정부가 전세보증금 반환보증(전세보증) 가입 조건을 주택가격의 70%로 강화하는 방안을 검토 중인 가운데, 이 규정이 적용될 경우 올 4분기에 계약이 만료되는 전국 빌라(연립·다세대) 전세계약 10건 중 8건은 기존과 동일한 보증금으로는 전세보증 가입이 어려운 것으로 나타났다.

2일 부동산 중개 플랫폼 집토스가 국토교통부 실거래가 데이터를 토대로 계약 만료 시점이 올해 4분기(10~12월)인 전국 연립·다세대 전세 계약 2만4191건을 분석한 결과에 따르면 이같이 나타났다.

현행 전세보증은 보증금이 ‘주택가격의 90%’ 이내일 때 가입할 수 있다. 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF) 규정에 따라 빌라의 주택가격은 통상 ‘공시가격의 140%’로 인정받는다. 사실상 보증금이 공시가격의 126%(1.4x0.9) 이내면 보증 가입이 가능하다.

다만 이 조건이 ‘주택가격의 70%’로 강화되면, 보증금 기준선은 공시가격의 98%(1.4x0.7)까지 낮아진다. 또 이 기준을 적용할 경우 오는 10~12월 계약이 만료되는 전국 빌라 전세 계약 2만4191건 중 1만8889건(78.1%)이 기존과 동일한 보증금으로는 전세보증에 가입할 수 없게 된다.

특히 인천 내 빌라의 93.9% 계약이 새로운 기준을 충족하지 못하는 것으로 나타났다. 10채 중 9채의 보증가입이 불가한 것이다. 경기도와 서울은 각각 80.2%, 75.2%로 집계됐다.

“보증 가입 위해 계약당 보증금 평균 3533만원 낮춰야”

비아파트 전월세 시장에도 적잖은 타격이 예상된다. 전세보증 가입이 전세 계약의 필수 조건이 된 현재 시장에서, 보증 가입이 막힌 매물은 새로운 임차인 들이기가 어렵기 때문이다.

집토스 분석에 따르면, 보증 가입이 불가능해지는 계약들이 새로운 기준을 충족하기 위해서는 전국 평균 3533만원의 보증금을 낮춰야 하는 것으로 나타났다. 임대인이 다음 임차인을 구하기 위해 수천만원의 보증금을 기존 임차인에게 반환해야 한다는 의미다.

수도권 지역의 경우 서울이 평균 3975만 원으로 감액 규모가 가장 컸다. 이어 경기 3333만원, 인천 2290만원 순으로 조사됐다.

이재윤 집토스 대표는 “현재 빌라 전세 시장은 2023년 5월부터 적용된 ‘126%룰’에 맞춰 시세가 형성되어 가는 과정”이라며, “시장의 대다수가 대비할 시간 없이 급격한 변화를 맞을 경우 보증금을 제때 돌려주지 못하는 임대인이 속출하며 임차인의 피해로 이어지는 악순환이 발생할 수 있다”고 진단했다.

그러면서 “서민 주거 안정을 위한 전세보증 강화라는 정책 방향은 공감한다”면서도 “시장 충격을 최소화하고 임대인과 임차인 모두가 적응할 시간을 가질 수 있도록 긴 호흡을 갖고 정책의 연착륙을 유도하는 지혜가 필요한 시점”이라고 말했다