법원에서 발표한 2025년 서울의 아파트 등 집합건물의 증여건수가 2023년에는 6,011건, 2024년에는 6,549건이었던 것이 2025년에는 8,451건으로 전년대비 29%나 증가하였다. 그중 에서도 눈에 띄는 것은 양천구의 경우 2024년보다 두배이상 증여건수가 늘었고 그 뒤를 따라 송파구, 서초구, 성동구 등이 50% 이상 증가한 것으로 발표하였다.

2021년과 2022년 부동산 가격이 상승할 때 갑자기 폭증하였던 아파트의 증여건수가 2023년과 2024년에 뚝 떨어졌다가 2025년에 대폭 증가한 이유는 아파트 가격이 계속 상승할 것이라는 기대와 새 정부가 보유세 및 양도소득세를 강화할 경우 다주택자에게 무거운 세금이 부과될 수도 있다고 하는 예상을 한 결과로 보인다.


상속이나 증여는 모두 부모의 재산을 자녀에게 무상으로 이전하는 방법이지만 상속은 피상속인인 부모가 사망한 경우 당연히 발생하는 것으로서 어쩔 도리가 없지만 증여는 부모가 살아있을 때 부모가 결정을 하고 실행을 하여야 하는 것으로 차이가 있다.

상속의 경우 민법에 의해 상속재산을 분배하고 세법에 따라 상속세를 신고 납부하는 것이 당연하지만 증여는 증여자가 언제 누구에게 어떤 재산을 얼만큼 어떤 방법으로 넘겨줄 것인지를 결정하고 증여를 실행하여야 하며, 가족간의 재산 이전임에도 불구하고 취득세와 증여세등 엄청난 세금을 부담하여야 한다.


따라서 증여는 마음먹기도 어렵지만 세금을 포함하여 복잡한 문제 등을 해결하여야 하기 때문에 증여자나 수증자 모두 쉽게 결정하고 실행하기 어려운 일이다.

특히나 증여세는 증여하는 재산가액에 최대 50%나 되는 세금을 내야 하며 조정지역내의 공시가격 3억 이상인 주택의 증여 취득세는 12.4%를 부담하여야 한다.

예를 들어 조정지역인 서울소재 20억 아파트를 자녀에게 증여한다면 취득세는 12.4%인 2.48억원을 부담하여야 하며 증여세는 6.2억을 부담하여야 하므로 세부담은 총 8.68억을 부담하여야 한다. 취득세와 증여세를 자녀가 부담할 수 있다면 8.68억으로 세부담이 끝나지만, 만약 증여를 받는 자녀가 취득세와 증여세를 낼 능력이 안 된다면 부모가 증여세를 납부할 자금도 증여를 해주어야 하는데 그러면 그러한 세금 증여분에도 증여세가 과세되며 이때 적용되는 세율은 40%에서 50%의 세율이 적용된다.

이런 세금을 모두 계산하여 최종적으로 부담하는 세금은 16억이나 된다. 그러므로 20억 아파트를 세금을 부담할 능력이 없는 자녀에게 완전하게 증여하기 위해서는 현금 16억을 추가로 증여하여야 한다.

증여는 증여를 결정하기도 어렵지만 증여 이후에 부담하여야 하는 세부담이 너무 커서 실행을 못하는 경우도 많다. 그렇다보니 조금이라도 세금을 덜 내기 위해 다양한 절세비법을 찾게 된다.

증여는 재산을 무상으로 이전하는 방법이 다양하게 존재한다. 이러한 방법들은 이미 오래전부터 똑똑한 납세자들이 사용하였고 국세청은 이러한 방법을 사용하는 자들을 찾아내서 방어를 하다보니 현행 상속·증여세법에는 다양한 증여의 방법들을 열거하고 과세할 수 있는 방법을 규정하고 있다.

증여한 재산의 크기가 크지 않다면 증여의 방식으로 재산을 이전하면 되지만 증여재산의 크기가 크고 세부담이 높다면 합법적인 테두리안에서 절세할 수 있는 방법을 찾아내야 한다.

증여는 아니지만 실질적으로는 증여의 효력이 있는 다양한 방법들은 매매나 대여 또는 법인을 이용한 우회적인 방법 등 다양한 방법들이 있으며, 이러한 방법들을 이용할 경우 유의미한 절세가 가능하다.

하지만 이러한 방법들을 적용하기 위해서는 세법규정과 민법 및 상법 규정등 다양한 법률지식이 있어야 하며 이러한 법률을 개인의 사정에 맞게 적용하여야 하는 전략이 필요하다.