는 세입자들의 시름이 깊어지고 있다. 아파트 월세가격이 전국적인 상승세를 보이는 가운데 수도권 월세가 지방보다 더 큰 폭 오른 것으로 나타났기 때문이다. 27일 리얼투데이가 한국부동산원 자료를 분석한 결과에 따르면, 지난해 12월 전국 아파트 월세가격지수는 전년 동월 대비 2.29% 상승했다. 수도권은 3.11% 올라 전국 평균을 웃돈 반면, 지방은 1.53% 상승에 그쳤다. 지역별로는 인천이 2.89%, 경기도가 2.44% 오르며 수도권 전반의 강세를 뒷받침했다. 면적별로는 특히 월세 수익을 기대할 수 있는 소형 평형에서 지역 간 격차가 두드러졌다. 수도권 전용 40㎡ 이하 아파트 월세가격은 2.58%, 전용 40㎡ 초과~60㎡ 이하는 2.93% 상승한 데 비해, 지방은 각각 1.13%, 1.05%에 머물렀다. 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 규모에서도 수도권은 2.54% 상승해 지방(1.05%)보다 두 배 이상 높은 상승률을 기록했다. 분양시장도 소형 선호 현상 뚜렷한국부동산원 청약홈 자료를 보면 작년 전용 40㎡ 이하 물량은 180가구 모집에 4151명이 몰려 평균 경쟁률 23.1대 1을 기록했다. 특히 전용 40㎡ 초과~60㎡ 이하 구간은 7132가구 모집에 21만4810명이 청약해 평균 30.1대 1로 가장 높은 경쟁률을 보였다. 중대형 평형의 경쟁률은 상대적으로 낮았다. 전용 60~85㎡ 구간은 3만5693가구 모집에 21만904명이 신청해 평균 5.9대 1에 그쳤고 전용 102~135㎡ 구간은 4208가구 모집에 6926명이 지원해 1.6대 1을 보였다. 전용 135㎡ 초과 물량도 247가구 모집에 977명이 몰려 평균 경쟁률이 4.0대 1에 머물렀다. 소형 평형의 가격 상승세도 이어지고 있다. 경기 안양시 만안구 ‘래미안 안양 메가트리아’ 전용 49㎡는 지난해 12월 6억2000만원(국토교통부 실거래가 공개시스템)에 거래됐다. 이는 지난해 2월 거래가(5억4900만원)보다 10개월 만에 12.93% 오른 금액이다. 리얼투데이 관계자는 “수도권 소형 평형은 월세 수요가 꾸준히 증가하는 추세”라면서 “집값과 전세가격 상승 부담으로 월세로 이동하는 수요가 늘면서 특히 역세권과 생활 인프라가 잘 갖춰진 단지는 공실 위험이 낮고 임대 수익성도 높아 상승률이 두드러지고 있다”고 짚었다. 관련기사

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    27일 분양 업계에 따르면 ‘용인 푸르지오 클루센트’ 선착순 분양이 이달 24일부터 시작됐다. 이번 분양은 전용 84㎡ A·C타입에 한해 우선 진행되며 전용 84㎡ B타입은 무순위 청약 이후 별도로 실시할 예정이다. 용인신대피에프브이(주) 가 시행하고 (주)대우건설이 시공하는 ‘용인 푸르지오 클루센트’는 경기 용인시 처인구 역북동 811 일원(신대지구 A1블록) 에 지하 3층~지상 29층∙6개 동∙전용 84㎡ 단일면적∙총 784가구 규모로 조성된다. 신대지구는 옛 용인세브란스병원 일대를 정비한 도시개발사업지로 주거∙문화공원∙주차장 등 각종 도시기반시설이 단계적으로 조성되고 있다. 인근 역북∙역삼지구 (계획) 와 함께 용인의 새로운 주거벨트를 형성중이다. 뛰어난 교통환경을 바탕으로 용인시 처인구에 조성되는 ‘반도체 클러스터’의 직주근접 수혜가 예상된다. ‘용인 푸르지오 클루센트’는 삼성전자가 조성하는 ‘용인 첨단시스템 반도체 국가산업단지’와 차량으로 10분대, SK하이닉스가 추진 중인 ‘용인 반도체 클러스터 일반산업단지’와는 30분대로 이동 가능하다. 생활 인프라도 풍부하다. 용인시청∙용인세무서∙용인우체국∙용인교육지원청∙용인동부경찰서∙용인문화예술원 마루홀 등이 모여있는 용인 행정타운이 도보 10분 거리에 위치해 있다. ‘용인 푸르지오 클루센트’ 프로젝트를 총괄하는 HM그룹 관계자는 “용인행정타운 인근 역북동은 처인구의 중심지로 주거 선호도가 높은 곳이다”며 “‘용인 푸르지오 클루센트’는 역세권·학세권 입지는 물론 반도체 클러스터 개발호재까지 갖춘 단지로 미래가치에 대한 기대가 크다”고 짚었다. 관련기사

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    24~26일 사흘간 입주자 사전점검 진행.. 입주 예정자 성황리 방문 GS건설은 광주광역시 북구 운암동 일원에 선보인 ‘운암자이포레나 퍼스티체’의 입주자 사전점검을 성황리에 마무리했다고 밝혔다. 이번 입주자 사전점검은 지난 24일(토)부터 26일(월)까지 사흘간 진행되었으며, 예비 입주자들의 큰 호응 속에 성공적으로 마무리되었다. 특히 다양한 현장 행사와 더불어 단지의 우수한 상품성이 두드러졌다는 평가를 받았다. GS건설은 이번 사전점검에서 예비 입주자 중심의 차별화된 품질 서비스에 집중했다. 고급 마감재와 세심한 설계, 쾌적한 조경 등 실제 입주를 앞둔 고객들이 만족할 수 있는 요소들이 곳곳에 반영되어 긍정적인 반응을 이끌어냈다. 현장에 방문한 인근 공인중개사는 “요즘 문의 전화가 정말 많이 와서 직접 구경을 오게 됐다”라며 “3000세대가 넘는 대단지라 규모에 놀랐고, 조경도 굉장히 예쁘게 잘 돼 있어서 방문자 반응이 좋다”라고 전했다. 이어 “단지 분위기나 마감 수준이 뛰어나 동네 대장 아파트는 물론이고, 앞으로 광주 지역 시세를 리딩할 단지가 될 것이라는 확신이 든다”라고 덧붙였다. 우수한 시공 능력과 품질관리로 자사 기술력 입증…‘호평일색’ 광주 대장 단지 우뚝 최근 건설업계가 공사비 상승과 부실시공 등으로 하자 문제가 잇따르고 있는 가운데, 이번 입주자 사전점검이 큰 문제 없이 성공적으로 마무리된 것은 업계에서도 눈에 띄는 사례로 평가된다. GS건설은 단순한 품질 점검을 넘어, 입주 전부터 입주 후까지 이어지는 전방위적 품질 관리 체계를 통해 입주민 만족도를 높이고 있다. 실제 GS건설은 입주민의 삶의 질을 최우선으로 삼고, 입주 이후까지 책임지는 철저한 품질 관리로 업계의 모범 사례로 꼽히고 있다. 특히 최근 1년간 국토교통부 하자 판정 조사에서 하자 0건을 기록하며 ‘믿고 사는 자이’라는 브랜드 이미지를 더욱 공고히 했다. 이러한 성과는 사전점검은 물론 입주 후까지 이어지는 고객 맞춤형 관리와 신속한 대응 시스템의 결과로, 예비 입주자들로부터 높은 만족도를 이끌어내고 있다. 입주자 사전점검에서 특히 집들이 선물로도 인기를 끄는 액막이 명태 만들기 클래스는 방문객들에게 색다른 경험을 제공했고 운영사진관에서는 삼삼오오 가족 단위 방문객들이 기념사진을 남기며 즐거운 시간을 보냈다. 남녀노소 누구나 쉽게 참여할 수 있는 골프 퍼팅 및 어프로치 대회 역시 세대 간 소통의 장이 되었으며, 현장에서 간단한 설문만 참여해도 즉석에서 경품을 받을 수 있는 룰렛 이벤트는 ‘꽝 없는 즐거움’으로 큰 관심을 얻었다. GS건설 관계자는 “사전점검에서 입주 예정자분들이 가족 단위 또는 지인과 많이 방문해 높은 만족도를 보였다”라며 “입주 예정자분들의 순조로운 입주를 위해 만전을 기하는 것은 물론 앞으로도 우수한 품질 관리를 선보일 것을 약속드린다”라고 전했다. 한편, ‘운암자이포레나 퍼스티체’의 견본주택은 광주광역시 북구 경열로 일원에 위치해 있다. 관련기사

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    도심 곳곳에서 한때 성황을 이루던 대형 예식 전용 건물들이 새로운 전환의 갈림길에 놓여 있다. 웨딩 산업의 구조적 변화로 특정 행사에 집중된 프로그램은 점차 한계를 드러내고 있으며, 공실과 운영 리스크가 누적된 기존 건축물에 대한 재해석이 요구되는 상황이다. 이러한 맥락 속에서 리메이드서울은 철거와 신축 대신 리모델링을 통한 전환을 선택하며, 기존 건축 자산의 활용 가능성을 도시적 관점에서 재정의하고 있다. 이 프로젝트는 광주 도심 대로변에 위치한 기존 웨딩홀 건물을 대상으로 진행되었다. 단일 목적을 위해 설계된 건물을 임대 중심의 다목적 상업시설로 전환하는 것이 핵심 과제였으며, 리메이드서울은 구조를 보존한 상태에서 외관과 공간 구성, 운영 효율을 전면적으로 재구성하는 리노베이션을 수행했다. 기존 건물의 잠재력을 유지하면서도 새로운 프로그램을 수용할 수 있도록 계획 전반을 재정렬한 사례다. 기존 웨딩홀은 의례적 경험을 강조하는 장식적 입면과 기념비적인 매스를 갖추고 있었으나, 임대형 상업시설의 경쟁력은 가시성과 접근성, 그리고 유연한 공간 구성에서 나온다. 리메이드서울은 이러한 차이를 리모델링의 출발점으로 삼아, 복잡한 장식을 제거하고 수직 그리드와 대면적 투명 입면을 통해 건물이 도시와 직접적으로 소통하도록 계획했다. 특히 대로변이라는 입지 조건을 고려해 보행자와 차량 모두에게 인지할 수 있는 외관을 구축하는 데 초점을 맞췄다. 외관은 세 개의 매스를 수직 프레임으로 분절해 구성되었다. 좌우의 독립된 매스와 중앙의 유리 볼륨은 리듬감 있는 파사드를 형성하며, 멀리서도 건물의 윤곽과 중심을 명확히 인식할 수 있도록 한다. 차분한 톤의 프레임은 건물의 형태를 정제된 방식으로 드러내고, 커튼월을 통해 내부 공간의 깊이와 활동이 도시로 투영되도록 했다. 야간에는 천장부와 프레임에 계획된 조명이 내부의 분위기를 은은하게 드러내며 주간과는 또 다른 표정을 만들어낸다. 구조 계획에서는 기존 구조체의 보존을 원칙으로 삼았다. 주요 내력부재는 유지한 채 외피와 비내력 요소를 중심으로 리뉴얼을 진행했으며, 외관 변경과 개구부 조정은 구조 검토를 전제로 이루어졌다. 커튼월 신설과 프레임 보강은 관련 법규와 행정 절차를 거쳐 합법적으로 진행되었고 단열과 채광 성능을 함께 개선해 장기적인 운영 효율을 고려했다. 이번 리모델링은 단순한 외관 개선이나 용도 변경에 그치지 않는다. 특정 이벤트의 시간을 위해 존재하던 건물이 은행, 카페, 의료시설, 오피스 등 일상의 프로그램을 수용하는 공간으로 전환되며 건물의 사회적 역할 자체가 변화했다. 철거 대신 기존 구조를 재사용함으로써 해체 폐기물과 탄소 배출을 줄이고, 도시의 맥락과 기억을 유지한 채 새로운 기능을 덧입힌 점도 의미를 갖는다. 리메이드서울은 이번 프로젝트를 통해 리모델링이 비용 절감의 수단을 넘어, 도시와 건축의 관계를 재정립하는 전략적 선택이 될 수 있음을 보여준다. 법과 제도, 경제성과 운영, 환경적 지속가능성을 함께 검토하며, 철거 없이도 건물의 가치를 갱신하는 리노베이션의 가능성을 제시하고 있다. 리메이드서울은 설계부터 시공까지 원스톱 서비스를 제공하고 있으며 감각적이고 세련된 디자인을 통해 다양한 작품을 선보이고 있다. 관련기사

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    5월 9일 이전 잔금 치르려는 매도자 움직임이 대통령 “정부를 이기는 시장 없다”자칫 전세 매물 감소에 대한 시장 우려도 이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 연장하지 않겠다는 뜻을 밝히면서 다주택자들이 혼란스러운 모습이다. 이 가운데 일부 지역에서는 유예조치 일몰인 5월 9일까지 잔금을 치루기 위해 1억 낮춘 금액에 거래가 체결되는 사례도 눈에 띈다. 27일 부동산 업계에 따르면 대통령 발언 이후 매도가를 낮춘 일부 다주택자 매물이 거래됐다. 마포구의 한 공인중개사는 “지난 토요일(24일) 최근 시세가 30억원 수준인 중형 매물이 1억원 이상 낮은 가격에 거래됐다고 들었다”며 “매도자가 다주택자였고 양도세 중과 가능성을 전부터 고려하고 있었는데 대통령 발언이 나온 뒤 매도하는 것으로 마음을 굳힌 것으로 보인다”고 전했다. 이 대통령이 지난 23과 25일 연이어 사회관계망서비스(SNS)를 통해 양도세 중과 유예를 종료하겠다는 뜻을 명확히 하자 이 같은 결단을 내렸다는 분석이 나온다. 앞서 이 대통령은 최근 엑스(X·옛 트위터)에 글을 올려 “다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일에 종료되는 것은 지난해 이미 정해진 일”이라며 “비정상으로 인한 불공정한 혜택은 힘들더라도 반드시 없애야 한다”고 지적한 바 있다. 이 대통령은 “대한민국은 예측 가능한 정상 사회로 복귀 중이다. 비정상을 정상화할 수단과 방법은 얼마든지 있다”며 “시장을 이기는 정부도 없지만, 정부를 이기는 시장도 없다”고 강조하기도 했다. 다만 아직까지 다주택자들의 급매물이 뚜렷하게 증가하지는 않고 있는 것으로 전해진다. 지난해 10·15 대책 등으로 매물 부족 현상이 뚜렷해져 수요 우위가 여전한 상황이라 급매물이 나오더라도 호가가 크게 떨어지지는 않을 것이라는 시장의 분위기다. 집을 구입하려는 수요는 많은 데다 집값이 지금처럼 상승 추세를 이어갈 것이라는 기대감이 유지될 것으로 보이기 때문이다. 실제 아직까지 다주택자들이 우선적으로 집을 처분할 가능성이 높은 것으로 거론되는 서울 외곽과 경기도 지역에서도 호가를 낮춘 급매물은 등장하지 않은 것으로 알려진다. 노원구의 한 공인중개사는 “아직 큰 매물 변화는 없는 상태”라며 “한 다주택자는 전용 59㎡ 아파트를 지난달 7억5000만원에 팔려다가 결국 거둬들였다”며 “손님이 붙어서 실컷 작업했지만 결국 성사가 안 됐는데, 최근 같은 면적이 8억원을 넘은 가격에 거래가 약정됐다”고 말했다. 한편 시장 일각에서는 양도세 중과 유예가 종료되더라도 가격이 크게 낮아지는 효과를 기대하기는 어려우며, 자칫하면 전세 매물 감소 등 결과로 이어질 수 있다는 우려도 제기된다. 관련기사

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    양도세 중과예고 후 시장반응성동 등 한강벨트 일대 아파트주말새 매물 2~4% 늘어나고세부담에 호가 낮춘 매물 속속수요자도 ‘관망’ 거래는 없어대출·토허제 등 규제가 변수다시 ‘매물 잠김’ 가능성도 정부가 다주택자 양도소득세 중과 재개와 비거주 1주택자에 대한 세제 손질을 예고하면서 서울 주요 지역 부동산 시장의 셈법이 복잡해지고 있다. 이재명 대통령이 양도세 중과 유예를 종료하겠다고 밝힌 지난 23일 이후 강남 등 선호도가 높은 지역을 중심으로 매물이 소폭 늘어나며 호가도 조정되는 양상이 관측된다. 다만 강력한 대출 규제와 토지거래허가구역 등 중첩 규제로 실거래로 바로 이어지지 않고 있어 장기적 가격 조정으로 이어질지는 미지수라는 분석이 나온다. 26일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 매물은 5만6777건으로 집계됐다. 이는 정부 방침 발표 직전인 22일(5만6216건) 대비 약 1% 증가한 수치다. 매물 증가세는 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산·성동구 등에서 두드러졌다. 이 기간 송파구가 3471건에서 3633건으로 4.6% 늘며 가장 큰 증가 폭을 보였고 서초구 역시 6197건에서 6392건으로 늘어나며 3.1%의 상승 폭을 기록했다. 이 밖에 용산구(2.6%)와 성동구(2.4%), 강남구(2.2%) 등 고가 주택 밀집 지역에서 매물이 쌓이는 속도가 서울 평균을 웃돌았다. 세금 부담을 느낀 일부 다주택자들이 서둘러 매도 의사를 타진하는 것으로 풀이된다. 실제로 강남권 일부 재건축 단지와 대장주 아파트에서는 직전 최고가 대비 가격을 낮춘 매물이 등장하고 있다. 압구정현대 6·7차 전용 157㎡의 경우 지난해 7월 1층 매물이 89억원에 신고가로 거래됐으나 현재 시장에는 저층 매물이 83억원대에 나와 있다. 이 지역의 한 공인중개사는 “양도세 중과가 재개된다는 소식에 소수이긴 하지만 급매 매물이 나오고 있다”며 “중·고층 매물 중에서도 집주인이 급매를 원해 85억원까지 네고해볼 만한 물건이 있다”고 분위기를 전했다. 인근 압구정현대3차 역시 전용 82㎡가 지난해 11월 60억7000만원에 거래됐으나 최근 57억원에 급매 매물이 나와 있다. 압구정현대 4차 전용 117㎡ 역시 지난해 4월 실거래가(75억 원)보다 낮은 72억원대부터 매도 호가가 형성돼 있다. 마포구의 마포래미안푸르지오는 지난해 전용 84㎡가 최고가인 27억원에 거래됐지만 최근에는 25억원대에도 같은 평형대 매물이 나와 있다. 강동구의 올림픽파크포레온도 최근 다주택자들의 매도 상담이 이어지고 있다. 다만 전문가들은 이러한 가격 조정세가 시장 전반의 하락세로 이어지기에는 변수가 많다고 지적한다. 10·15 대책 이후 강화된 대출 규제와 강남·용산 일대에 적용된 토지거래허가구역 지정 탓에 거래 장벽이 높기 때문이다. 제도 시행까지 남은 기간은 100일 남짓인데 전세를 낀 매물의 경우 사실상 매도 자체가 불가능하다. 이에 따라 단기적으로는 절세 매물이 일부 소화되거나 호가 조정이 일어날 수 있지만 시간이 흐를수록 거래가 불가능하다고 판단한 다주택자들이 매물을 거둬들일 가능성도 점쳐진다. 당장은 매물이 늘어나는 것처럼 보이지만 실제 거래로 이어지지 못할 경우 시장의 수급 불균형은 해소되기 어려울 것이라고 관측한다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “정부가 5월 9일까지 계약분에 한해 유예를 인정하는 방안을 논의 중이라지만, 현재의 대출 및 거래 규제 상황에서 100일 안에 매도하는 것은 현실적으로 어렵다”고 진단했다. 이어 김 소장은 “시행 초기에는 심리적 압박으로 매물이 나오며 호가가 눌릴 수 있겠으나, 결국 거래가 성사되지 않으면 다주택자들은 증여로 돌리거나 세금을 안고 가는 ‘버티기’를 택할 공산이 크다”며 “이렇게 되면 오히려 시장에 유통 가능한 매물이 자취를 감추는 ‘매물 잠김’ 현상이 장기화할 수 있다”고 전망했다. 관련기사

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    개발 패러다임 새로 쓴 도시들자율적으로 용도 바꿀 수 있어초고밀 복합개발 얼마든 가능마리나 원·허드슨야드 대표적 세계적으로 건물 용도를 전환하는 수준을 넘어 도시계획 단계부터 용도지역을 과감하게 깨는 시도가 이미 일어나고 있다. 도심에서 주택 등을 개발할 용지가 고갈되고 땅값·집값이 치솟자 뉴욕, 싱가포르, 도쿄 등 여러 도시에서 비욘드 조닝(Beyond Zoning·탈용도지역)을 적극 활용 중이다. 전통적으로 국내외 도시계획의 기본 개념은 용도지역제다. 상업·주거·여가 등 기능에 따라 공간을 구분하고 기업은 업무구역(산업·공업단지)에 집중 배치하는 형태다. 서구에서 산업화가 시작된 1800년대 말에 도입돼 지금까지도 주요 도시계획 체계로 활용되고 있다. 하지만 최근 용도지역제가 융복합·디지털 전환을 맞는 도시 모습과 변화상을 담기에는 한계가 있다는 지적이 지속적으로 제기됐다. 특히 업무구역과 주거·여가 공간을 모아 소규모 클러스터를 하나의 도시 안에 여러 곳 조성하는 ‘직주락(職住樂)’ 클러스터가 도시 개발의 새로운 화두로 떠오르면서 이 같은 주장을 뒷받침하고 있다. 이런 분위기에 맞춰 등장한 개념이 바로 비욘드 조닝이다. 용도지역의 큰 체계는 유지하되, 특정 지역에 용도적으로 자율성을 부여하고 복합적인 기능 배치를 가능하도록 유도하자는 개념이다. 대표적인 비욘드 조닝 사례가 싱가포르의 관광 명소 ‘마리나 원’에 적용된 ‘화이트 사이트’다. 마리나 원은 싱가포르의 랜드마크로 통하는 ‘마리나베이’에 위치한 주거·관광·국제업무 복합개발단지다. 싱가포르는 이 지역만큼은 토지 이용 규제를 두지 않고 용적률 1300%(지하 4층~지상 34층)의 초고밀 복합개발을 유도했다. 미국 뉴욕은 허드슨야드 같은 대형 개발 사업지는 물론 일반 주거지역에도 ‘혼합용도 개발체제’를 적용하고 있다. 주택과 소규모 업무·상업시설을 다양하게 섞어 개발하는 방식이다. 샌프란시스코 역시 비욘드 조닝과 유사한 도시계획 체계를 쓰고 있다. 주택난을 해결하기 위해 대중교통 및 상업지구를 따라 주거 밀도를 높이고 예전에 단독주택만 허용되던 지역에서도 다양한 유형의 주택 건설을 허용하고 있다. 일본 도쿄의 국가전략특구도 유명한 사례 중 하나다. 2014년 아베 신조 정부가 ‘세계에서 가장 비즈니스하기 쉬운 환경을 마련하겠다’며 도입한 탈규제 지역이다. 도쿄역 야에스지구, 아카사카 프로젝트, 시나가와 프로젝트 등 대지 3만㎡ 이상(트로피에셋)의 굵직한 개발이 모두 이 제도를 활용해 추진되고 있다. 서울시도 2023년 비욘드 조닝을 도시계획 개념에 본격 도입하겠다고 밝혔다. 이후 비욘드 조닝 개념을 실현하기 위해 국토교통부와 협의를 진행했다. 국토부도 비슷한 목적으로 ‘공간혁신구역’ 제도를 도입하는 내용을 담은 도시계획 혁신 방안을 발표했다. 공간혁신구역은 도시혁신구역, 복합용도구역, 도시계획시설입체복합구역 3가지로 구분한다. 하지만 우리나라 현장에 이 개념이 제대로 도입되기까지는 시간이 더 걸릴 것으로 예측된다. 건설업황 악화로 민간 건설사들의 참여가 적극적일지 예상되지 않는 데다 인근 주민이나 이해관계자들의 의견 수렴, 인프라스트럭처 문제 등 사안별로 민감하게 다뤄야 할 부분이 예상보다 많다는 게 관계자들 의견이다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “비욘드 조닝의 핵심은 사업자가 별도 심의 없이 허용된 용적률 안에서 토지 용도를 자유롭게 정할 수 있는 것”이라며 “우리나라는 이와 관련한 인센티브나 개발이익 공유 등 문제가 아직 정의되지 않았다”고 설명했다. 관련기사

  10. 10

    용도변경 규제 대폭 완화공실 몸살 앓는 상가·지산센터셰어하우스로 바꿔 생존 모색정부, 용지 변경하는 차원 넘어상업용·주거용 모두 쓸수 있는‘하이브리드형 건축물’도 추진 최근 부동산 업계에서 상업용 부동산 쇠퇴와 주택 공급 부족이 맞물리면서 건물의 용도 변경이 활발히 일어나는 추세다. 특히 ‘전세의 월세화’로 주택이 수익형 부동산으로 거듭나면서 상가나 오피스, 호텔 등을 매입해 민간임대주택으로 바꾸는 사례도 빈번하게 나오고 있다. 정부가 상가와 지식산업센터의 용도 전환 규제를 완화하면서 이 같은 움직임은 더욱 활발히 일어날 모양새다. 다만 주거용과 상업용으로 모두 사용 가능한 ‘복수 용도’ 건축물에 대해서는 현재까지 임대료 등 부동산 시장의 간극이 커 실제 활용도가 높지 않을 것이라는 전망이 업계에서 나온다. 26일 국토교통부에 따르면 지난해 3분기 기준 전국의 중대형 상가 공실률은 13.6%로 5분기 연속 상승한 것으로 나타났다. 집합상가 공실률은 10.5%, 오피스 공실률은 8.9%다. 최근 5년(2020년~2024년 3월)간 준공된 지식산업센터의 평균 공실률은 37.2%에 달한다. ‘공실 앓이’의 원인으로는 사회·경제적 구조 변화가 꼽힌다. 식음료 소비가 배달로 대체되고, 패션 리테일도 온라인 중심으로 재편되면서 상가 입지의 중요성이 점차 약화된 것이다. 신도시에서 수익성이 높은 상가를 과잉 공급하며 공실 위험이 늘어난 점 또한 하나의 요인으로 꼽힌다. 이러한 틈을 타 상가, 오피스를 셰어하우스 등으로 바꾸는 시도들이 나타나고 있다. 서초구 방배동 ‘픽셀하우스 방배점’은 근린생활시설이던 공실 상가를 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 용도 변경해 코리빙하우스로 사용하고 있다. 월세가 80만원 수준이지만 평균 입실률은 90%를 웃돈다. 강남의 ‘에피소드 강남262’는 우성빌딩을 매입해 골조를 유지한 채 공동주택(기숙사)으로 바꾼 사례다. ‘맹그로브 동대문’은 이지스자산운용이 ‘이비즈 버젯 앰배서더 서울 동대문’을 매입해 코리빙하우스로 바꾼 케이스다. 학교나 직장과 가깝다는 이점을 살려 청년층을 노린 비아파트 공급에 나선 것이다. 정부와 지방자치단체에서는 상업용지 비중을 줄이고 용도제한에 대한 규제도 완화해 나가는 추세다. 전국 상가 공실률이 1위인 세종시는 올해 팔리지 않은 상가용지를 주택·공공용지로 전환하기로 했고, 국토부는 제약 없이 다양한 용도로 시설을 설치할 수 있는 공간혁신구역을 마련해 도입하고 있다. 국토부는 이 같은 흐름에 맞춰 건축물 용도를 유연화하겠다는 방침이다. 국토부 관계자는 “과거 산업혁명 때는 공업지역의 공해가 심했으니 주거지역과 공업지역을 엄격히 분리할 필요가 있었지만 지금은 AI 혁명 시대다. 용도지역을 엄격히 분리할 필요가 줄었다”고 말했다. 하지만 건축법상 상업용 건물을 주거용으로 바꾸려면 대대적인 리모델링 설계가 필요한 상황이다. 오피스는 주차기준이 면적당 1대지만 오피스텔로 용도 변경하려면 가구당 1대(전용 60㎡ 이하는 0.7대)가 필요하다. 가구별 화장실·주방 등을 마련하려면 배관을 새로 짜야 할 수도 있다. 일조권도 문제다. 상업용 건물은 옆 건물과 바짝 붙어 있어도 되지만, 주택은 햇빛을 받기 위해 인접 대지 경계선에서 거리를 띄워야 하기 때문이다. 기존 건물이 이 기준을 넘어서 있다면 전환이 불가능하거나 건물을 깎아내야 한다. 창문 크기 등 안전기준도 다르다. 일부 건축기준이 완화된다고 해도 여전히 건축물의 용도 전환이 까다로운 까닭이다. 이에 국토부는 신축 단계부터 용도 전환이 자유로울 수 있도록 ‘주거·상업 하이브리드형 건축물’을 추진하려고 한다. 처음부터 두 가지 요건을 충족시키려면 건축비가 많이 들기 때문에 인센티브도 준다. 다만 업계에서는 상가임대차보호법 등 각종 규제에 막혀 실제 하이브리드형 건축물을 짓는 비중이 높지 않을 것이라고 내다보고 있다. 상가 임차인은 최대 10년까지 계약기간을 갱신할 수 있는데, 10년 후 미래까지 내다보며 용도 전환을 고려한 건축물을 지을 유인이 부족하다는 설명이다. 상가와 주택의 3.3㎡(1평)당 가격, 임차료가 상이해 용도 전환 시 상가 소유주 간 의견 조율이 쉽지 않을 것이라는 관측도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지방 도시가 소멸하는 상황에서 시도하는 건물주도 있을 것”이라며 “당장은 활용률이 높지 않겠지만 점진적으로 확대될 수 있다”고 전망했다. 관련기사

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