"외국인 부동산 거래 … 과세 강화해야"

이희수 기자(lee.heesoo@mk.co.kr)

2025-07-11 17:18



국회, 외국인 주택취득 세미나
美 대금 10~15% 원천징수
호주선 6개월 공실 땐 과세
금지보단 핀셋규제 바람직






미국, 호주 등과 마찬가지로 '세금 규제'를 통해 외국인의 국내 부동산 투기를 방지할 필요가 있단 정책 제안이 나왔다. 여야가 외국인의 국내 부동산 취득에 대한 규제 강화에 나선 가운데 나온 제안이라 주목된다.

김은혜 국민의힘 원내정책수석부대표는 11일 국회 의원회관에서 '부동산 외국인 무풍지대 해법'을 주제로 정책 세미나를 개최했다. 박기주 여의도연구원 산업경제정책실장은 이 자리에서 해외 입법 사례를 소개하며 "외국인에 대한 부동산 보유세나 양도소득세가 강화되면 자국민이 역차별을 받는다는 소리가 안 나올 수 있다"고 밝혔다.

예를 들어 미국은 현재 외국인이 미국 부동산 권리를 매도할 경우 매매대금의 10~15%를 원천 징수하고 있다. 실거주자는 주택 매각 시 양도세 면세 혜택을 받지만, 비거주 외국인은 관련 혜택을 받을 수 없기도 하다. 외국인이 항만, 공항, 군사시설 등 인근 부동산을 거래할 때는 대미외국인투자위원회(CFIUS) 심사를 받도록 한다.

호주도 183일 이상 거주하지 않거나 임대하지 않는 부동산에 대해선 공실세를 부과하고 있다. 주별로 외국인에게 부동산 양도세(7~8%)나 토지 소유세(0.75~2%)를 추가로 부과하기도 한다. 부동산 매각 이익에도 호주 소득세가 최대 45%나 매겨진다.

싱가포르도 2023년부터 외국인 구매자에게 '추가 구매 인지세(ABSD)'를 걷는 상황이다. 싱가포르는 법무부 장관의 사전 승인 없이는 외국인의 주거용 부동산 소유권 취득을 인정하지 않는다. 캐나다 또한 2023년부터 비캐나다인의 주거용 부동산 구매를 금지하는 규제가 시행되고 있다.

국민의힘은 해외 사례를 참고해 입법화에 나서겠단 입장이다. 최근 정부가 초강력 6·27 대출 규제를 시행한 후 '역차별 논란'이 커지자 정치권은 규제 강화에 나서는 중이다. 민주당도 외국인 부동산 거래 시 허가를 받고 자금 소명을 의무화하는 법안을 준비 중이다. 김학환 숭실사이버대 부동산학과 교수는 "과도한 규제는 외교나 무역 분쟁으로 이어질 수 있다. 전면적인 규제보단 핀셋 규제 방안을 생각해야 하는 이유"라고 말했다.

[이희수 기자]




분야별 주요뉴스

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    국토부 장관 후보 지명 소감 발표“싱크홀·항공 참사 등 사고재발 방지 만전” 국토교통부 장관 후보로 지명된 김윤덕 후보자가 주택시장의 안정적 관리와 신속한 공급에 최선을 다하겠다는 뜻을 밝혔다. 김윤덕 후보자는 12일 언론에 배포한 지명소감을 통해 “서울 등 일부 지역 주택시장이 과열되고 있는 만큼 선호 입지에 양질의 주택을 신속히 공급하고 안정적 시장 관리에 총력을 다하겠다”고 밝혔다. 더불어민주당 3선 국회의원인 김 후보자는 이재명 정부 첫 국토부 장관 후보로, 19대와 21대 국회에서 부동산·건설정책 등을 담당하는 국토교통위원회 위원을 맡았다. 김 후보자는 “언제 어디에서나 기본적인 삶의 질을 누릴 수 있도록 국토 균형발전과 이동권 격차 해소를 위한 정책도 적극 추진하겠다”면서 “첨단 산업단지와 미래 모빌리티 등을 통해 성장 동력을 확충해 나가겠다”고 덧붙였다. 그는 이어 “싱크홀, 항공 참사 등 안타까운 사고가 재발하지 않도록 국가의 가장 중요한 책무인 안전 관리에도 만전을 기울이겠다”고 말했다. 그러면서 “어려운 시기에 굉장히 막중한 임무를 부여받았다고 생각한다”며 “국토교통위원회를 비롯한 다년간의 의정활동 경험을 바탕으로 국민과 국회, 이해관계자들과 긴밀히 소통하면서 국민들이 필요로 하는 실용적 국토교통 정책을 추진해 나가겠다”고 강조했다. 관련기사

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    가수 윤종신 씨가 최근 서울 용산구 한남동 소재 건물을 10년 만에 매각해 약 40억원의 시세차익을 올린 사실이 알려진 가운데, 매수자는 타인이 아닌 윤 씨 본인의 법인 ‘월간윤종신’이었던 것으로 확인됐다. 개인 명의로 장기 보유해온 자산을 법인에 넘긴 이번 거래는 소유구조 정리나 유동성 확보 등이 목적인 것으로 해석된다. 00일 부동산 업계에 따르면 ‘주식회사 월간윤종신’은 지난달 17일 윤 씨 소유의 한남동 건물을 55억원에 매입했다. 금융감독원 전자공시에 따르면 해당 법인은 2023년 말 기준 윤 씨가 70%, 그의 배우자가 30%의 지분을 보유한 가족회사다. 연예인 매니지먼트와 음반 제작·유통, 일반음식점업 등을 주요 사업으로 하며 연 매출은 19억원, 자산은 166억원 규모다. 윤 씨가 건물을 처음 매입한 시기는 2015년 4월이다. 당시 약 15억원에 사들였고, 현재까지의 가격 상승 폭을 고려하면 약 40억원의 시세차익이 발생했다. 지하 1층, 지상 2층 구조로 된 이 건물은 대지면적 181.5㎡(약 55평) 규모다. 해당 건물은 6호선 한강진역에서 도보 약 5분에 있으며, 인근에는 블루스퀘어, 리움미술관, 고급 주거단지 등이 밀집해 있다. 당초 시장에선 일반적인 개인 간의 거래일 것이라는 분석이 나왔다. 가격이 주변 시세와 큰 차이가 없는 적정 수준에서 책정됐기 때문이다. 김태호 라이트부동산중개법인 대표는 “최근 한강진역 초역세권 건물이 대지면적 평당 1억8000만원에 거래된 바 있다”며 “평당 1억원에 거래된 윤 씨의 건물은 막다른 도로에 건물의 일부만이 접해있어 무리 없는 수준으로 가격이 책정된 것으로 분석된다”고 말했다. 절세를 위한 거래로 보이지도 않는다는 것이 전문가들의 의견이다. 이점옥 신한투자증권 패스파인더 세무전문위원은 “적정 시세에 맞춰 거래가 된 경우 가족회사를 통해 부동산을 보유한다 해도 절세 효과는 거의 없다”며 “법인 자금을 귀속시킬 때도 배당·근로소득에 대한 소득세를 다시 납부해야 하기 때문에 실익이 크지 않다”고 말했다. 결국 매각의 직접적인 이유는 절세보다는 다른 목적에 있었을 가능성이 크다는 분석이다. 김 대표는 “지금 시점에서 이런 결정을 한 것은 결국 개인이 현금을 마련할 필요가 있었기 때문일 것”이라며 “특수관계인 간 거래인 만큼 감정을 꼼꼼히 거쳐 중개 형식으로 진행한 것으로 보인다”고 덧붙였다. 등기부등본에 따르면 월간윤종신은 해당 건물 매입을 위해 약 30억 원 규모의 대출을 일으킨 것으로 보인다. 거래는 서울 구로구 소재 공인중개사를 통해 중개거래 방식으로 이뤄졌다. 관련기사

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    “집 사려는 사람도, 파는 사람도 매매가가 더 오른다고 생각 안 하는 것 같아요.” ‘강남3구’로 서울 부동산 시장 ‘바로미터’로 꼽히는 서울 서초구에서 공인중개사무소를 운영하는 A씨는 지난 10일 “매수 문의가 뚝 끊겼다”며 “호가가 계속 올랐는데 조정될 거 같다”며 이같이 밝혔다. 12일 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 지난 7일 기준 서울 아파트 가격은 일주일 전보다 0.29% 오르는 데 그쳤다. 전주(0.40%) 대비 상승폭이 빠졌다. 전국(0.07%→0.04%)과 비교해도 이번 대출규제에 가장 민감하게 반응했다. 특히 올해 들어 집값 상승을 견인했던 강남·서초·송파구 등 일명 강남 3구의 폭등세가 가라앉는 분위기다. 강남구(0.73%→0.34%), 서초구(0.65%→0.49%), 송파구(0.75%→0.38%) 모두 오름폭이 축소됐다. 또 다른 공인중개사 B씨는 “그동안 호가가 단 기간 내 워낙 높아져서 시장도 어느정도 수긍하는 분위기”라며 “전체적으로 시장 분위기가 많이 가라앉아 있다”고 설명했다. 앞서 금융당국은 지난달 27일 서울 등 수도권에서 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한하는 등의 고강도 대출 규제를 내놨다. 이후 2주 간 서울 아파트 매매가격은 상승폭을 반납하고 있는 실정이다. 특히 이재명 대통령이 이번 정책을 ‘맛보기’라고 표현하면서 추가적인 규제도 사실상 예고됐다. 이에 수요 억제 효과가 나타나고 있는 것으로 풀이된다. 공인중개사무소 소속 C씨는 “규제가 더 있다고 하니 일단 거래가 ‘올스톱’이라고 보면 된다”면서 “2~3개월 지나면 거래는 되겠지만, 더 강력한 규제가 나와 가격이 오르락 내리락 해야 업자들도 장사가 된다”고 했다. 회의적인 시각도 있다. 강남 소재 공인중개사 E씨는 “애시당초 토지거래허가제(토지 거래 시 관할 지자체 허가를 받는 제도) 영향이 컸다. 집값 자체가 워낙 높으니까 6억 대출 규제로 거래가 끊겼다는 느낌은 없다”며 “다른 지역은 몰라도, 강남 부동산 가격을 떨어뜨리는 정책은 아닌 셈”이라고 말했다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “거래 자체는 당분간 다소 동면 상태에 들어갈 것”이라며 “그 와중에 급매물 가격이 떨어질 수는 있다”고 내다봤다. 이어 “일부 가격 조정 현상은 있겠지만 그게 아파트 단지의 전체 가격을 끌어 내릴지는 회의적”이라며 “특히 다른 지역에 비해 강남 3구는 영향이 덜할 것”이라고 진단했다. 관련기사

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    평균 경쟁률 5만6000대 1주담대 6억 제한·전세 대출로 잔금 충당 불가 당첨 때 최소 10억원의 차익이 기대되는 서울 강동구 ‘올림픽파크 포레온’ 무순위 청약의 경쟁률이 평균 5만6000대 1을 기록했다. 12일 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 10~11일 진행한 올림픽파크 포레온 4가구의 무순위 청약에 22만4693명이 몰렸다. 경쟁률로는 5만6173.3대 1이다. 전용 59.99㎡A(1가구)에는 무려 6만9106명이 몰리며 최고 경쟁률로 보였다. 전용 39.95㎡A(1가구)와 84.98㎡E(2가구)에는 각각 4만6425명, 10만9162명(5만4581.0대 1)이 신청했다. 옛 둔춘주공을 재건축한 이 단지의 공급 가격은 전용 39㎡A 6억9440만원, 59㎡A 10억5190만원, 84㎡E 12억3600만∼12억9330만원이다. 지난 5월 85㎡A가 22억3000만원에 거래되며 무순위 청약 전 당첨 시 최소 10억원의 시세차익을 기대할 수 있다는 기대감이 커졌다. 다만 지난달 28일부터 시행된 대출 규제의 영향을 받기 때문에 주택 담보 대출은 6억원으로 제한된다. 전세 대출로 잔금을 충당할 수도 없다. 전용 59㎡A 기준으로도 약 5억원의 현금이 있어야 등기가 가능하다. 이로 인해 시장에서는 ‘현금 부자’만 도전할 수 있다는 평가를 받고 있다. 관련기사

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    부동산 시장 장기 영향은단기적으론 가격 하향 가능성고가지역 대신 수요 몰릴수도과거 대출규제때 수용성 급등전세가격 상승도 매매가 직결 6·27 부동산 대책(가계부채 관리 방안)은 수요 억제 측면에서는 상당히 ‘잘 설계된’ 정책이라는 평가가 많다. 주택 매매는 물론 그동안 손을 잘 대지 않았던 전세 관련 대출까지 제한했기 때문이다. 재건축부터 청약, 일반 매매, 경매까지 대부분 거래 형태가 영향권인 점도 무시할 수 없는 부분이다. 단기적으로는 부동산 가격이 전반적으로 하향할 위험이 높다는 분석이 많다. 우선 가장 큰 타격은 재건축·재개발이 받을 것으로 보인다. 재건축은 일정 부분 투자 수요가 진입해야 사업성이 올라간다. 하지만 이번 대책으로 이주부터 입주, 매매까지 ‘돈줄’이 꽉 막히게 돼 치명타를 피할 수 없는 상황이다. 청약 시장도 상당히 흔들릴 것으로 전망된다. 앞으로 대출 한도가 6억원으로 제한되고 세입자의 전세대출이 막히면 보증금으로 잔금을 치르기도 쉽지 않기 때문이다. 웬만한 자금력을 갖추지 못하면 청약 시장에 도전도 해보기 어려운 상황이 벌어질 가능성이 높다. 분양 시장에 선보인 단지 입장에서는 흥행에 ‘빨간불’이 켜지는 셈이다. 이 같은 이유 때문에 국토교통부와 건설업계는 물론 금융권까지 부작용이 우려된다는 의견을 금융위원회에 전달한 것으로 알려진다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “재건축·재개발부터 전반적인 대출을 다 제한한 정책이기 때문에 상당한 부작용이 예상된다”며 “장기적으로는 인기 지역으로 쏠림 현상이 더 강해질 위험도 있다”고 내다봤다. 경매 시장도 패닉 상태다. 경매 낙찰자가 주택을 담보로 경락잔금대출을 받은 경우 원칙적으로 6개월 내 전입 의무가 발생한다는 게 금융당국의 입장이기 때문이다. 경매 시장은 대부분 싼값에 낙찰받아 임대를 놓은 뒤 추후 매도해 시세차익을 얻으려는 투자 수요가 많다. 타격을 피할 수 없는 이유다. 비(非) 아파트 시장은 주택 형태에 따라 운명이 엇갈릴 것으로 전망된다. 우선 준주택 격인 오피스텔은 현행 규정대로라면 대출규제를 받지 않는만큼 일정 부분 수혜효과도 기대된다. 반면 빌라·다가구 주택 등은 울상이다. 일단 수도권과 규제지역에서 전세대출 보증 비율이 90%에서 80%로 강화되면서 상황이 더 나빠졌다. 안 그래도 빌라 육성책이 필요한 시점인데 집주인이 오히려 ‘역전세’에 처할 공산이 커진 셈이다. 다주택자가 전세반환대출을 한 푼도 받을 수 없는 점, 신혼부부들이 상대적으로 저렴한 빌라 전세를 들어올 때 활용하던 버팀목 대출 한도가 줄어든 점도 좋지 않은 소식이다. 그렇다면 6·27 대책의 장기적인 영향은 어떨까. 전문가들은 이를 예측하려면 ‘세 가지 요소’를 눈여겨보라고 조언한다. 가장 먼저 서울 외곽과 수도권 매매가격 동향이 꼽힌다. 이번 대책으로 고가 주택 타격은 피할 수 없을 것으로 전망된다. 비싼 아파트인 만큼 ‘레버리지(대출)’를 많이 활용하기 때문이다. 하지만 상대적으로 가격이 낮은 지역이 상승한다면 결국 부동산 시장 전체를 하방 지지할 가능성이 높다는 분석이 많다. 실제로 ‘15억원 초과 아파트 대출금지’가 제시됐던 12·16 대책(2019년) 영향이 단기로 끝난 원인은 ‘수(원)·용(인)·성(남)’으로 대표되는 경기 지역의 약진 탓이 컸다. 이들 지역 가격이 2020년 초반부터 급등하면서 서울 아파트 시장을 받쳐주는 결과가 나왔던 것이다. 두 번째는 전세시장 추이다. 서울·수도권 전세가격이 상승한다면 매매가격을 다시 끌어올릴 수 있기 때문이다. 공교롭게도 내년 서울과 수도권 입주물량은 크게 줄어들 것으로 전망된다. 부동산R114에 따르면 2026년 서울 아파트 입주 물량은 약 2만4400가구로 올해(4만6710가구)의 절반 수준이다. 물론 정부가 향후 전세대출 이자를 DSR에 포함하는 방안까지 검토하겠다고 밝혀 향후 추이는 예단하기 어려운 상황이다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “입주물량 부족과 정부의 전세대출 조이기가 맞물려 어떤 결과가 나올지가 중요한 포인트”라고 밝혔다. 마지막으로는 통화량 변화를 주목해야 한다. 시중에 자본이 많이 풀릴수록 부동산 시장으로 흘러들어올 가능성이 있기 때문이다. 시중에 풀린 총통화량을 의미하는 ‘M2’(광의통화·평잔 기준)는 문재인 정부 5년간 절반 이상(5년간 누적 50.7%) 늘었고, 부동산 시장 과열에 기여했다는 평가가 대체적이다. 관련기사

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    미국, 호주 등과 마찬가지로 ‘세금 규제’를 통해 외국인의 국내 부동산 투기를 방지할 필요가 있단 정책 제안이 나왔다. 여야가 일제히 외국인의 국내 부동산 취득에 대한 규제 강화에 나선 가운데 나온 제안이라 주목된다. 김은혜 국민의힘 원내정책수석은 11일 국회 의원회관에서 ‘부동산 외국인 무풍지대 해법’을 주제로 정책 세미나를 개최했다. 박기주 여의도연구원 산업경제정책실장은 이 자리에서 해외 입법 사례를 소개하며 “외국인에 대한 부동산 보유세나 양도소득세가 강화되면 자국민이 역차별을 받는다는 소리가 안 나올 수 있다”고 밝혔다. 예를 들어 미국은 현재 외국인이 미국 부동산 권리를 매도할 경우 매매대금의 10~15%를 원천 징수하고 있다. 실거주자는 주택 매각 시 양도세 면세 혜택을 받지만, 비거주 외국인은 관련 혜택을 받을 수 없기도 하다. 외국인이 항만, 공항, 군사시설 등 인근 부동산을 거래할 때는 대미외국인투자위원회(CFIUS) 심사를 받도록 한다. 호주도 183일 이상 거주하지 않거나 임대하지 않는 부동산에 대해선 공실세를 부과하고 있다. 주별로 외국인에게 부동산 양도세(7~8%)나 토지 소유세(0.75~2%)를 추가로 부과하기도 한다. 부동산 매각 이익에도 호주 소득세가 최대 45%나 매겨진다. 싱가포르 역시 2023년부터 외국인 구매자에게 ‘추가 구매 인지세(ABSD)’를 걷는 상황이다. 싱가포르는 아예 법무부 장관의 사전 승인 없이는 외국인의 주거용 부동산 소유권 취득을 인정하지 않는다. 캐나다 또한 2023년부터 비캐나다인의 주거용 부동산 구매를 금지하는 규제가 시행되고 있다. 국민의힘은 해외 사례를 참고해 입법화에 나서겠단 입장이다. 최근 정부가 초강력 6·27 대출 규제를 시행한 후 ‘역차별 논란’이 커지자 정치권은 규제 강화에 나서는 중이다. 더불어민주당도 외국인 부동산 거래 시 허가를 받고 자금에 대한 소명을 의무화하는 법안을 준비 중이다. 김학환 숭실사이버대 부동산학과 교수는 “과도한 규제는 자칫 외교나 무역 분쟁으로 이어질 수 있다. 전면적인 규제보단 핀셋 규제 방안을 생각해야 하는 이유”라고 말했다. 그는 “이런 측면에서 취득 자체에 대한 규제보다 취득세나 양도소득세 측면에서 (강화를) 검토하는 게 더 현실적 방안”이라며 “무조건 허가제를 하거나 완전히 상호주의로 가는 건 재고할 필요가 있다”고 말했다. 관련기사

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    올림픽파크포레온 무순위 청약 4가구‘현금부자’만 가능 지적에도 기록적 흥행 최소 10억원 이상의 시세 차익이 기대되는 서울 강동구 올림픽파크포레온 무순위 청약, 일명 ‘줍줍’의 경쟁률이 평균 5만6000대 1을 기록했다. 11일 한국부동산원 청약홈에 따르면 전일부터 이틀 동안 이어진 올림픽파크포레온 무순위 청약에서 총 4가구 모집에 22만4693명이 몰려 5만6173.3대 1의 경쟁률을 보였다. 전용 면적 타입별로는 39.95㎡A(1가구)에 4만6425명이 몰렸으며, 59.99㎡A(1가구)엔 6만9106명이 몰려 최고 경쟁률을 달성했다. 84.98㎡E(2가구)엔 총 10만9162명이 신청해 5만4581.0대 1의 경쟁률을 나타냈다. 이 단지는 옛 둔춘주공 재건축 사업을 통해 1만2000가구로 조성됐다. 공급 가격은 39A타입 6억9440만원, 59A타입 10억5190만원, 84E타입 12억3600만∼12억9330만원이다. 지난 5월 85㎡ A타입이 22억3000만원에 거래돼 당첨 시 최소 10억원의 시세차익이 기대되는 만큼 실수요자들의 관심이 쏠렸다. 다만 지난달 28일부터 시행된 대출 규제 영향을 받아 주택 담보 대출은 6억원으로 제한됐다. 또한 세입자를 구할 경우 전세 대출로는 잔금을 충당할 수 없다. 59A타입도 약 5억원의 현금이 있어야 등기가 가능해 시장에서는 ‘현금 부자’만 도전할 수 있다는 지적을 받았다. 관련기사

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    국회, 외국인 주택취득 세미나美 대금 10~15% 원천징수호주선 6개월 공실 땐 과세금지보단 핀셋규제 바람직 미국, 호주 등과 마찬가지로 '세금 규제'를 통해 외국인의 국내 부동산 투기를 방지할 필요가 있단 정책 제안이 나왔다. 여야가 외국인의 국내 부동산 취득에 대한 규제 강화에 나선 가운데 나온 제안이라 주목된다. 김은혜 국민의힘 원내정책수석부대표는 11일 국회 의원회관에서 '부동산 외국인 무풍지대 해법'을 주제로 정책 세미나를 개최했다. 박기주 여의도연구원 산업경제정책실장은 이 자리에서 해외 입법 사례를 소개하며 "외국인에 대한 부동산 보유세나 양도소득세가 강화되면 자국민이 역차별을 받는다는 소리가 안 나올 수 있다"고 밝혔다. 예를 들어 미국은 현재 외국인이 미국 부동산 권리를 매도할 경우 매매대금의 10~15%를 원천 징수하고 있다. 실거주자는 주택 매각 시 양도세 면세 혜택을 받지만, 비거주 외국인은 관련 혜택을 받을 수 없기도 하다. 외국인이 항만, 공항, 군사시설 등 인근 부동산을 거래할 때는 대미외국인투자위원회(CFIUS) 심사를 받도록 한다. 호주도 183일 이상 거주하지 않거나 임대하지 않는 부동산에 대해선 공실세를 부과하고 있다. 주별로 외국인에게 부동산 양도세(7~8%)나 토지 소유세(0.75~2%)를 추가로 부과하기도 한다. 부동산 매각 이익에도 호주 소득세가 최대 45%나 매겨진다. 싱가포르도 2023년부터 외국인 구매자에게 '추가 구매 인지세(ABSD)'를 걷는 상황이다. 싱가포르는 법무부 장관의 사전 승인 없이는 외국인의 주거용 부동산 소유권 취득을 인정하지 않는다. 캐나다 또한 2023년부터 비캐나다인의 주거용 부동산 구매를 금지하는 규제가 시행되고 있다. 국민의힘은 해외 사례를 참고해 입법화에 나서겠단 입장이다. 최근 정부가 초강력 6·27 대출 규제를 시행한 후 '역차별 논란'이 커지자 정치권은 규제 강화에 나서는 중이다. 민주당도 외국인 부동산 거래 시 허가를 받고 자금 소명을 의무화하는 법안을 준비 중이다. 김학환 숭실사이버대 부동산학과 교수는 "과도한 규제는 외교나 무역 분쟁으로 이어질 수 있다. 전면적인 규제보단 핀셋 규제 방안을 생각해야 하는 이유"라고 말했다. [이희수 기자] 관련기사

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    李정부 6·27 부동산 규제 세부지침 분석6월 28일 이후 분양모집 단지중도금은 예전처럼 대출 가능잔금 전환때 6억규제 대상 돼1주택자 수도권 청약 당첨땐기존집 팔지 않으면 대출 불가재개발·재건축 인가시점 따라이주비 대출 가능여부 달라져전세금 반환용 주담대도 제한등기 3개월내 6억원 된다지만조건 까다로워 수혜자 적을듯 서울 집값 급등을 막기 위한 새 정부의 강력한 규제 대책이 시장을 들쑤셔놨다. 집값 상승은 일단 멈췄고 거래량도 줄어들었다. 그럼에도 시장의 혼선은 여전히 잠잠해질 기미가 없다. 부동산 관련 대출이 워낙 다양한 데다 내용도 복잡하기 때문이다. 이번 대책의 핵심은 '6(주택담보대출 6억원 제한)-1(전세반환대출 1억원 제한)-0(소유권 이전 전세대출 금지)'으로 요약할 수 있다. 하지만 정부부처 어느 홈페이지에도 경과규정 등 세부 내용과 관련된 자료는 찾아볼 수 없는 상황이다. 한 부동산 업계 관계자는 "워낙 다양한 규제 방안이 담겼는데 설명자료가 상세하지 않아 현장에서 설명하기가 너무 어렵다"고 토로했다. 금융당국은 대책이 발표된 이후 언론에 경과규정 적용 관련 참고자료와 금융권에 세부 지침을 전달했다. 해당 내용을 토대로 '6·27 대책'의 세부 내용을 살펴본다. 이주비·잔금대출도 주담대 규제 적용 정부는 '6·27 대책'에서 수도권 지역의 주택담보대출 한도를 6억원 이내로 제한했다. 다주택자는 주담대를 금지했다. 10억원짜리 아파트를 살 때도, 15억원 혹은 20억원 하는 아파트를 살 때도 대출은 딱 6억원까지만 나온다. 대출 상한선을 정한 규제는 이번에 처음 시행된다. 여기에 몇 가지 조건이 더 붙었다. 1주택자가 주담대를 받을 경우 6개월 안에 기존 주택을 처분해야 한다. 기존에 보유 중이던 주택이 지방에 있더라도 수도권에 새 주택을 구입하면 규정이 적용된다. 주담대를 받을 경우 6개월 내 전입 의무도 지켜야 한다. 눈여겨볼 점은 이 같은 규제가 일반 주담대는 물론 이주비대출, 잔금대출, 법원 경매에서 활용되는 경락자금대출 등에도 모두 적용된다는 것이다. 예를 들어 이주비대출도 2주택자는 '0원'이고, 무주택자나 1주택자는 한도가 6억원 이내다. 경과규정만 다소 다를 뿐이다. 일반 주담대는 '6월 27일 이전에 매매계약을 체결한 경우' 적용 대상에서 제외된다. 이주비대출은 '6월 27일 이전 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 단지'가 구제 대상이다. 청약 당첨자나 재건축·재개발 조합원이 새집에 입주할 때 일으키는 잔금대출도 6억원이 한도(6월 28일 이후 입주자 모집공고 단지)다. '1주택자 6개월 내 처분' '6개월 내 전입 의무' 등도 똑같이 적용된다. 다만 청약 중도금의 경우에는 이 규제가 적용되지 않는다. 다시 말해 6월 28일 이후 입주자 모집공고를 받아 분양한 단지도 중도금은 예전처럼 대출을 받을 수 있다. 다만 잔금 전환 때는 '6억원 이내'로 제한된다. 토지거래허가구역에서 매매된 경우에는 매매 약정서까지만 체결됐다면 구제 대상이 되지 않는다. 6월 27일까지 관할 지방자치단체에 토지거래허가를 신청한 경우만 '6억원 대출 한도' 적용 대상에서 제외된다. 경락자금대출도 이번 규제 적용을 받는다. 원칙적으로 경매는 실거주 의무가 없지만 앞으로는 대출을 받아 낙찰금을 지급하면 실거주가 필수라는 뜻이다. 전세와 관련한 대출도 꽁꽁 묶여 6·27 대책에서는 전세 관련 세부 지침도 상당수 포함됐다. 핵심은 세입자가 있는 상태에서 집을 매수하면 여러 규제를 받는다. 전세를 끼고 매매하는 이른바 '갭투자'를 원천 차단하는 것이 목적이다. 먼저 수도권 내 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지됐다. 세입자가 전세자금대출을 받는 날 해당 주택의 소유권이 바뀌는 조건으로 이뤄지는 대출이 금지됐다는 얘기다. 대출 규제 실행일(6월 28일) 이후에 전세계약을 맺는다면 적용 대상이 된다. 이 규정은 청약 당첨자에게도 해당한다. 대출 규제 실행일(6월 28일) 이전에 분양받은 아파트도 모두 대상이다. 수분양자가 전세보증금으로 분양 잔금을 납입하려고 하면 전세대출을 해주지 않는다는 얘기다. 강력한 전세 관련 대출 규제는 또 존재한다. 수도권·규제지역 안에서 세입자 임차보증금 반환 목적의 주담대(전세반환대출) 한도가 1억원으로 제한된다. 다주택자는 대출이 아예 나오지 않는다. 이 규제에서 벗어나려면 6월 27일까지 주택 매매계약과 임대차계약이 동시에 마무리돼야 한다. 둘 중 한쪽만 '경과규정'을 채웠을 경우에는 예외 대상으로 인정받지 못한다. 다만 정부는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 안에 이뤄진 전세반환대출은 지난달 27일 이후 계약이더라도 6억원까지 주담대를 인정해주겠다는 입장이다. 하지만 실제 이러한 대출이 실행되려면 3개월 내 중도금·잔금 및 전세퇴거자금대출까지 원활히 이뤄져야 한다는 조건이 붙으며 임차인 전세 계약도 3개월 내 끝나야 해 이런 경우는 많지 않을 것으로 전망된다. 생애최초 LTV 80%→70%로 6·27 대책에는 여러 정책대출을 축소하는 방안도 포함됐다. 가장 먼저 수도권에선 생애최초 주택담보대출비율(LTV)이 80%에서 70%로 낮아졌다. 그동안 정부는 태어나서 처음으로 집을 사는 사람들은 실수요자로 보고 LTV 규제를 좀 풀어주고 있었다. 만일 생애 최초로 8억원짜리 아파트를 사는 사람이 있을 경우 기존엔 최대 6억4000만원(LTV 80%)까지 주담대가 나왔지만 이젠 5억6000만원(LTV 70%)만 빌릴 수 있다는 뜻이다. 서민 주거 안정을 위해 지원하는 정책대출 역시 손봤다. 집을 구입할 때 받는 디딤돌대출, 전세를 구할 때 받는 버팀목대출 모두 최대 한도가 줄어들었다. 사회초년생·신혼부부 등 대상에 따라 다르지만 대출 한도가 4000만~1억원가량 줄어든 것으로 나타난다. 돈을 갚는 기간인 대출 만기도 수도권은 30년 이내로 제한을 뒀다. 수도권에선 대출 만기가 40년으로 긴 주담대를 이제 찾아볼 수 없는 셈이다. 그동안 같은 돈을 빌려도 만기가 길면 매달 쪼개서 갚아야 하는 액수가 적어지는 만큼 '40년 대출' 활용 빈도가 높았다. 생활안정자금 목적 주담대도 한도가 1억원(수도권)으로 묶였다. [손동우 기자] 관련기사

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    부동산 시장 장기 영향은단기적으론 가격 하향 가능성고가지역 대신 수요 몰릴수도과거 대출규제때 수용성 급등전세가격 상승도 매매가 직결 6·27 부동산 대책(가계부채 관리 방안)은 수요 억제 측면에서는 상당히 '잘 설계된' 정책이라는 평가가 많다. 주택 매매는 물론 그동안 손을 잘 대지 않았던 전세대출까지 제한했기 때문이다. 재건축부터 청약, 일반 매매, 경매까지 대부분 거래 형태가 영향권인 점도 무시할 수 없는 부분이다. 단기적으로는 부동산 가격이 전반적으로 하향할 위험이 높다는 분석이 많다. 우선 가장 큰 타격은 재건축·재개발 부문이 받을 것으로 보인다. 재건축은 일정 부분 투자 수요가 진입해야 사업성이 올라간다. 하지만 이번 대책으로 이주부터 입주, 매매까지 '돈줄'이 막히게 돼 치명타를 피할 수 없는 상황이다. 청약시장도 상당히 흔들릴 것으로 전망된다. 앞으로 대출 한도가 6억원으로 제한되고 세입자의 전세대출이 막히면 보증금으로 잔금을 치르기도 쉽지 않기 때문이다. 웬만한 자금력을 갖추지 못하면 청약에 도전도 해보기 어려운 상황이 벌어질 가능성이 높다. 이 같은 이유 때문에 국토교통부와 건설업계는 물론 금융권까지 부작용이 우려된다는 의견을 금융위원회에 전달한 것으로 알려졌다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "재건축·재개발부터 전반적인 대출을 다 제한한 정책이기 때문에 상당한 부작용이 예상된다"며 "장기적으로는 인기 지역으로 쏠림 현상이 더 강해질 위험도 있다"고 내다봤다. 경매시장도 패닉 상태다. 경매 낙찰자가 주택을 담보로 경락잔금대출을 받은 경우 원칙적으로 6개월 내 전입 의무가 발생한다는 게 금융당국의 입장이기 때문이다. 경매시장은 대부분 싼값에 낙찰받아 임대를 놓은 뒤 추후 매도해 차익을 얻으려는 투자 수요가 많다. 타격을 피할 수 없는 이유다. 비(非)아파트시장은 주택 형태에 따라 운명이 엇갈릴 것으로 전망된다. 우선 준주택 격인 오피스텔은 현행 규정대로라면 대출규제를 받지 않는 만큼 일정 부분 수혜효과도 기대된다. 반면 빌라·다가구주택 등은 울상이다. 일단 수도권과 규제지역에서 전세대출 보증 비율이 90%에서 80%로 강화되면서 상황이 더 나빠졌다. 안 그래도 빌라 육성책이 필요한 시점인데 집주인이 오히려 '역전세'에 처할 공산이 커진 셈이다. 그렇다면 6·27 대책의 장기적인 영향은 어떨까. 전문가들은 이를 예측하려면 '세 가지 요소'를 눈여겨보라고 조언한다. 가장 먼저 서울 외곽과 수도권 매매가격 동향이 꼽힌다. 이번 대책으로 고가 주택 타격은 피할 수 없을 것으로 전망된다. 비싼 아파트인 만큼 '레버리지(대출)'를 많이 활용하기 때문이다. 하지만 상대적으로 가격이 낮은 지역이 상승한다면 결국 부동산시장 전체를 하방 지지할 가능성이 높다는 분석이 많다. 실제로 '15억원 초과 아파트 대출금지'가 제시됐던 12·16 대책(2019년) 영향이 단기로 끝난 원인은 '수용성(수원시·용인시·성남시)'으로 대표되는 경기 지역의 약진 탓이 컸다. 이들 지역 가격이 2020년 초반부터 급등하면서 서울 아파트시장을 받쳐주는 결과가 나왔던 것이다. 두 번째는 전세시장 추이다. 서울·수도권 전세가격이 상승한다면 매매가격을 다시 끌어올릴 수 있기 때문이다. 공교롭게도 내년 수도권 입주 물량은 크게 줄어들 것으로 전망된다. 부동산R114에 따르면 2026년 서울 아파트 입주 물량은 약 2만4400가구로 올해(4만6710가구)의 절반 수준이다. 물론 정부가 향후 전세대출 이자를 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하는 방안까지 검토하겠다고 밝혀 예단하기 어렵다. 마지막으로는 통화량 변화를 주목해야 한다. 시중에 자본이 많이 풀릴수록 부동산시장으로 흘러들어올 가능성이 있기 때문이다. 시중에 풀린 총통화량을 의미하는 'M2'(광의통화·평균잔액 기준)는 문재인 정부 5년간 절반 이상(5년간 누적 50.7%) 늘었고, 부동산시장 과열에 기여했다는 평가가 대체적이다. [손동우 기자] 관련기사

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