1. ‘반값’에 나온 경매 상가

2. ‘지산, 생숙’ 등 틈새 상품

3. 꼬마빌딩·상가주택 경매 투자 ‘기회’

4. 수도권 꼬마빌딩 ‘반값 낙찰’ 주목

5. 수익형 경매, 철저한 ‘입지·상권’분석 관건

1~2회 유찰해 가격의 거품이 빠진 경매 물건의 경우 시세보다 절반 값 정도에 매입할 수 있다. 신도시 미분양·할인분양 물건을 최대로 대출받아 매입했다가 수익이 악화되고 수요가 줄면서, 채무불이행으로 인해 경매에 부쳐진 매물이 대부분이다. 이런 매물들은 경매를 통해 저가에 매수했다가 다시 상권이 살아나면 시세차익까지 볼 수 있는 매물을 경매시장에서 찾아내는 것이 수익형 경매 투자의 최선책이다.


5. 수익형 경매, 철저한 입지·상권분석 관건

상가 미래가치와 활용성 따져 낙찰 받아야

경매 상가와 상가주택 등 수익형 부동산은 싸게 낙찰받지만 수익성이 결여된 물건들도 많은 편이다. 감정가의 40~50%선에 저가 낙찰 받았지만 실제 임차인을 찾지 못해 공실로 비워두거나 다시 경매에 부쳐지는 경우도 있다. 입찰 전 철저한 입지·상권분석 후 임대가 용이한 종목을 골라야 한다.

수익형 상가의 경우 영업력이 떨어지거나, 지역 슬럼화 되거나, 업종변경이 필요하는 등 문제가 많은 매물이 경매시장에 나오는 경우가 많다. 입찰 전 충분한 입지와 상권 조사를 통해 상가의 미래가치와 활용 가능성을 함께 따져봐야 한다.

임대수익이 보장된 경매 부동산을 고르려면 주변 영업자를 만나 지역상권의 활성화 상태와 영업성, 임대가능성 등 종합적 분석을 통해 경매 물건의 가치를 따져보고 결정해야 한다. 통상 주변 상가가 비어있으면 지역상권이 쇠퇴 조짐을 보인다고 보면 틀림없다.


경매에 부쳐진 기존 부동산의 임대가와 금액 전체만 믿고 예상 수익으로 잡고 낙찰 받는 것은 위험하다. 가끔 경매 물건 중에는 ‘현황조사서’ 상에 나타난 임대수익률만 믿고 낙찰 받았다가 낭패를 보는 수가 있다. 경매에 부쳐지기 전에 전주인과 짜고 임대료를 조정하거나 수익률을 높여 놓은 경우도 있다. 입찰 전 주변 임대가와 수익률을 따져보는 것이 필요하다.

상가 중에는 공급과잉과 상가영업력 저조가 누적되면서 공급이 많아 낙찰 후에 애를 먹는 경우가 허다하다. 겉이 번듯한 상가이고 수 회 유찰돼 경매시장에 값싸게 나왔다 하더라도 최대한 값싸게 낙찰 받아야 투자성을 높일 수 있다.

임대수익용 빌딩이나 상가주택, 상가의 특성상 임대차 관계가 복잡한 경우가 있다. 정확한 세입자 분석을 하려면 직접 탐문하거나 법원 매각서류를 통해 ‘점유관계조사서’와 ‘현황조사서’로 크로스체크를 해야 한다. 입찰 전 세입자관계의 철저한 조사와 함께 보증금 인수 여부, 대항력 등을 고려해 입찰 전략을 짜야 한다.

일부 도심·역세권일대에는 사무실 공급이 수요를 초과해 공실이 적체된 지역도 많다. 투자성 있는 빌딩을 낙찰 받으려면 지역 내 공실률과 경쟁 업무시설 출현여부도 살펴야 한다. 경매 임장을 하다보면 경매로 낙찰 받는 것보다 가격이 저렴한 급매물이 나와 있는 경우도 있으므로 동일 규모 빌딩의 급매물 공급 여부와 함께 유사매물에 대한 비교분석도 필수체크사항이다. 또 경매에 부쳐진 건물의 임대현황만 믿고 무리한 대출을 받아 낙찰 받는 것도 금물이다.