방배 래미안·잠실 르엘 … 올해 청약 '똘똘한 한 채'에 집중을

손동우 기자(aing@mk.co.kr)

2025-01-29 18:22



분양 가뭄 속 '로또 청약' 어디
방배동 래미안 1097가구 관심
내방역·이수역 '더블 역세권'
잠실 르엘 분상제 적용 매력
소형 평형만 공급해 아쉬워
준강남권엔 흑석 써밋더힐
공공분양 고양 창릉 첫타자






최근 어수선한 탄핵 정국에도 서울에서 분양한 아파트 단지 2곳은 청약 신청이 몰리며 인기를 끌었다. 대출 규제에 정치 혼란까지 더해져 부동산 시장이 전반적으로 위축됐는데도 분양 시장은 타격이 덜한 모습이다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 작년 12월 진행된 서초구 방배동 '아크로 리츠카운티' 청약은 일반공급 71가구 모집에 3만4279명이 신청해 평균 482.8대1의 경쟁률을 기록했다.

설이 지난 후에도 서울에서 분양을 계획 중인 우량 단지가 적지 않다. 주로 강남 3구(강남·서초·송파구) 등에서 정비사업으로 공급되는 1000가구 이상 대단지다. 강남 3구에서 나오는 분양 물량은 대부분 실거주 의무가 있지만 분양가상한제가 적용돼 적잖은 시세 차익이 예상되는 곳들이다. 분양가상한제가 적용되지 않아 시세차익은 이보다 적지만 입지가 좋은 비강남권 단지들도 주목할 만하다.

'래미안 원베일리' '래미안 원펜타스' '메이플 자이' 등이 줄줄이 들어서며 서울 아파트 시세를 이끄는 반포·잠원권에서는 올해도 분양 물량이 꽤 나온다. 반포 3주구를 재건축하는 '래미안 트리니원'(2091가구)이 대표로 꼽힌다. 이 아파트의 가장 큰 특징은 반포 권역에서도 명문 학교로 꼽히는 세화고, 세화여고, 세화여중과 붙어 있다는 점이다. 2026년 8월 입주 예정이라 올 하반기쯤 후분양 형태로 공급될 가능성이 있다.

잠원동 신반포21차를 재건축하는 '오티에르 반포'(275가구)도 올해 분양이 확실시된다. 소규모 아파트지만 7호선 반포역 초역세권에 자리한다. 단지 북측에 '메이플 자이'가 있는데 지하철역 접근성이나 주변 상가 활용도는 신반포21차가 더 뛰어난 것으로 평가받는다. 남쪽에는 '반포 자이'가 있다. 이곳 역시 공사가 상당히 진행된 상태라 후분양이 추진될 것으로 전망된다.






서초동에서는 신동아아파트를 1161가구 단지로 재건축하는 '아크로드 서초'를 올 상반기 분양 시장에서 만날 수 있다. 강남역과 뱅뱅사거리 사이에 위치해 강남 업무지구까지 걸어서 접근할 수 있는 단지다. 인근 '서초 그랑자이' '래미안 리더스원' '래미안 서초 에스티지' '래미안 서초 에스티지S' 등과 함께 '독수리 5형제'로 불린다. 임대주택 없이 재건축되며 입주는 2028년 예정이다.

당장 설 직후부터 청약에 도전하고 싶다면 서초구 방배동을 주목할 만하다. 방배동 '래미안 원페를라'(1097가구) 일반분양 일정이 2월 3일 시작된다. 방배 6구역을 재개발해 짓는 단지로 465가구가 일반분양으로 공급된다. 내방역과 이수역 사이에 있으며 서문여중·서문여고가 가깝다.

방배 13구역을 재건축한 '방배 포레스트자이'도 올해 분양을 저울질 중이다. 사당역(2·4호선)과 방배역 사이에 있고 동덕여고 등이 가깝다. 재건축 후 2217가구로 탈바꿈한다.

송파구에서는 미성·크로바를 재건축한 '잠실 르엘'이 올해 상반기 일반분양을 앞두고 있다. 전용면적 84~145㎡의 중대형은 모두 조합원에게 배정됐고 그보다 작은 소형 평형 213가구가 일반분양 물량으로 나올 예정이다. 이 아파트는 지난해 분양한 '잠실 래미안 아이파크'와 여러 측면에서 입지가 상당히 비슷하다는 평가를 받는다. 둘 다 한강변은 아니지만 대규모 단지고, 지하철 잠실역·잠실나루역 등이 가깝기 때문이다. 굳이 따지면 잠실역과 잠실나루역, 제2롯데월드에 붙은 잠실 르엘이 교통이나 생활 편의성 측면에서는 더 낫고 잠실초나 주변 공원과 가까운 잠실 래미안 아이파크가 주거 환경 측면에서는 우수하다.

비강남권에서는 용산 아세아아파트 재건축 일반분양을 기다리는 수요자가 많다. 신용산역, 이촌역 근처 한강대로 이면에 있으며 LG유플러스 본사, 방탄소년단(BTS) 소속사인 하이브와 붙어 있다. 이곳은 국가전략사업으로 꼽히는 용산공원과 용산국제업무지구가 가까워 기대를 모으고 있다. 서울지하철 1호선·경의중앙선이 지나는 용산역과 4호선 신용산역을 걸어서 이동할 수 있다. 2028년 준공될 예정인데 미국대사관 직원 숙소로 활용될 저층부(150가구)를 제외한 847가구가 시장에 나올 전망이다.

동작구에서도 대어급 일반분양이 대기 중이다. 서울 대표 재개발 지역인 흑석뉴타운과 노량진뉴타운에서 잇달아 물량이 공급될 예정이다. 흑석 11구역을 재개발한 '써밋 더힐'(1511가구)은 단지 이름에 '서반포'를 붙였다가 해프닝을 빚었던 아파트다. 그만큼 반포 권역에 가깝다. 서울 지하철 9호선 흑석역과 현충원 사이에 위치해 교통이 우수하다는 평가를 받는다. 은평구 대조동 '힐스테이트 메디알레'는 강북권 기대주다. 이달 말 개통할 수도권광역급행철도(GTX)-A 환승역 연신내역의 영향을 받을 단지로 거론된다. 이 아파트는 현대건설이 대조 1구역 재개발 사업으로 짓는 곳이다.

공공분양 중에서는 3기 신도시 본청약 물량(8000여 가구)이 눈에 띈다. 설 직후에 고양 창릉에서 1800가구가 나온다. 구체적으로 보면 A4블록(603가구)과 S5블록(759가구), S6블록(430가구) 등이다. 대개 신도시의 첫 공급 단지라고 하면 '허허벌판 속 아파트'를 생각하기 쉽다. 하지만 이 세 단지는 덕양로 건너 북쪽에 있는 원흥지구 인프라스트럭처를 이용할 수 있다. 원흥지구엔 초·중·고교와 공원, 이케아 등이 있다. GTX-A노선 창릉역도 걸어서 15분 거리로 이용할 만한 위치다.

3월에는 하남 교산에서 1100여 가구가 풀릴 전망이다. 올해 교산신도시에서 물량이 나오는 A2블록은 5호선 하남검단산역에서 한 블록 떨어져 있다. 걸어서 10분 거리여서 역세권이라 할 수 있다. 천현초와 하남시청이 동쪽으로 인접해 있다. 스타필드 하남도 자동차를 이용하면 5분가량 소요되기 때문에 생활 인프라는 잘 갖춰져 있는 편이다.

[손동우 기자]




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    금융위, 세부안 발표로 못박아 6·27 부동산 대책 발표 전까지 전세 임대차 계약서를 쓰지 않은 수도권·규제지역 분양 단지는 ‘갭투자’용 전세대출(소유권 이전 조건부 전세대출)이 불가능하다고 정부가 선을 그었다. 금융위원회는 30일 이 같은 내용의 6·27 부동산 대책에 대한 경과규정 적용 세부안을 추가 발표했다. 이에 따라 전세로 새 아파트에 입주하려던 사람들과 전세를 놓아 잔금을 치르려던 수분양자들이 모두 혼란에 빠지게 됐다. 소유권 이전 조건부 전세대출은 세입자가 전세자금대출을 받는 날 해당 주택의 소유권이 바뀌는 조건으로 진행되는 대출을 뜻한다. 신규 입주 단지의 경우 전세대출을 받는 주체는 수분양자가 아닌 세입자이기 때문에 부동산 대책 발표 전에 계약이 체결되지 않은 소유권 이전 조건부 전세대출은 불가하다는 것이 정부 판단이다. 정부가 분양 진행 중인 단지에 대해서도 같은 조건으로 판단하겠다고 밝힘에 따라 이러한 계획을 가진 수분양자에게 상당한 여파가 예상된다. 서울 서초구 반포동 소재 ‘메이플자이’ 등 전세가가 높은 지역 단지들의 수분양자에게 더 큰 영향이 예상된다. 또 정부는 수도권 및 규제지역에 갭투자를 해놓은 소유주가 세입자를 내보내고 실거주 목적으로 입주하려고 할 때에도 지난 27일까지 임대차 계약이 이뤄진 경우에만 6억원 이상의 주택담보대출을 허용해 주기로 했다. 지난 27일까지 임대차 계약이 이뤄지지 않았다면 6·27 대책에 따라 6억원 한도가 적용된다. 이에 따라 전세가가 6억원 이상인 경우 전세보증금이 빠져나간 갭을 메워야 하는 소유주의 자금력에 따라 실거주 계획에도 영향이 불가피해 보인다. 관련기사

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    전세물건 2년 새 30% 줄어강동·송파 절반 이하로 감소실거주 의무에 갭투자 막히자전세의 월세화 가속 불가피 가을 이사철을 앞두고 새 정부가 치솟는 서울 집값을 잡겠다며 내놓은 고강도 대출 규제 정책으로 서울의 전세난을 부채질 할 것이란 전망이 커지고 있다. 서울의 전세 물건이 2년 전보다 30% 가까이 줄어든 가운데 실거주 의무 강화 등의 조치까지 더해지며 전세 물량의 유통 자체가 위축될 가능성이 높기 때문이다. 정부의 이번 조치가 과거 임대차2법 시행 당시처럼 전셋값 상승 등의 부작용으로 이어질 것이란 우려도 나온다. 30일 부동산 정보업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 전세 물건은 2만4279건으로 지난해 같은 날(2만7862건) 대비 12.9% 줄어들었다. 2023년 대비로는 29.1% 감소한 수치다. 특히 대규모 주거지가 밀집된 강동구와 송파구 등의 감소폭이 두드러졌다. 강동구는 1년 전(3593건)보다 77.8% 줄어든 799건을 기록했고, 송파구도 같은 기간 3073건에서 1330건으로 53.2% 감소했다. 강동구에 위치한 한 공인중개사 대표는 “신혼부부를 중심으로 20평대 소형 평수 전세 물건 문의가 많이 들어오는데 물건이 없거나 있어도 가격대가 맞지 않는다”며 “적당한 가격의 전세 물건은 바로바로 계약되는 분위기”라고 말했다. 정부가 지난 27일 발표한 ‘가계부채 관리 강화 방안’으로 인해 주택담보대출을 받을 경우 6개월 내 거주가 의무화됐다. 여기에 갭투자(전세 끼고 매매)에 활용되는 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지되면서 전세 물건 유통은 감소가 불가피할 것으로 전망된다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “입주 물량 감소가 예정된 가운데 실거주 의무 강화로 인해 전세 물량이 부족해지면 결국 전셋값 상승으로 이어질 것”이라고 내다봤다. 특히 이번 규제가 공급 부족 국면과 맞물리면 가을 이사철 전세난으로까지 이어질 수 있다는 우려도 거론된다. 직방에 따르면 올해 하반기 서울 아파트 입주 물량은 1만4043가구로 상반기 대비 약 20% 감소할 것으로 예상된다. 지난해 하반기보다는 29.1% 줄어든 수준이다. 이마저도 대부분 연말에 몰려 있어 가을철 전세 수요가 몰리는 3분기에는 공급 공백이 심화할 수 있다. 결국 입주 물량이 급감하고 전세 공급이 축소되는 와중에 대출 규제까지 강화되면서 세입자 입장에서는 선택할 수 있는 전세 물건이 줄고 주거 비용이 상승할 가능성이 커졌다. 이미 전셋값 상승세는 매매가 상승세를 뛰어넘었다. KB부동산에 따르면 올해 1~5월 수도권 아파트 매매가가 0.42% 상승하는 동안 전셋값은 0.51% 올랐다. 전국 기준으로도 전셋값 변동률(0.13%)이 매매가 변동률(-0.29%)보다 높아 전세 수요의 압력이 여전하다는 분석이다. 한편 일각에서는 이번 정부의 갭투자 전면 금지 조치가 전세 물건 감소를 불러와 과거 임대차2법 시행 당시와 흡사하게 시장에 영향을 줄 것이라는 예상도 나온다. 문재인 정부 당시인 2020년 8월 시행된 임대차2법은 임대료 상한선을 5%로 제한하고, 전월세 계약을 ‘2+2년’으로 연장해 최대 4년 거주를 보장하는 내용이 핵심이다. 당시 임차인 보호를 목적으로 시행됐지만 전세 물건이 급격히 줄어들고, 집주인들이 4년 치 전세금을 한꺼번에 인상하며 전셋값이 폭등해 매매 시장까지 들썩이게 하는 결과를 낳았다. 이번 정부의 갭투자 금지도 실수요자 위주로 시장을 재편하겠다는 의도를 담고 있지만, 자칫 전세 물건을 감소시켜 매매 시장과 비교해 상대적으로 상승률이 낮았던 전월세 시장을 들쑤실 수 있다는 우려가 제기된다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “선호 지역일수록 집주인들이 앞으로 실제 거주를 위해 실입주하는 경우가 더 늘어나며 전세 물건은 씨가 마를 수 있다”며 “계약갱신청구권으로 인해 전세의 순환이 저하된 상태에서 추가로 나오는 물건도 줄어들며 전세 시장이 불안해질 우려가 크다”고 지적했다. 전세의 월세화가 더 가속화될 것이라는 전망도 나온다. 법원 등기정보광장에 따르면 올해 1~5월 서울에서 확정일자를 받은 주택 월세 계약은 24만5799건으로 전년 동기 대비 26.6% 증가했으며, 전체 임대차 계약에서 월세가 차지하는 비중은 60.1%에서 63.9%로 확대됐다. 월세 시장으로 이동하는 수요자들이 늘어나면서 월세는 오름세를 보이고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난달 전국 월세통합가격지수는 전월 대비 0.05% 오르며 2023년 8월 상승 전환한 이래 22개월째 상승세를 이어가고 있다. 박 위원은 “입주 단지의 경우 세입자 전세대출로 잔금을 치르기 어렵기 때문에 당분간 반전세가 대세가 될 것으로 본다”고 전망했다. 관련기사

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    국내 일자리 7%(200만명)를 책임지는 ‘건설업’ 불황이 장기화되면서 노동시장이 심각한 위기에 직면했다. 한국고용정보원과 한국지역고용학회는 30일 발간한 계간지 ‘지역산업과 고용’에서 ‘건설업 위기와 고용변동’을 주제로 이 같은 내용을 싣고 건설업 일자리 확대를 위해 정책적·구조적 대응 방안이 필요하다고 진단했다. 전국적으로 건설업체의 부실 우려가 제기됐다. 기업의 채무 상환 능력을 나타내는 이자보상배율이 1 미만인 부실 기업이 2023년 기준 전체 건설 외감기업의 47.5%로 나타났다. 영업활동을 통해 번 돈으로 이자를 낸 뒤 남은 돈이 없는 건설업체가 절반에 가깝다는 의미다. 외부 도움 없이 정상적 경영활동을 유지하기 어려운 한계 건설기업 비중도 21.5%에 달했다. 건설업체들이 경영난에 빠지자 건설업 일자리는 2024년 5월 이후 지속적으로 줄어들고 있다. 2022년 약 219만명을 기록했던 건설업 일자리는 최근까지 200만명을 유지했으나, 올해 들어 200만명 이하로 급락한 것으로 집계됐다. 그중에서도 20대 취업자 수가 33.1% 급감해 청년 취업이 크게 줄어들었다. 건설업 고용침체는 단순 경기 요인 외에 생산체계상 구조적 문제가 결합된 것으로 분석됐다. 경기 요인으로는 부동산 경기침체, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출규제, 원자재 가격 상승이 있고 구조적으로는 최저가 낙찰, 불법 재하도급, 부실업체 난립 등의 문제가 지적됐다. 경쟁 과열에 따른 저가 수주로 노무비 절감을 위해 저임금·저숙련 인력과 외국인 노동력 수요가 증가했고, 무리한 공기 단축과 맞물려 노동자 근로 조건이 악화되면서 청년층 일자리 기피와 산업안전 문제가 심각해진 것으로 조사됐다. 중대재해처벌법 시행으로 안전관리자 수요는 증가했으나 숙련인력 확보가 쉽지 않아 공백이 우려된다는 현장 의견도 있었다. 전망도 밝지 않다. 건설경기를 가늠할 수 있는 지표로 활용되는 건설수주액이 2025년 초 이후 부진해 당분간 건설경기 위축이 지속될 것이란 예측이 나왔다. 이에 따라 정부의 건설업 노동시장 정책은 건설경기 활성화와 함께 내국인 노동 공급 확대에 집중해야 한다는 제언이 나왔다. 관련기사

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    ‘악순환의 늪’에 빠진 건설지방 분양 물량 85% 급감건설투자도 두자릿수 감소 주택 공급의 선행 지표인 인허가·착공·준공 물량이 모두 감소세를 보이고 있다. 건설 부문의 투자 실적도 암울한 상황이다. 줄어든 건설투자가 수도권 주택 건설 위축에 의한 집값 불안을 만드는 동시에 서울 집값 과열과 쏠림이 지방의 건설 경기 침체라는 ‘악순환의 고리’를 만들고 있다는 지적이다. 30일 국토교통부가 발표한 5월 주택 통계에 따르면 지난달 전국 주택 인허가 물량은 2만424가구로 작년 같은 기간(2만3492가구)보다 13.1% 줄었다. 한 달 전(2만4026가구)과 비교해도 15%가 감소했다. 특히 지방 주택 인허가 물량이 1만1794가구로 1년 전(1만3812가구)보다 14.6% 줄었다. 수도권 인허가 물량(8630가구)도 전년 대비 10.8%가 줄었다. 주택 착공 물량도 1만5211가구로 집계됐다. 이는 작년 5월 1만7340가구가 착공한 것보다 12.3% 감소한 수치다. 착공 물량도 같은 기간 지방의 감소폭(-16.5%)이 수도권(-9.3%)보다 컸다. 지방 부동산 시장이 상당히 얼어붙은 여파로 보인다. 분양 시장에서 역시 비슷한 분위기가 엿보인다. 전국 5월 분양 물량은 1만1297가구로 전년(2만179가구) 대비 44%나 급감했다. 지방 분양 물량은 작년 1만1617가구에서 올해 1743가구로 85%나 줄기도 했다. 그나마 수도권 분양은 같은 기간 8562가구에서 9554가구로 늘었다. 집들이(입주)에 나선 전국 준공 물량도 2만6357가구로 전년 동기 대비 10.5% 감소했다. 건설 부문 투자 실적도 여전히 암울하다. 이날 통계청이 발표한 ‘5월 산업활동동향’에 따르면 5월 건설기성(건설투자)액은 전월보다 3.9% 감소했다. 주거용과 비주거용 공사 실적이 모두 줄어 건축은 -4.6%를 기록했다. 토목(-2.0%) 역시 일반 토목 분야의 실적이 줄었다. 건설기성은 이 분야 경기 침체가 본격화된 지난해 8월부터 2월을 제외하곤 모두 마이너스였다. 이러다 보니 전년 동월 기준으로 따지면 5월엔 -20.4%로 5개월 연속 두 자릿수 감소세를 기록했다. 향후 경기 전망을 가늠할수 있는 건설수주 역시 사정은 비슷하다. 주택 등 건축(20.7%)에서의 선방과 달리 발전·통신 등 토목(-62.4%)이 큰 폭으로 하락하며 전월보다 5.5% 줄었다. 전월(-10.3%)에 이은 2개월 연속 감소세다. 건설업 부진은 생산지표도 끌어내렸다. 5월 전산업생산은 -1.1%로 두 달 연속 전월보다 쪼그라들었는데 주요 원인 중 하나가 건설업 생산 부진이었다. 통계청 관계자는 “공공행정에서 생산이 늘었으나 광공업, 건설업 등에서 생산이 줄었다”고 말했다. 한편 5월 국내 경기는 건설업과 자동차 산업 부진으로 생산과 설비투자(-4.7%)가 2개월 연속 동반 하락했다. 소비동향을 나타내는 소매판매는 전월과 보합이었다. 최창윤 통계청 서비스업동향과장은 “건설기성, 내수출하지수 같은 구성 지표가 하락해 경기동행지수가 3개월 연속 증가하다 감소했다”며 “최근 경기 회복 조짐을 보이고 있었는데 국내외 불확실성 때문에 감소로 전환한 상황이라 장기적으로 향후 추이를 지켜봐야 할 상황”이라고 설명했다. 관련기사

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    [서울·지방 집값 역대급 양극화]종부세 합산기준 개편 시급‘주택 수’ 아닌 ‘가격’ 적용을다주택자 공제 기준 한도 상향지방집 전체 ‘1주택 제외’ 필요 서울 집값 급등세를 억제하기 위해 정부가 지난 28일부터 수도권 주택담보대출을 6억원으로 제한했지만 대출 규제만으로 서울의 집값 과열을 잡기에는 역부족이라는 평가가 나온다. 대출 문턱을 높이면 거래는 줄어들겠지만, 유동성이 서울에 머물러 있는 이상 현금 부자에게 오히려 기회기 때문이다. 현재 수도권·지방 간 집값 양극화의 가장 큰 원인은 다주택자 규제다. 공급이 불가능한 상황에서 ‘똘똘한 한 채’로 집중된 서울 아파트 수요를 분산하는 것만이 정답이다. 이를 위해 다주택자 규제는 가장 시급히 해결해야 할 숙제다. 30일 부동산 업계에 따르면 현재 2주택자는 부동산 구입 때 취득세, 보유에 따른 종합부동산세, 매매 시 양도소득세까지 부동산 모든 생애주기에서 세금을 중과 받고 있다. 한국에서는 누구나 1가구 1주택이어야 한다는 얘기다. 이런 상황에서 다주택자들은 지방 보유 주택을 정리하고 서울 주요 상급지로 몰려든다. 지방은 아파트를 새로 지어도 ‘미분양’에 허덕이고 서울은 거래량과 매매가격이 급등하는 것이다. 이 같은 현상은 서울 전체를 토지거래허가구역으로 묶더라도 쉽게 사라지지 않을 것으로 예상된다. 올해 3월 24일부터 토지거래허가구역이 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전역으로 확대됐지만 현재 이들 지역이 서울 집값 상승을 주도하고 있다. 다주택자 규제 폐지를 통해 수요를 분산해야만 해결할 수 있는 문제다. 현금 부자들이 대출 없이 집을 산다면 이번 고강도 규제도 전혀 통하지 않는다. 서울 여의도 공인중개사 A씨는 “최근 매수를 문의하시는 분들 중에 지방 유지가 많이 계시다. 이들은 30억원 아파트를 사는 데 4억원만 대출을 받는다”며 “오히려 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 시행 이후 매수세가 끊기는 시점을 기다리는 중”이라고 분위기를 전했다. 가장 급한 건 종부세 가구 합산 금액 기준을 개편하는 일이다. 2023년부터 공시가격 12억원 미만인 주택을 한 채 가진 사람은 종부세를 내지 않고 다주택자는 9억원까지 공제받는다. 문제는 12억원짜리 집 한 채를 지닌 사람은 종부세를 안 내지만 4억원짜리 집 3채를 가진 사람은 똑같은 부동산 자산 12억원을 보유하고도 9억원을 제외한 3억원에 대해 종부세를 내야 한다는 점이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “보유 주택 수가 아닌 보유 주택 공시가격을 합산해 세금을 차등 부과하는 것이 조세 정의에도 맞고 지금 같은 똘똘한 한 채 현상도 막아 지방 부동산 경기를 되살릴 수 있다”고 말했다. 이 합산 방식을 당장 바꾸기 어렵다면 다주택자에 대한 공제 기준 한도를 올리는 것도 방법이다. 새 정부 들어 도입될 것으로 유력시되는 ‘1국민 2주소제’를 통해 지방 주택 취득 시 1주택에서 아예 제외하는 것도 어느 정도 효과를 낼 수 있다. 오피스텔 문제에도 전향적인 접근이 필요하다. 현재 오피스텔을 등록임대하면 종부세 합산에서 배제되고 양도세나 법인세 중과도 제외되지만 주거용으로 등록하면 주택 수에 포함된다. 주거용 오피스텔은 주택 수에서 제외하거나 적어도 지방 오피스텔에는 혜택을 줄 필요성이 있다. 물론 지방 부동산에 대한 세금 중과 완화 조치는 지금도 가동되고 있다. 지방 저가 주택을 보유하고도 종부세 1가구 1주택 특례를 받을 수 있다. 다만 지방 주택가격 기준이 공시가 기준 3억원 이하에서 올해 4억원 이하로 완화됐을 뿐이다. 취득세 중과가 제외되는 지방 저가 주택 기준도 올랐지만 공시가 1억원 이하에서 2억원 이하로 완화돼 여전히 시장 기대에는 못 미친다. 규정이 있지만 ‘화끈’하지 않은 탓에 현재 지방 준공 후 미분양은 2만7000가구를 돌파하며 12년여 만에 최고치로 높아지는 등 공급 시장도 불안한 양상을 보이고 있다는 게 전문가들 얘기다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “부동산 세금 혜택을 찔끔찔끔 풀어줘선 큰 효과가 없다”며 “법인이나 개인 임대사업자가 지방 부동산 시장에 진출할 땐 종부세와 취득세를 과감하게 면제해주고 지방 아파트 수분양자에겐 10년간 양도세 비과세 특례를 주는 등의 파격적 혜택이 필요하다”고 지적했다. 관련기사

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    국토교통부 5월 주택 통계‘불장’ 5개월 간 1.6만건 계약지방 악성미분양 12년來 최대 서울 집값 폭등을 막기 위해 정부가 수도권에 사상 유례없는 6억원 초과 대출 규제를 시행했지만 지방에서는 집을 지어도 팔리지 않는 ‘불 꺼진 새집’이 쌓여가고 있다. 다주택자 규제로 인해 지방 큰손들이 ‘똘똘한 한 채’를 찾아 서울로 몰리면서 주택시장은 ‘빈익빈 부익부’가 고착화하고 건설 경기는 추락하고 있다. 30일 국토교통부가 발표한 5월 주택 통계에 따르면 다 지어놓고도 입주자를 찾지 못한 ‘준공 후 미분양’ 주택은 한 달 새 2.2% 증가한 2만7013가구로, 2013년 6월 이후 12년(11년11개월) 만에 최대치를 기록했다. 이 중 83%인 2만2397가구가 지방에 몰려 있어 지방 주택시장의 침체가 심각한 수준이다. 특히 대구 3844가구, 경북 3357가구, 경남 3121가구, 부산 2596가구 등 이른바 과거 인기 택지지구 중심 지역에서조차 미분양이 급증하고 있다. 반면 서울에서는 아파트 매매가가 3개월 연속 상승하며 강세를 이어가고 있다. 올해 1~5월 서울에서 등기된 집합건물 거래 4건 중 1건(25.9%)은 서울 외 거주자, 즉 외지인의 매수로 나타났다. 법원 등기정보광장에 따르면 이 기간 서울 집합건물(아파트·연립·오피스텔 등) 6만2068건 중 1만6071건이 외지인 명의로 등기됐는데 이는 작년보다 2000명 이상 늘어난 것이다. 외지인 비율은 종로구가 44%로 가장 높았고, 성동구는 4월 20%에서 5월 28%로 한 달 만에 8%포인트 급등했다. 강동·동작구도 30% 안팎을 기록하며 투자 수요가 비강남권으로 확산되고 있다. 전문가들은 이 같은 쏠림 현상의 원인으로 ‘다주택자 규제에 따른 수요 왜곡’을 꼽는다. 현행 종합부동산세 체계는 12억원짜리 아파트 한 채를 보유한 1주택자는 세금을 내지 않는 반면, 4억원짜리 아파트 3채를 가진 다주택자는 종부세를 부과받는다. 이로 인해 지방의 저가 주택은 매도 대상이 되고, 서울의 고가 주택은 ‘똘똘한 한 채’로 매수 대상이 되는 왜곡이 고착화됐다는 것이다. 정부가 서울 집값을 억제하기 위해 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 등 대출 규제를 강화했지만, 서울 수요를 분산시킬 ‘지방 유입 유인책’은 부재한 상태다. 이에 따라 실수요자와 현금 부자 간 격차는 더욱 벌어지고, 지방 주택시장 침체는 장기화될 가능성이 높아지고 있다. 관련기사

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    금융위, 세부안 발표로 못박아 6·27 부동산 대책 발표 전까지 전세 임대차 계약서를 쓰지 않은 수도권·규제지역 분양 단지는 '갭투자'용 전세대출(소유권 이전 조건부 전세대출)이 불가능하다고 정부가 선을 그었다. 금융위원회는 30일 이 같은 내용의 6·27 부동산 대책에 대한 경과규정 적용 세부안을 추가 발표했다. 이에 따라 전세로 새 아파트에 입주하려던 사람들과 전세를 놓아 잔금을 치르려던 수분양자들이 모두 혼란에 빠지게 됐다. 소유권 이전 조건부 전세대출은 세입자가 전세자금대출을 받는 날 해당 주택의 소유권이 바뀌는 조건으로 진행되는 대출을 뜻한다. 신규 입주 단지의 경우 전세대출을 받는 주체는 수분양자가 아닌 세입자이기 때문에 부동산 대책 발표 전에 계약이 체결되지 않은 소유권 이전 조건부 전세대출은 불가하다는 것이 정부의 판단이다. 정부가 분양을 진행 중인 단지에 대해서도 같은 조건으로 판단하겠다고 밝힘에 따라 이러한 계획을 가진 수분양자에게 상당한 여파가 예상된다. 서울 서초구 반포동 소재 '메이플자이' 등 전세가가 높은 지역 단지들의 수분양자에게 더 큰 영향이 예상된다. 또 정부는 수도권 및 규제지역에 갭투자를 해놓은 소유주가 세입자를 내보내고 실거주 목적으로 입주하려 할 때에도 지난 27일까지 임대차 계약이 이뤄진 경우에만 6억원 이상의 주택담보대출을 허용해 주기로 했다. 이에 따라 전세가가 6억원 이상인 경우 전세보증금이 빠져나간 갭을 메워야 하는 소유주의 자금력에 따라 실거주 계획에도 영향이 불가피해 보인다. [안정훈 기자 / 손동우 기자] 관련기사

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    서울·지방 집값 역대급 양극화'불장' 5개월 간 1.6만건 계약지방 악성미분양 12년來 최대 서울 집값 폭등을 막기 위해 정부가 수도권에 사상 유례없는 6억원 초과 대출 규제를 시행했지만 지방에서는 집을 지어도 팔리지 않는 '불 꺼진 새집'이 쌓여 가고 있다. 다주택자 규제로 인해 지방 큰손들이 '똘똘한 한 채'를 찾아 서울로 몰리면서 주택시장은 '빈익빈 부익부'가 고착화하고 건설 경기는 추락하고 있다. 30일 국토교통부가 발표한 5월 주택 통계에 따르면 다 지어놓고도 입주자를 찾지 못한 '준공 후 미분양' 주택은 한 달 새 2.2% 증가한 2만7013가구로, 2013년 6월 이후 12년(11년11개월) 만에 최대치를 기록했다. 이 중 83%인 2만2397가구가 지방에 몰려 있어 지방 주택시장의 침체가 심각한 수준이다. 특히 대구 3844가구, 경북 3357가구, 경남 3121가구, 부산 2596가구 등 이른바 과거 인기 택지지구 중심 지역에서조차 미분양이 급증하고 있다. 반면 서울에서는 아파트 매매가가 3개월 연속 상승하며 강세를 이어 가고 있다. 올해 1~5월 서울에서 등기된 집합건물 거래 4건 중 1건(25.9%)은 서울 외 거주자, 즉 외지인의 매수로 나타났다. 법원 등기정보광장에 따르면 이 기간 서울 집합건물(아파트·연립·오피스텔 등) 6만2068건 중 1만6071건이 외지인 명의로 등기됐는데 이는 작년보다 2000명 이상 늘어난 것이다. 전문가들은 이 같은 쏠림 현상의 원인으로 '다주택자 규제에 따른 수요 왜곡'을 꼽는다. 현행 종합부동산세 체계는 12억원짜리 아파트 한 채를 보유한 1주택자는 세금을 내지 않는 반면, 4억원짜리 아파트 3채를 가진 다주택자는 종부세를 부과받는다. 이로 인해 지방의 저가 주택은 매도 대상이 되고, 서울의 고가 주택은 '똘똘한 한 채'로 매수 대상이 되는 왜곡이 고착화됐다는 것이다. [위지혜 기자 / 이희수 기자] 관련기사

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    서울·지방 집값 역대급 양극화대출만 옥좨선 쏠림 못 막아다주택 규제 풀어야 수요 분산종부세 합산기준 개편 시급'주택 수' 아닌 '가격' 적용을다주택자 공제 기준 한도 상향지방집 전체 '1주택 제외' 필요 서울 집값 급등세를 억제하기 위해 정부가 지난 28일부터 수도권 주택담보대출을 6억원으로 제한했지만 대출 규제만으로 서울의 집값 과열을 잡기에는 역부족이라는 평가가 나온다. 대출 문턱을 높이면 거래는 줄겠지만, 유동성이 서울에 머물러 있는 이상 현금 부자에게 오히려 기회기 때문이다. 현재 수도권·지방 간 집값 양극화의 가장 큰 원인은 다주택자 규제다. 공급이 불가능한 상황에서 '똘똘한 한 채'로 집중된 서울 아파트 수요를 분산하는 것이 정답이다. 이를 위해 다주택자 규제는 시급히 해결해야 할 숙제다. 30일 부동산 업계에 따르면 현재 2주택자는 부동산 구입 때 취득세, 보유에 따른 종합부동산세, 매매 시 양도소득세까지 부동산 모든 생애주기에서 세금을 중과받고 있다. 한국에서는 누구나 1가구 1주택이어야 한다는 얘기다. 이런 상황에서 다주택자들은 지방 보유 주택을 정리하고 서울 주요 상급지로 몰려든다. 지방은 아파트를 새로 지어도 '미분양'에 허덕이고 서울은 거래량과 매매가격이 급등하는 것이다. 이 같은 현상은 서울 전체를 토지거래허가구역으로 묶더라도 쉽게 사라지지 않을 것으로 예상된다. 올해 3월 24일부터 토지거래허가구역이 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전역으로 확대됐지만 현재 이들 지역이 서울 집값 상승을 주도하고 있다. 다주택자 규제 폐지를 통해 수요를 분산해야만 해결할 수 있는 문제다. 현금 부자들이 대출 없이 집을 산다면 이번 고강도 규제도 전혀 통하지 않는다. 서울 여의도 공인중개사 A씨는 "최근 매수를 문의하는 사람 중 지방 유지가 많다. 이들은 30억원짜리 아파트를 사는 데 4억원만 대출받는다"며 "오히려 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 시행 이후 매수세가 끊기는 시점을 기다리는 중"이라고 분위기를 전했다. 가장 급한 건 종부세 가구 합산 금액 기준을 개편하는 일이다. 2023년부터 공시가격 12억원 이하인 주택을 한 채 가진 사람은 종부세를 내지 않고 다주택자는 9억원까지 공제받는다. 문제는 12억원짜리 집 한 채를 지닌 사람은 종부세를 안 내지만 4억원짜리 집 3채를 가진 사람은 똑같은 부동산 자산 12억원을 보유하고도 9억원을 제외한 3억원에 대해 종부세를 내야 한다는 점이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "보유 주택 수가 아닌 보유 주택 공시가격을 합산해 세금을 차등 부과하는 것이 조세 정의에 맞고 똘똘한 한 채 현상도 막아 지방 부동산 경기를 되살릴 수 있다"고 말했다. 이 합산 방식을 당장 바꾸기 어렵다면 다주택자에 대한 공제 기준 한도를 올리는 것도 방법이다. 새 정부 들어 도입될 것으로 유력시되는 '1국민 2주소제'를 통해 지방 주택 취득 시 1주택에서 아예 제외하는 것도 어느 정도 효과를 낼 수 있다. 오피스텔 문제에도 전향적인 접근이 필요하다. 현재 오피스텔을 등록임대하면 종부세 합산에서 배제되고 양도세나 법인세 중과도 제외되지만 주거용으로 등록하면 주택 수에 포함된다. 주거용 오피스텔은 주택 수에서 제외하거나 적어도 지방 오피스텔에는 혜택을 줄 필요가 있다. 물론 지방 부동산에 대한 세금 중과 완화 조치는 지금도 가동되고 있다. 지방 저가 주택을 보유하고도 종부세 1가구 1주택 특례를 받을 수 있다. 다만 지방 주택가격 기준이 공시가 기준 3억원 이하에서 올해 4억원 이하로 완화됐을 뿐이다. 취득세 중과가 제외되는 지방 저가 주택 기준도 올랐지만 공시가 1억원 이하에서 2억원 이하로 완화돼 여전히 시장 기대에는 못 미친다. 규정이 있지만 '화끈'하지 않은 탓에 현재 지방의 준공 후 미분양은 2만7000가구를 돌파하며 12년여 만에 최고치로 높아지는 등 공급 시장도 불안한 양상을 보이고 있다는 게 전문가들 얘기다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "법인이나 개인 임대사업자가 지방 부동산 시장에 진출할 땐 종부세와 취득세를 과감하게 면제해주는 등의 파격적 혜택이 필요하다"고 지적했다. 공동기획 : 건설산업연구원, 매일경제신문사 [서진우 기자] 관련기사

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    '악순환의 늪'에 빠진 건설지방 분양 물량 85% 급감건설투자도 두자릿수 감소 주택 공급의 선행 지표인 인허가·착공·준공 물량이 모두 감소세를 보이고 있다. 건설 부문의 투자 실적도 암울한 상황이다. 줄어든 건설투자가 수도권 주택 건설 위축에 의한 집값 불안을 만드는 동시에 서울 집값 과열과 쏠림이 지방의 건설 경기 침체라는 '악순환의 고리'를 만들고 있다는 지적이다. 30일 국토교통부가 발표한 5월 주택통계에 따르면 5월 전국 주택 인허가 물량은 2만424가구로 작년 같은 기간(2만3492가구)보다 13.1% 줄었다. 한 달 전(2만4026가구)과 비교해도 15%가 감소했다. 특히 지방 주택 인허가 물량이 1만1794가구로 1년 전(1만3812가구)보다 14.6% 줄었다. 수도권 인허가 물량(8630가구)도 전년 대비 10.8%가 줄었다. 주택 착공 물량은 1만5211가구로 집계됐다. 이는 작년 5월 1만7340가구를 착공한 것보다 12.3% 감소한 수치다. 착공 물량도 같은 기간 지방의 감소폭(-16.5%)이 수도권(-9.3%)보다 컸다. 지방 부동산 시장이 상당히 얼어붙은 여파로 보인다. 전국 5월 분양 물량은 1만1297가구로 전년(2만179가구) 대비 44%나 급감했다. 지방 분양 물량은 작년 1만1617가구에서 올해 1743가구로 85%나 줄기도 했다. 그나마 수도권 분양은 같은 기간 8562가구에서 9554가구로 늘었다. 집들이(입주)에 나선 전국 준공 물량도 2만6357가구로 전년 동기 대비 10.5% 감소했다. 건설 부문 투자 실적도 여전히 암울하다. 이날 통계청이 발표한 '5월 산업활동동향'에 따르면 5월 건설기성(건설투자)액은 전월보다 3.9% 감소했다. 주거용과 비주거용 공사 실적이 모두 줄어 건축은 -4.6%를 기록했다. 전년 동월 기준으로 따지면 5월엔 -20.4%로 5개월 연속 두 자릿수 감소세를 기록했다. [이희수 기자 / 류영욱 기자] 관련기사

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