2025년에는 세차례에 걸쳐 부동산 시장에 영향을 주는 정책들이 발표됐다. 2026년 새해에도 새롭게 도입되는 부동산 제도들이 적지 않다.

내년부터 부동산 거래 관리 강화와 세제 등 제도가 바뀔 것으로 전망된다. 또 무주택자나 청년을 위한 제도 마련과 부동산 시장 규제 강화될 예정이다.

20일 부동산R114에 따르면 수도권에서는 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)으로 지정하고 토지거래허가제를 실시하면서 실거주 요건이 강화되는 등 거래 조건이 까다로워졌다.

또 주택담보대출 상한을 6억원으로 제한했고, 고가 아파트일수록 한도를 더욱 낮추는 등의 고강도 대출 규제도 시행됐다. 집을 구입할 때 갖춰야 할 준비 서류도 복잡해졌다.

먼저 내년부터는 자금조달계획서 양식에 새롭게 추가되는 내용이 많아진다. 자금조달계획서는 규제 지역 내에 있는 주택을 구입하거나 비규제지역이라도 6억원을 초과하는 주택을 살 때 부동산 취득 자금을 어떤 경로로 마련했는지 지자체에 제출해야 하는 서류다.

현재 자금조달계획서에서는 ▲금융기관 예금액 ▲주식·채권 매각 대금 증여·상속 ▲현금 등 그 밖의 자금 ▲부동산 처분대금 등만 기재하면 된다.

하지만 내년부터는 가상화폐 매각 대금도 추가된다. 가상화폐로 번 돈으로 집을 살 경우 얼마를 조달했는지 구체적으로 적어야 한다. 이때 가상화폐 거래내역을 확인하기 위한 자료를 요청받을 수 있다는 점도 알아둬야 한다.

증여·상속의 경우 금액과 증여세 또는 상속세 여부도 기재해야 한다. 자금조달계획서 단계에서 세금 신고 여부를 확인하겠다는 취지다.

차입금의 경우 현재는 주택담보대출과 신용대출 외에는 ‘그 밖의 대출’로 기재했다. 그러나 내년부터는 사업자 대출도 별도로 표기해야 한다. 액수는 물론 자금을 차입한 금융기관명까지 기재해야 하는데, 이는 사업자 대출을 기업 운영 목적이 아닌 주택 구입 목적으로 사용하는 것을 조사하기 위한 조치다.

만약 외화로 주택을 매입했다면 금액과 외화 반입 신고 여부 등도 적어야 한다. 해외 금융기관 대출을 받아 송금하는 경우에도 금융기관과 액수도 명확히 표시해야 한다.

다주택자 양도세 내년 6월부터 중과

내년부터는 공인중개업자가 매매 계약을 신고하는 경우 계약서와 계약금 입금 증빙자료 제출이 의무화된다.

현행 공인중개사가 매매 계약을 신고하는 경우 별도의 증빙자료 제출 의무가 없어 실거래가 띄우기 등이 가능했다.

또한 1월부터 주택담보대출 위험가중치가 현재 15%에서 20%로 상향 조정돼 은행권의 대출 취급 여력이 줄어든다. 위험가중치가 20%로 높아지면 1조원의 주택담보대출을 실행하기 위해서 은행이 적립해야 하는 자기자본이 150억원에서 200억원으로 증가한다는 의미다. 은행의 자기자본 부담이 늘어나면 대출 취급 규모를 줄이는 방법을 선택할 가능성이 커지기 때문에 내년에도 대출 한파가 이어질 것이라는 전망이 나온다.

아울러 다주택자 양도소득세 중과배제는 내년 5월까지 적용된다. 이 제도는 양도세 부담을 덜어 주택 거래를 촉진하기 위한 조치로 당초 올해 5월 종료였지만, 1년 연장됐다. 양도세 중과율은 2주택자의 경우 기본세율에 20%에 포인트, 3주택 이상은 기본세율에 30%포인트가 중과돼 부담이 늘어날 수밖에 없다.

다만 집값 상승 등 부동산 시장 흐름이 바뀔 경우 정부가 시행령 개정을 통해 유예 기간을 다시 연장할 가능성도 있다.

이와 함께 총급여 8000만 원 이하인 부부가 근무지 등 사유로 따로 거주하면서 각각 월세를 낼 경우 가능해진다. 기존에는 세대주 1인만 공제받을 수 있었지만, 내년부터 월세 세액 공제 대상자가 확대됐다.

다만 세대주와 배우자의 주소지는 서로 다른 시군구여야 하며, 무주택자 요건도 충족해야 한다. 공제한도는 부부 합산 연 1000만원까지 인정된다.

가로구역 기준 완화로 정비사업 촉진

소규모주택 정비사업 촉진을 위한 가로구역 기준도 완화된다. 2월엔 사업시행구역의 토지등소유자가 조합설립인가를 신청하기 위해 공원, 공용주차장 등 기반시설을 신설·변경할 수 있는 계획을 제출한 경우에도 가로구역으로 인정받을 수 있다. 신탁 업자의 소규모 주택정비사업 시행자 지정 요건도 완화된다.

주택임대관리업 관리도 강화된다. 단독주택·공동주택·준주택(임대형 기숙사 및 오피스텔)을 합산해 100가구 이상은 자기관리형 주택임대관리업, 300가구 이상은 위탁관리형 주택임대관리업으로 등록해야 한다.

이밖에 기존 제도 중 ▲지방 준공 후 미분양 주택 취득 시 발생하는 세제 완화 ▲주택청약종합저축 세제지원 적용기한 ▲착한 임대인 세액공제 제도 연장 ▲농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 ▲개발제한구역 내 토지 및 건물 양도 시 양도소득세 감면 적용 기한 ▲주택청약종합저축 전환 시한 ▲무주택 청년 월세 지원 사업 ▲다주택자 양도소득세 중과 배제 축소 등이 연장된다.

부동산R114 관계자는 “당분간 부동산 정책은 ‘수요 억제’와 ‘공급 확대’ 기조가 맞물려 전개될 것으로 전망된다”며 “강력한 정부 시그널에도 불구하고 집값 상승세가 이어질 경우 세금 규제 등을 포함한 추가적인 수요 관리 정책이 발표될 가능성도 있다”고 전망했다.