올해에만 서울 자치구별 평균 아파트값 격차가 최대 5배까지 벌어졌다는 조사 결과가 나와 눈길을 끈다.

이른바 ‘똘똘한 한 채’ 현상 심화로 서울 안에서도 자치구별 양극화가 갈수록 심화하는 모습이다.

30일 토지+자유연구소(이하 연구소)와 진성준 의원(더불어민주당)이 최근 공개한 ‘서울 아파트 불평등 지도’ 사이트에 따르면, 2015년 서초구 아파트의 평균 가격은 9억3000만원 수준으로 25개 구 가운데 가장 높았다. 가장 낮은 노원구가 2억7000만원으로 3.5배 정도 차이가 났다.

올해도 기준 가장 비싼 자치구는 서초구로 24억2000만원을 기록했다. 반면 가장 낮은 자치구는 도봉구로 5.0억원이었다. 10년 사이 최고·최저간 격차가 3.5배에서 4.9배로 확대된 셈이다.

동별 격차는 더 컸다. 2015년 도봉구 쌍문동의 평균 아파트 가격은 2억5000만원, 강남구 압구정동은 15억5000만원 수준으로 6.2배 정도 차이가 났다. 올해 들어 쌍문동은 4.0억원으로 10년간 1억5000만원 정도 올랐다. 같은 기간 압구정동은 37억원 오른 52억2000만원을 기록했다. 쌍문동과 압구정동 평균 아파트값은 13배 이상으로 10년 전에 비해 격차가 더 벌어졌다.

한국부동산원 자료를 보면 올해 들어 서울 아파트값 상승률은 12월 4주차까지 8.48% 뛰었다. 이 흐름대로라면 문재인 정부 시절인 2018년과 2021년 기록한 역대 최고 상승률(8.0%)을 넘는 새 기록 작성 가능성이 높은 상황이다.

이와 관련 연구소는 이같은 극심한 아파트값 양극화에 대해 “낮은 보유세 실효세율, 1주택에 대한 과도한 세제 혜택이 초래한 ‘똘똘한 한 채’의 결과”라고 진단했다. 서울을 중심으로 아파트 가격이 가파르게 오르며 주거 불안 문제가 부각된 가운데 같은 서울 안에서도 지역에 따른 양극화가 심화했다는 얘기다.

“불평등 심화가 부동산 쏠림 원인”

연구소는 실제 시장에서 거래되는 시세와 보유세 산정 기준 차이도 지역별 양극화에 영향을 주고 있다고 짚었다.

보유세 산정 기준이 되는 공시가격 자체는 시세의 70%(공동주택 기준 현실화율 69%)보다도 낮다. 여기에 정부 재량이 개입할 여지가 있는 공정시장가액비율(60%)도 한 차례 더 적용한다.

시민단체 등 보유세 강화를 주장하는 쪽에서는 국내 보유세 실효세율이 선진국 대비 낮은 점을 주목한다. 부동산을 가진 게 부담이 적어 수요가 몰릴 수밖에 없다는 것이다. 국내 보유세 실효세율은 0.15% 수준으로 경제협력개발기구(OECD) 평균치 0.33%의 절반에도 못 미친다.

이에 비해 국내총생산(GDP)이나 총조세 대비 보유세가 높은 점을 들어 국내 보유세가 낮은 수준이 아니라고 주장하는 쪽도 있다.

연구소는 토지보유세를 강화하고 건물보유세는 완화하는 식으로 보유세 개편이 필요하다는 입장이다. 부동산 불평등 수준이 심화하면서 자산, 특히 기업의 투자가 생산적인 곳으로 향하지 못하고 부동산으로 쏠리고 있단 판단 때문이다.

아울러 양도세는 1주택에 대한 과도한 혜택을 줄이고 취득세는 가격과 거래 수준이 안정화된 후 내리는 방안을 검토하는 등 부동산 세제 전반적으로 손볼 필요가 있다고 주장했다.

이와 함께 주택공급 정책과 관련해선 공공이 토지를 보유하고 건물만 분양하는 토지임대부 분양주택 공급을 늘려 시세 차익이 특정 개인에게 쏠리는 것을 막을 필요가 있다고 진단했다.

진성준 의원은 “부동산 불평등을 방치하고는 생산적 경제로의 전환이 어렵다”며 “이번 보고서가 제안한 조세와 공급 정책 대안이 국회와 정부 부처에서 논의돼 부동산 불로소득을 줄이고 주거 안정을 이루는 데 도움이 되길 바란다”고 말했다.