‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 열풍에 그동안 서울 아파트 분양권 인기는 대단했다. 당분간 서울 내 공급 가뭄이 지속될 것이라는 우려에 분양권을 찾는 사람이 늘면서 일반 분양가보다 적게는 수천만 원, 많게는 수억 원 이상 높은 가격에 사고팔리는 경우도 심심찮았다.

한동안 파죽지세이던 분양권 시장 강세는 정부의 ‘가계부채 관리 방안’(6·27 부동산 대책) 이후 주춤하고 있다. 고강도 대출 규제와 전세가율 하락 등이 맞물리며 분양받은 아파트 잔금을 마련하기 어려워진 일부 사람들이 분양권을 처분하는 모습이다. 청약 경쟁률이 수백 대 1에 달했던 서울 마포구 등 인기 지역 아파트에서도 ‘무피’(분양가와 같은 가격)를 종종 볼 수 있을 정도다. 올 하반기엔 부동산 시장 관망세가 짙어지면서 분양권 거래 시장이 얼어붙을 것이란 관측도 나온다.

하지만 직접 거주할 집을 찾는 실수요자 입장에서는 위기를 기회로 활용할 수 있다. 조금이라도 싼값에 매물을 취득할 기회가 될 수도 있기 때문이다. 특히 현금 여력이 있는 사람들이라면 분양권 시장을 유의 깊게 봐야 할 때다. 마포 왕십리 광운대역세권 등 서울 인기 지역에서도 나올 예정인 분양권 물량들을 노려볼 만하다.


분양권은 아파트 분양에 청약해 당첨으로 취득한 권리를 말한다. 초기 계약금 10~20%가량을 납부한 뒤 중도금과 잔금을 대출 등을 통해 납부하는 경우가 많다. 투기과열지구인 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구는 분양권 전매제한이 3년, 과밀억제권역(서울·인천·경기 일부)은 1년이 적용된다.

분양권과 비슷한 개념인 입주권은 재개발·재건축 사업의 기존 토지 소유자가 신축 아파트에 입주할 수 있는 권리다. 분양권은 분양가격이 공개된 만큼 비교적 단순하게 거래할 수 있지만, 입주권은 거래 시 조합원 권리 등을 확인해야 하는 만큼 가격 비교가 까다로운 편이다. 아무래도 분양권이 입주권보다는 접근하기가 상대적으로 쉽다는 얘기다.

서울 분양권 거래량은 대부분 물량이 규제지역으로 지정돼 있던 2021년과 2022년에는 각각 22건, 17건에 불과했다. 투기과열지구는 5~10년, 조정대상지역은 6개월~3년가량 분양권 전매가 제한되기 때문이다. 이후 규제지역이 강남 3구와 용산구만으로 한정되면서 서울 분양권 거래량은 2023년 224건, 작년 445건 등으로 늘었다.

한동안 분양권은 수억 원의 웃돈(프리미엄)이 붙어 거래됐다. 올 3월 입주를 시작한 광진구 자양동 ‘롯데캐슬이스트폴’은 지난달 11일 전용면적 84㎡ 분양권이 21억원(37층)에 전매됐다. 2023년 8월 최초 공급 당시 같은 면적이 14억5000만원 선에 분양된 점을 고려하면 3년여 만에 6억5000만원의 웃돈이 붙은 셈이다. KT가 보유했던 옛 전화국 터와 서울동부지방법원, 동부지방검찰청 용지를 자양1구역으로 묶어 재개발한 이곳은 2호선 구의역 초역세권이 장점인 단지다.

지난해 4월 전매제한이 풀린 동대문구 ‘휘경자이 디센시아’(1806가구) 분양권은 한때 3억원까지 프리미엄이 붙었다.

그러나 요즘 분양권 시장은 과거와는 분위기가 미묘하게 달라졌다. 정부의 고강도 대출 규제 등으로 ‘무피’ 또는 ‘마피’(마이너스 프리미엄) 매물이 속출하고 있기 때문이다. 강북구 미아동 ‘엘리프 미아역 2단지’ 전용 59㎡ 분양권은 이달 분양가와 비슷한 7억6000만원에 팔렸다. 구로구 오류동 ‘천왕역 모아엘가 트레뷰’ 전용 84㎡ 분양권은 기존 분양가(10억9000만원)보다 낮은 10억2000만원 수준에 매도됐다.

마포, 송파 등 인기 주거지도 예외가 아니다. 지난달 10일부터 전매가 가능해진 마포구 공덕동 ‘마포자이힐스테이트라첼스’에서는 7월에만 분양권이 11건 거래됐다. 이 중 전용 59㎡ 분양권이 각각 13억7733만원(10층), 14억5900만원(3층)에 주인이 바뀌었다.

이 면적 분양가가 13억4000만원대였던 점을 고려하면 시장 기대만큼 높은 웃돈이 붙지 않았다. 같은 단지에서 전용 84㎡ 분양권 하나는 무피인 17억2900만원(4층)에 거래돼 화제를 모았다. 이 단지는 지난해 7월 청약 경쟁률(전용 84㎡ 기준)이 평균 276.3대1에 이를 정도로 인기를 끈 곳이다.

송파구 송파동의 ‘잠실더샵루벤’ 전용 106㎡도 분양가(19억3000만원)와 비슷한 가격인 19억6000만원에 손바뀜했다. 가락동 ‘더샵송파루미스타’ 전용 99㎡ 분양권은 최근 22억원 수준에 거래돼 분양가보다 2000만원 높은 가격에 팔렸다.

그럼에도 분양권 시장에서 관심을 떼기는 시기상조라는 의견이 많다. 하반기에도 수도권 청약 인기 단지의 분양권이 대거 시장에 풀리기 때문이다. 1000가구를 웃도는 랜드마크 단지가 많다는 점도 특징이다. 공급 감소와 공사비 상승 속에 합리적인 가격에 분양권을 사는 것이 내 집 마련의 대안이 될 수 있다는 얘기도 나온다.

당장 다음달 10일 성동구 행당동에서 ‘라체르보푸르지오써밋’(958가구) 분양권 전매가 가능해진다. 행당7구역을 재개발한 이 단지는 지난 7월 입주를 시작했다. 지하철 2·5호선과 분당선·경의중앙선을 이용할 수 있는 왕십리역이 가깝다. 전용 59㎡ 입주권이 지난 6월 20억원(14층)에 실거래된 바 있다.

12월에는 3일 영등포구 당산동 ‘e편한세상당산리버파크’(550가구), 4일 노원구 월계동 ‘서울원아이파크’(1856가구), 13일 강서구 등촌동 ‘힐스테이트등촌역’(543가구), 17일 성북구 삼선동2가 ‘창경궁롯데캐슬시그니처’(1223가구)의 전매제한이 한꺼번에 풀린다.

e편한세상당산리버파크는 2·5호선이 지나는 영등포구청역이 도보권으로, 2·9호선 당산역과도 인접해 있다. 지난 6월 전용 84㎡ 입주권이 16억5416만원에 손바뀜했다. 서울원아이파크는 HDC현대산업개발의 역점 사업인 광운대역세권 개발 중 주거 공간으로 주거 시설과 함께 호텔, 쇼핑몰, 오피스 등이 들어선다. 삼선5구역을 재개발하는 창경궁롯데캐슬시그니처에서는 최근 전용 84㎡ 입주권이 12억4340만원에 매물로 나와 있다. 일반적으로 조합원 입주권이 로열층·향이 많은 만큼, 분양권은 이보다 상대적으로 저렴하게 나올 가능성이 있다.

경기도에서는 성남 중원구 ‘해링턴 스퀘어 신흥역’(1972가구)이 10월에 분양권이 풀린다.

과천에서도 10월부터 ‘프레스티어자이’(1445가구) 분양권을 사고팔 수 있다. 전용 59㎡ 분양가가 16억원, 84㎡는 22억원으로 높았지만 1순위 청약 때 172가구 모집에 1만93명(59대1)이 몰렸다. 지하철 4호선 정부과천청사역 근처에 있다.

인천 연수구 ‘래미안 송도역 센트리폴 3단지’(1024가구)와 미추홀구 ‘시티오씨엘 6단지’(1734가구)는 10월, 안양 동안구 ‘평촌자이 퍼스니티’(2737가구)는 12월에 전매제한이 풀린다.

전매제한이 이미 풀렸지만 입주 시점까지 한참 남은 단지의 분양권도 여전히 관심을 가질 만하다. 올 10월에 입주를 시작하는 이문아이파크자이(4169가구)는 사업지 규모가 15만7942㎡로 이문·휘경뉴타운 가운데 가장 크다.

1호선 외대앞역 역세권이고, 구역 북쪽에선 신이문역도 걸어서 5분 정도면 도착할 수 있어서 입지 측면으로도 근처 단지 중에선 가장 뛰어나다는 평가를 받는다. 입주를 앞두고 잔금을 마련하지 못한 사람들이 분양권을 급하게 처분할 수도 있어 시세를 주의 깊게 볼 필요가 있다.

앞서 언급한 마포자이 힐스테이트 라첼스도 인기 단지다. 청약 1순위 경쟁률이 164대1에 달했던 곳이다. 평지인 데다 지하철 5호선 애오개역과 가깝다.

성북구 장위동 ‘푸르지오 라디우스 파크’(1637가구)도 7월 23일 분양권 거래가 시작됐다. 지하철 1·6호선 석계역 역세권이다. 전용 59㎡ 분양가가 9억원대, 84㎡는 11억원대였다. 바로 옆 ‘장위자이 레디언트’(2840가구)가 올해 3월 입주했지만 2년 의무 거주에 묶여 입주권만 거래되고 있다.