지난해 일부 선호 지역을 중심으로 집값이 치솟으면서 서울뿐 아니라 수도권 선호 지역의 아파트 전세가율도 50% 선이 붕괴된 것으로 나타났다.

전세가율은 아파트 매매가격 대비 전세가격의 비율이다. 전세가율이 60%라면 매매가격이 10억원일 때 전세가격은 6억원이라는 뜻이다.

12일 KB부동산 자료에 따르면 경기도 성남시 아파트 전세가율은 지난달 기준 48.7%를 기록했다. 지난해 10월 50%를 기록한 이후 11월에는 49.1%로 하락했고, 지난달에도 내림세를 이어갔다. 이는 시·군·구 단위로 전세가율 표본조사를 확대 시행한 2013년 4월 이후 12년 8개월 만에 가장 낮은 수치다.

성남시 내에서도 집값 상승세는 대규모 재건축 호재가 있는 분당구가 주도했다. 실제 분당구의 지난달 아파트 전세가율은 44.9%로 역대 최저치를 기록했다. 분당구는 지난해 상반기까지만 해도 전세가율 50% 수준을 유지했지만, 지난해 7월부터 40%대로 내려서며 역대 최저치 경신을 거듭해왔다.

과천의 전세가율도 지난달 47.4%를 기록했다. 역대 최저치는 아니지만 지난해 9월부터 40%대로 내려왔다. 과천은 집값 하락기였던 2022~2023년에도 전세가율이 40%대를 기록한 바 있다.

과천은 잇단 재건축 사업 추진으로 타지역으로 이동한 전세수요가 사업 완료 후 다시 입주를 시작하면서 전세가격이 다시 조정되는 등 유동성이 발생한 측면이 크다는게 업계의 시각이다.

업계에 따르면 일반적인 주택시장에서 적정 전세가율 수준은 60~70%다. 전세가율이 60%를 밑돌면 시장이 안정됐다고 평가할 수 있지만, 시장 상황에 따라 매매가격 급등으로 인한 주택시장 불안 요소로 해석할 수 있다.

반면 전세가율이 70%를 웃도는 경우에도 집을 매도해도 전세보증금을 돌려주지 못하는 임대차 시장 불안의 신호로 여겨질 수 있다. 과거에는 전세가율이 80~90%까지 치솟아 집을 팔아도 전세보증금을 돌려주기 어려운 이른바 ‘깡통전세’ 문제가 발생하기도 했다.

경기도 거점 지역도 전세가율 하락세

같은 달 경기도 전체의 전세가율 평균은 66.6%다. 전국 평균은 68.2%, 서울 평균은 51.1%다.

서울에서는 강남구 아파트 전세가율이 37.6%를 기록했다. 송파구와 용산구는 각각 39.6%, 서초구는 41.8%, 성동구는 43.3%다. 서울 못지 않게 경기도 거점 지역의 전세가율도 낮아지고 있다는 것이다.

지난해의 경우 서울과 수도권 주요 선호 지역의 전셋값이 지속적으로 상승했다. 하지만 집값은 시장의 예상보다 더 크게 뛰면서 전세가율이 낮아지는 경향을 보였다. 실제 6·27 대책에 이어 9·7 대책, 10·15 대책 등 강력한 수요 억제책이 잇따라 나왔음에도 주요 선호지역의 집값은 고공행진했다.

과천과 분당구는 경기도에서 집값 상승률이 높은 지역이다. 한국부동산원에 따르면 지난해 과천 아파트값은 20.92% 상승해 수도권(서울·인천·경기) 전체 지역 가운데 송파구(20.92%) 다음으로 상승 폭이 컸다. 지난해 아파트 전셋값도 8.27% 올라 상승세가 만만치 않았지만, 집값 상승 폭이 더 두드러졌다.

성남시 아파트값은 14.07% 뛰었다. 이 중 분당구만 보면 19.1% 올라 경기도에서 과천 다음으로 상승 폭이 컸다. 지난해 성남시 전체 아파트 전세가격 상승률은 5%, 분당구는 5.75%였다.

한 업계 관계자는 “지난해 서울과 수도권의 주요 지역을 중심으로 집값이 크게 올랐다”면서 “올해는 상승폭이 둔화할 것으로 보이나 집값은 하락할 것으로 보기는 어렵기 때문에 전세가율은 더 낮아질 수 있다”고 진단했다.

이어 “전세 가격도 오를 것으로 보인다. 다만 임차 수요가 월세로 분산되면서 월세가격이 올라 전세가격 상승폭은 예상보다 덜할 수 있다”며 “이런 경우 임대차 시장의 불안이 계속되면서 주거의 질이 낮아질 수 있다”고 내다봤다.