서울 오피스텔 투자 '온기'
아파트와 달리 준주택으로 분류
토허제·대출규제 모두 피해 인기
월세가 오르며 매매량·가격도 '쑥'
관리비·취득세 등 부대비용 비싸고
주거용 사용땐 주택수 포함 유의를






최근 부동산 시장에서 자주 거론되는 상품 중 하나가 오피스텔이다. 아파트 대출·거래 규제가 강화되면서 오피스텔 시장에 온기가 감도는 분위기가 감지되기 때문이다.

실제로 규제 부담이 상대적으로 작은 오피스텔로 실수요와 일부 투자 수요가 이동하면서 매매 거래가 늘고, 가격 지표도 하락 국면에서 벗어나는 모습이다. 월세가격이 계속 오르면서 임대수익률도 역대 최고치를 기록 중이다. 침체가 길었던 서울 오피스텔 시장이 회복 초입에 들어선 것 아니냐는 전망도 나온다. 현재 오피스텔 시장 상황은 어떤지, 투자 고려 시 유의해야 할 점은 무엇인지 등을 정리해본다.

KB부동산에 따르면 작년 12월 서울 오피스텔 평균 매매가격은 3억758만원을 기록 중이다. 2022년 10월 당시 역대 최고가(3억554만원)를 작년 11월에 경신한 후 다시 한번 상승했다. 거래량 회복세도 뚜렷하다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 작년 서울 오피스텔 매매 거래량은 1만3044건으로, 재작년(1만969건) 대비 18.9% 증가했다. 거래 절벽이 이어졌던 2023~2024년과 비교하면 실거래 시장에서 매수 움직임이 확연히 살아난 모습이다.

문재인 정부 당시 아파트에 집중됐던 규제 수혜 등이 집중되며 2019년부터 계속 오르던 오피스텔 가격은 2022년 말을 기점으로 분위기가 꺾여 한동안 약세를 피하지 못했다. 하지만 작년부터 금리 하락 기대와 '전세의 월세화' 현상, 정부의 아파트 규제 등이 복합적으로 맞물리며 일부 수요가 유입되고 있다.

오피스텔은 주택법상 '준주택'으로 분류돼 10·15 대책 적용 대상에서 빠져 있으며 앞서 시행된 6·27 대출 규제의 영향도 받지 않는다. 주택담보대출 한도 6억원 제한이 없고, 주택담보대출비율(LTV)도 70%까지 인정된다는 얘기다. 이 같은 이유로 자금 조달 여건이 아파트보다 상대적으로 유리해 시장 관심이 높아지고 있는 것이다.

계속 치솟는 월세 덕에 임대수익률이 상승하는 추세인 것도 오피스텔 전망을 밝게 하는 요인이다. 작년 12월 기준 서울 오피스텔 임대수익률은 4.83%를 기록 중이다. 금리 지표 중 하나인 국고채 5년 금리가 현재 3.1~3.2%라는 점을 감안하면 오피스텔 수익률이 상당히 높은 셈이다. 여기에 부동산 시장에선 오피스텔 공급이 급감한 것도 앞으로 매매가격과 임대수익률을 끌어올릴 수 있을 것으로 보고 있다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 오피스텔 입주 물량은 1447실로, 공급이 가장 많았던 2020년(2만2225실) 대비 93.5% 급감한 수준이다.

다만 전문가들은 공급 감소와 임대수익률 상승, 거래 회복이라는 긍정적 지표에도 불구하고 오피스텔 투자에 선별적으로 접근해야 한다고 지적한다. 오피스텔은 기본적으로 자본이익(시세차익)보다 안정적인 월세 수익을 노리는 상품이기 때문에 입지 등을 더 꼼꼼히 따져야 한다는 것이다. 입지 경쟁력이 떨어지거나 노후화된 단지, 과도한 분양가가 책정된 오피스텔은 여전히 공실과 수익률 저하에 시달릴 위험이 있다는 뜻이다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "오피스텔은 매매가격이 급등하기보다 월세가 먼저 오르며 임대 수익률이 개선되고, 매매가격이 후행적으로 회복되는 모습을 주로 보인다"면서 "이 같은 점을 고려하면 직장인이 많이 몰리고, 교통망이 좋은 지역을 위주로 접근해야 한다"고 지적했다.

관련 비용이 아파트보다 많이 든다는 점도 오피스텔 투자 시 꼭 고려해야 할 부분이다. 우선 오피스텔의 취득세율은 4.6%로 1주택자 기준 아파트(1~3%)보다 높은 편이다. 또 오피스텔 분양 홍보 등을 할 때 '주택 수 제외'를 강조하기도 하는데, 주거용으로 쓸 때는 양도소득세 판단 시 주택 수에 포함될 수 있다. 즉 1주택자가 규제지역에 '주거용' 오피스텔을 추가 매입할 경우 양도소득세·종합부동산세가 중과될 수 있다는 얘기다. 이 밖에 관리비가 아파트에 비해 높고, 전월세를 준다면 '풀옵션'을 선호하는 만큼 구매 및 교체 비용도 염두에 둬야 한다.

함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 "상가·꼬마빌딩은 비대면 소비 증가 등 트렌드 변화로 공실과 임대료 변동 위험이 매우 크기 때문에 수익 목적 매수는 신중해야 한다"며 "지식산업센터의 경우 공급과잉 문제가 해결되는지를 보고 움직여야 한다"고 조언했다.

[손동우 기자]