최근 서울과 수도권 주요 지역 아파트 청약시장은 단지가 나오기만 하면 ‘100대1 경쟁률’은 기본이다. 주택공급 부족 현상이 지속되면서 신축 아파트를 선점하려는 수요가 늘었기 때문이다. 실제로 최근 한두 달 사이에 공급된 서울 동작구 ‘힐스테이트 이수역 센트럴’은 326.74대1, 서초구 ‘반포 래미안 트리니원’은 237.53대1을 기록했고, 성남 분당구 ‘더샵 분당티에르원’도 100.45대1을 보였다. 부동산R114에 따르면 올해(1월 1일~11월 30일) 서울지역 1순위 청약 신청자는 27만5766명에 달했고, 평균 경쟁률은 146.21대1이었다. 지난해(115.08대1)보다 더 높아진 수치다.

2026년에도 실수요자라면 청약시장에 관심을 계속 두는 것이 좋을 듯하다. 여전히 물량은 적지만 입지가 뛰어나다고 평가받는 ‘대어급’ 단지들이 많이 기다리고 있다.

특히 강남 3구(강남 서초 송파)에서 나오는 분양 물량은 대부분 실거주 의무가 있지만 분양가상한제가 적용되는 지역이라 적잖은 시세차익이 예상된다. 상한제가 적용되지 않아 시세차익은 이보다 적지만 입지가 좋은 비강남권 단지들도 주목할 만하다.

래미안 원베일리, 래미안 원펜타스, 메이플자이 등이 줄줄이 들어서며 서울 아파트 시세를 이끌고 있는 반포·잠원권에서는 내년에도 분양 물량이 꽤 나온다.

무엇보다 주목받는 단지는 ‘반포 디에이치 클래스트(반포주공1단지 1·2·4주구 재건축)’다. 반포뿐만 아니라 압구정 현대·대치 은마 등과 함께 서울 전역에서도 재건축 사업의 상징 같은 존재로 사업비만 10조원에 달한다. 지하 5층~지상 35층 50개동 총 5007가구 규모로 조성될 예정이며 ‘디에이치’ 브랜드 최고급 사양이 적용될 전망이다. 호텔에나 있는 컨시어지센터, 국내 최초 아파트 단지 내 오페라하우스, 실내 아이스링크, 키즈 레고랜드, 프라이빗 볼링장 등 고급 커뮤니티시설이 들어선다.

디에이치 클래스트는 9호선 구반포역이 붙어 있는 초역세권 단지다. 4호선 동작역도 걸어서 10분 거리다. 교통·학군·편의시설 등이 모두 뛰어난 데다 한강뷰가 가능한 ‘5000가구 대단지’라는 점 하나만으로도 수요자들의 비상한 관심을 끌고 있다. 전용 59~130㎡ 1832가구가 내년 하반기 일반분양 시장에 나오는 것으로 계획돼 있다.

잠원동 신반포21차를 재건축하는 ‘오티에르 반포’도 내년 2월 분양할 계획이다. 당초 올해 공급될 예정이었지만 분양 일정이 연기됐다. 포스코이앤씨 관계자는 “내년 2월 분양 후 3월 입주 예정”이라고 밝혔다. 오티에르 반포는 후분양 단지인데, 일정대로라면 청약에 당첨되면 한 달 안에 계약금·중도금·잔금을 모두 내야 한다. 지하 4층~지상 20층 2개동 전용 44~130㎡ 251가구 규모로 조성되며, 이 중 87가구가 일반분양된다.

이 단지는 소규모 아파트지만 7호선 반포역 초역세권에 자리한다. 단지 북측에 메이플자이가 있는데, 지하철역 접근성이나 주변 상가 활용도는 오티에르 반포가 더 뛰어난 것으로 평가받는다. 남쪽에는 반포자이가 위치해 있다. 시장에서 전망하는 분양가는 3.3㎡당 8500만원 안팎이다.


역시 올 하반기 분양이 예상됐던 신반포22차도 재건축 조합과 시공사가 내년 분양 일정을 조율 중인 것으로 알려졌다. 단지 규모는 2개동 총 160가구로 매우 작지만 3호선 잠원역뿐 아니라 한강과도 가깝다. 한 가지 주의할 점은 일반분양 물량이 28가구에 불과해 상한제 규제를 받지 않는다는 점이다.

‘래미안 원페를라’와 ‘디에이치 방배’ 등이 공급된 서초구 방배동에서도 분양 물량이 대기 중이다. 우선 ‘방배 포레스트 자이(방배13구역 재건축)’가 내년 시장에 나올 가능성이 높다. 현재 철거 작업이 끝났고 내년 상반기 착공이 목표다. 사당역(2·4호선)과 방배역(2호선) 사이에 위치해 있고 동덕여고 등이 가깝다. 재건축 후 2296가구로 탈바꿈하는데 이 가운데 547가구가 일반분양 물량이다.

‘방배 르엘(방배14구역 재건축)’도 2026년 일반분양을 검토하고 있다. 원래 5구역의 일부였던 14구역은 조합원 간 의견 차이로 5구역에서 분리돼 따로 재건축을 추진했다. 492가구로 조성될 예정인데 180여 가구가 일반분양으로 선보일 가능성이 높다.

이 아파트는 5구역에서 떨어져 나왔다는 사실에서 유추할 수 있듯 입지가 상당히 좋다. 2호선 방배역과 걸어서 5~6분 거리로 이수동산·방배근린공원 등 녹지 공간이 많다. 방배동 재건축 중에서는 작은 규모지만 ‘알짜’로 꼽힌다.

비강남권에서는 용산 아세아아파트 재건축 일반분양을 기다리는 수요자가 많다. 이 땅은 과거 용산 미군부대와 국군복지단, 군인아파트 등 군부대 용지로 사용됐다. 2001년 특별계획구역으로 지정돼 2014년 부영그룹이 국방부에서 땅을 매입했다. 신용산역·이촌역 근처 한강대로 이면에 있으며 LG유플러스 본사, 방탄소년단(BTS) 소속사인 하이브와 붙어 있다.

이곳은 국가전략사업으로 꼽히는 용산공원과 용산국제업무지구가 가까워 기대를 모으고 있다. 서울지하철 1호선·경의중앙선이 지나는 용산역과 4호선 신용산역을 걸어서 이동할 수 있다. 시티파크·파크타워 등이 있는 용산 주상복합촌과 다른 블록에 있어 주변 정비는 좀 더 필요하다는 분석도 있다.

이 아파트는 2028년 준공될 예정인데 미국대사관 직원 숙소로 활용될 저층부(150가구)를 제외한 847가구가 시장에 나올 전망이다. 다만 아파트 저층부를 두고 미국 대사관 측의 ‘설계 변경 요구’가 이어지면서 검토 기간이 길어질 위험이 있다는 게 변수다. 미 대사관은 ‘국제빌딩코드(IBC)’를 준용해달라는 내용과 함께 추가적인 설계변경을 요구한 것으로 파악됐다.

동작구에서도 대어급 일반분양이 대기 중이다. 서울 대표 재개발 지역인 흑석뉴타운과 노량진뉴타운에서 잇따라 물량이 공급될 예정이다.

흑석11구역을 재개발한 ‘써밋 더힐’(1515가구)은 단지 이름에 ‘서반포’를 붙였다가 해프닝을 빚었던 아파트다. 그만큼 반포 권역에 가깝다. 서울 지하철 9호선 흑석역과 현충원 사이에 위치해 교통이 우수하다는 평가를 받는다. 남쪽의 서달산과 현충근린공원도 이용이 가능하다. 다만 인근 9구역과 1·2구역에 비해 언덕에 있어 접근성이 떨어지는 건 단점으로 꼽힌다.

‘디에이치 켄트로나인’(흑석9구역 재개발)도 내년 분양시장에 나올 가능성이 높다. 흑석뉴타운 중심에 위치한 흑석9구역은 경사가 심하다고 알려진 흑석뉴타운 중에서도 비교적 경사가 완만한 편에 속한다. 지하철 9호선 흑석역이 걸어서 5분 거리에 있는 초역세권 단지라는 점이 기장 큰 특징이다. 지하 7층~최고 25층 21개동 1536가구로 조성할 방침이다. 일반분양 물량이 약 430가구일 것으로 관측된다.

노량진뉴타운에서는 최근 착공한 2구역과 6구역, 8구역 등이 내년 일반분양을 저울질 중이다.

8구역을 재개발한 ‘노량진 아크로리버스카이’는 노량진역과 대방역 사이에 위치해 있다. 약간 걸으면 두 역을 모두 이용할 수 있는 ‘더블역세권’이라는 얘기다. 노량진역(1·9호선)에는 서부선까지 들어올 예정이고 대방역에는 1호선과 신림선이 지나간다. 지하 4층~지상 29층 10개동 987가구 규모로 일반분양 물량이 815가구에 이른다.

2구역은 411가구로 비교적 작은 단지지만 일반분양(196가구) 비중이 높고 7호선 장승배기역과 가까워 관심을 끈다. SK에코플랜트의 고급 브랜드 ‘드파인’이 적용될 예정이다. GS건설과 SK에코플랜트가 함께 시공하는 노량진6구역은 언덕에 있어 지대가 상대적으로 높다는 게 단점이지만 장승공원·백로어린이공원 등이 가깝고 주변 학교 접근도 쉬운 편이다. 1499가구 중에서 일반분양은 물량은 300여 가구가 될 것으로 전망된다.

서울 영등포구 신길동 신길5구역 지역주택조합 단지인 ‘더샵 신풍역’도 내년 초 분양할 예정이다. 지하 3층~지상 35층 16개동 2030가구 규모로 조성되는데 312가구가 일반분양으로 공급된다.

이 아파트는 지하철 7호선 신풍역에서 걸어서 10분 거리다. 2028년 신풍역에 신안산선이 들어오면 지하철 교통망은 더 좋아질 예정이다. 다만 신길뉴타운과는 거리가 있어서 상점 등 생활 인프라가 부족하다는 평가도 나온다.

또 서울 영등포구 문래동 진주아파트 재건축 단지인 ‘더샵 르프리베(일반 분양 138가구)’도 내년 2월로 공급 일정을 잡고 있다. 지하 3층~지상 21층 6개동 324가구 규모다. 지하철 2호선 도림천역과 문래역이 가깝다. 도림천·안양천 등 주변에 수변공간도 조성돼 있다.

강북권에서는 성북구 장위10구역과 은평구 갈현1구역 등이 분양할 것으로 거론된다. 사랑제일교회 보상 문제로 내홍을 심하게 겪었던 10구역은 현재 사랑제일교회를 구역에서 제외시킨 재개발 사업계획안이 성북구청에서 최종 인가를 받아 착공을 앞두고 있다. 대우건설이 시공사로 지하철 6호선 돌곶이역에서 가깝다. 지하 4층~지상 29층 22개동 2004가구를 짓는데 일반분양 물량이 1000가구 이상 나올 것으로 추정돼 청약 대기자들의 관심이 높다.

갈현1구역 재개발은 ‘북한산 시그니처캐슬’이라는 이름으로 탈바꿈한다. 지하 6층~지상 22층 32개동 4116가구 대단지가 조성된다. 일반분양은 555가구가 나올 전망이다. 대조1구역(힐스테이트 메디알레)·불광5구역과 함께 ‘은평구 재개발 3대장’이라 불리는 곳으로 수도권광역급행철도(GTX) A노선과 지하철 3·6호선을 모두 이용할 수 있는 연신내역 인근에 있어 교통 편의성이 좋다는 평가가 나온다.

경기도에서는 성남시 분당구 ‘더샵 분당 하이스트(느티마을 4단지 리모델링)’가 가장 기대주다. 이 지역에서는 최근 공급된 ‘더샵 분당 티에르원(느티마을 3단지 리모델링)’이 고분양가에도 높은 경쟁률을 기록하며 새 아파트에 대한 선호 현상을 여실히 보여줬다. 무지개마을 4단지 리모델링 사업인 ‘더샵 분당 센트로’도 이달 말 분양하겠다는 계획을 밝혔다. 더샵 분당 하이스트는 신분당선·수인분당선 정자역 역세권이라 서울 강남권으로 접근성이 좋다. 더샵 분당 센트로는 수인분당선 오리역을 편리하게 이용할 수 있다.

이 밖에 ‘쌍용 더 플래티넘 온수역(경기 부천)’ ‘성남 금토지구 1차 디에트르(경기 성남)’ ‘수택 e구역 재개발(경기 구리)’ 등도 내년 청약을 준비 중이다.