정부, 내년 공시가율 69% 동결했지만 공시가 급등
1주택 보유세 30~40% 급증
잠실주공 5단지 1259만원
은마아파트 1005만원 부담
주변 비해 공시가 낮은지역
정부, 1.5% 이내 인상할듯






정부가 내년 아파트 공시가율(시세 대비 공시가격 비율)을 동결하기로 했지만 서울 아파트 상당수는 보유세 부담이 급격히 늘어날 것으로 보인다. 서울 아파트값이 올 들어 급등해 시세 변동만으로도 세금이 확 올라가기 때문이다.

실제로 서울 강남과 '한강벨트' 일대 주요 아파트는 올해와 같은 69%의 공시가격 현실화율을 적용받더라도 내년 보유세가 30~40% 오르는 것으로 전망된다. 정부가 부동산 세제 정책의 속도 조절에 나선 것도 이 같은 상황에서 서울 전역과 경기도 12개 지역을 '삼중 규제'로 묶은 '10·15 부동산 대책'에 대한 부정적 여론까지 확산했기 때문인 것으로 풀이된다.

문재인 정부 시절 발표된 '부동산 공시가격 현실화 계획'에 따르면 시세 9억원 미만의 아파트는 내년 공시가율을 78.6%로 높여야 한다. 또 9억~15억원 아파트는 시세의 87%, 15억원 이상 아파트는 90%까지 인상해야 한다. 하지만 윤석열 정부에서는 매년 '공시가격 현실화 계획 수정 방안'을 통해 이 같은 목표치보다 완화한 방안을 시행했다. 문재인 정부 당시인 2020년 공동주택 공시가격 현실화율을 기존 68.1%에서 69%로 올리고 2021년 70.2%, 2022년 71.5%까지 높인 뒤 보유세 부담이 급등한 점 등을 고려한 조치였다. 실제로 2020년(14.75%), 2021년(19.89%), 2022년(14.22%) 연속으로 두 자릿수의 공시가격 폭등세가 이어졌다.

내년 공시가율은 이재명 정부 들어 처음으로 결정하는 것이다. 부동산 업계에서는 당초 문재인 정부의 로드맵을 따를 수 있다는 관측이 제기됐다. 하지만 최근 부동산 정책에 대한 부정적 여론이 확산하자 공시가격 현실화 계획 적용을 보류하기로 했다.






서울 아파트값이 올해 급등한 점도 부동산 세제 정책의 속도 조절 배경으로 꼽힌다. 한국부동산원에 따르면 올해(1월 1일~11월 10일) 서울 아파트 매매가격은 7.27% 급등했다. 자치구별로 살펴보면 송파구가 17.90% 오른 것을 비롯해 성동구(16.46%), 마포구(12.67%), 서초구(12.2%), 강남구(11.9%), 양천구(11.09%), 강동구(10.69%), 용산구(10.67%) 등이 두 자릿수 상승률을 나타냈다. 공시가격이 시세와 연동돼 있다는 점을 감안하면 내년 공시가격이 자연스럽게 급등할 환경이 조성돼 있는 셈이다.

실제로 서울 아파트값이 급등하면서 공시가율을 올리지 않아도 내년 주요 단지의 보유세 부담은 급증할 것으로 예상된다. 매일경제가 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원에게 의뢰해 내년 보유세 부담을 시뮬레이션한 결과 서울 고가 아파트 단지는 1가구 1주택자인 경우에도 보유세 부담이 30~40% 급증하는 것으로 나타났다.

내년 공시가율을 올해와 마찬가지로 69%로 고정하고 공정시장가액비율을 현행(재산세 45%·종합부동산세 60%)대로 적용한 경우에도 서울 서초구 반포자이 전용면적 84㎡ 소유자의 내년 보유세는 올해(1275만원)보다 40.4% 늘어난 1790만원에 달하는 것으로 전망됐다. 서울의 대표 재건축 단지인 송파구 잠실주공5단지 전용 82.6㎡와 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡ 역시 올해보다 내년 보유세 부담이 각각 45.2%, 42.7% 확대되는 것으로 조사됐다.

보유세 부담은 마포구와 성동구 등 한강벨트에서도 대폭 커질 것으로 예상된다. 마포구 마포래미안푸르지오 전용 84.5㎡의 내년 보유세는 416만원으로 올해(300만원)보다 38.6% 늘어날 것으로 전망된다. 성동구 래미안옥수리버젠 전용 84.8㎡ 역시 올해 325만원에서 내년 453만원으로 39.4% 확대될 것으로 나타났다.

다만 정부는 공시가격 균형성을 높이기 위해 일부 지역은 연간 1.5% 이내로 공시가격을 추가로 올릴 수 있다고 밝혔다. 예를 들어 시세 상승으로 공시가격이 올해에 비해 4% 상승했다면 이에 1.5%포인트를 더해 공시가격이 전년에 비해 최대 5.5% 오를 수 있게 되는 것이다.

시세 등 자료 취득이 어려워 표준지, 표준단독주택 공시가격에 근거해 산정한 고가 단독주택 등에 대해 실제 가격보다 턱없이 낮은 공시가격이 책정되는 경우 등 '특수 사례'를 방지하기 위해 도입된 것으로 풀이된다.

부동산 공시가격을 1.5% 이내에서 얼마나 추가로 올릴지는 시군구 단위로 균형성을 평가해 결정한다. 먼저 국제협회 기준 등에 따라 조사자가 입력한 공시가격안을 시군구 단위로 평가하고, 미달하는 곳은 심층검토지역으로 선정된다. 심층검토지역은 시세반영률 균형성 등을 개선하기 위해 전년 공시가격의 1.5% 이내 범위에서 추가로 공시가격이 오르게 된다. 이후 대학교수, 공시 미참여 감정평가사 등의 최종 검수를 받아 국토교통부가 공시가격 열람안을 확정한다.

부동산 공시가격은 재산세·종합부동산세 등의 과세 기준이 되며 건강보험료·기초연금 등 67개 행정제도의 기초 자료로 활용된다. 현행 세제는 현실화율과 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산정한다.

[손동우 기자 / 위지혜 기자]