분양권 거래 주의사항



서울·수도권 아파트 분양권이 여전히 유효한 '내 집 마련 수단'이긴 하지만 자금 계획만큼은 철저히 따지는 것이 좋다. 6·27 대출 규제의 영향력이 상당한 만큼 무턱대고 접근했다가는 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 이와 더불어 최초 분양가와 주변 기축 아파트 시세 등과 비교해 웃돈(프리미엄)의 적정성도 냉정하게 따져봐야 한다.

금융위원회에 따르면 주택 구입 목적의 주택담보대출 한도 6억원 제한 규제는 6월 27일까지 입주자 모집공고가 난 단지 청약 당첨자의 경우 대상에서 제외된다.

하지만 금융당국은 기공고된 사업장이어도 규제 시행 이후 전매됐다면 규제 대상에 포함되도록 방침을 세웠다. 즉 6월 27일 이후 분양권을 전매하면 잔금대출을 위한 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되는 것이다.

여기에 추가로 이미 분양한 단지여도 6월 27일까지 전세계약이 체결되지 않은 경우 세입자에게 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지된다. 즉 세입자 보증금으로 잔금을 치르려던 분양 계약자나 조합원의 계획에 큰 차질이 빚어지는 셈이다.

만일 운 좋게 세입자를 구해도 실거주를 위해 집주인이 들어가려 할 때 문제가 또 생긴다. 6월 28일 이후 이뤄진 임대차계약은 전세반환대출이 '생활안정자금 목적 주택담보대출'로 분류돼 대출 상한이 1억원으로 묶이기 때문이다. 다시 말해서 분양권 전매를 고려하던 매수 희망자 입장에서는 잔금대출 한도가 6억원으로 제한되고, 세입자 보증금으로 잔금을 치르기도 어려운 데다 전세를 주더라도 추후 본인이 실거주하기 어려운 상황이다. 현금 여력이 없다면 자금 조달 계획을 짜기가 만만치 않다는 얘기다.

게다가 분양권 시장은 지난해 11월 기획재정부가 '손피거래' 해석 방식을 변경하며 한 차례 타격을 입은 바 있다. 손피거래란 '매도인 손에 남는 프리미엄'의 약칭으로, 매도인이 내야 할 양도소득세를 매수인이 대신 부담하는 조건의 거래를 뜻한다.

현행 세법상 분양권은 1년 미만 보유 시 77%(지방세 포함), 1년 이상 보유 시 66%의 양도세가 부과된다. 만약 12억원에 취득한 분양권 가격이 17억원으로 올랐다면 차익 5억원에 대해 66% 세율이 붙어 기본공제를 제외하더라도 3억2800만원을 양도세로 내야 한다.

매도자의 큰 부담을 줄이기 위해 등장한 것이 매수인이 양도세까지 납부하는 손피거래다. 기재부는 작년 11월 전까지 매수자가 부담하는 양도세를 최초 1회만 양도가액에 합산하는 것을 허용했다. 즉 앞선 사례에서 매도인의 차익에 매수자가 최초 1회 부담하는 양도세(3억2800만원)를 더해 양도세액을 계산한 것이다. 이 경우 매수인이 부담해야 할 총 양도세액은 5억4500만원이다.

하지만 작년 11월 이후 기재부는 해석을 바꿔 매수자가 내는 양도세 전부를 양도가액에 합산하도록 했다. 즉 기존 양도 차익 5억원에 1차분 계산을 통해 나온 5억4500만원을 더한 뒤 2차분 양도세액을 산출하고, 이런 과정을 반복해 최종 수렴되는 금액으로 양도세액을 계산한다. 이렇게 되면 최종 양도세액은 9억6600만원이 된다.

기존 해석에 따른 매수자 부담액(5억4500만원) 대비 2배 가까이 늘어나게 된다. 즉 매수자 입장에서 분양권의 매력이 크게 떨어지는 셈이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "분양권은 중도금대출 등을 승계받아야 하는데 매도인과 매수인 모두 대출 제약이 많기 때문에 분양권 가격 조정이 당분간 불가피할 것"이라고 내다봤다.

[손동우 기자]