1970-01-01 09:00

분야별 주요뉴스

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    주식·채권 팔아 마련 자금 강남3구로 집중증시 차익실현 매물 부동산 대체 재원으로 대출 규제가 강화된 이후 서울 부동산 시장으로 유입되는 자금의 원천이 달라지고 있다. 은행 대출 한도가 묶이자 주식이나 채권을 처분해 주택 구입 자금을 마련하는 비율이 눈에 띄게 늘어난 것으로 나타났다. 15일 국토교통부의 서울 주택 매수 자금조달계획서 집계 자료에 따르면 지난해 7월부터 12월까지 서울 주택 매수에 활용된 주식·채권 매각 대금은 총 2조 948억원으로 집계됐다. 이는 수도권 주담대 한도를 제한한 6·27 대책 시행 직후의 기록이다. 자금조달계획서는 주택 취득 자금의 출처를 밝히는 서류다. 규제지역 내 모든 주택과 비규제지역 6억원 이상 주택 매입 시 의무적으로 제출해야 한다. 이 서류에 기재된 ‘주식·채권 매각 대금’ 항목을 분석한 결과, 서울 부동산 시장으로 유입된 자본 시장 자금은 최근 3년 사이 가파른 상승세를 보였다. 연도별 유입 규모를 보면 2022년 5765억원까지 감소했던 매각 대금은 2023년 1조 592억원으로 반등했다. 이어 2024년 2조 2545억원을 기록하더니 지난해에는 3조 8916억원까지 불어났다. 매년 약 2배 가량 커진 것이다. 특히 지난해 7월부터 올해 1월까지 7개월 동안 투입된 금액은 2조3966억원에 달했다. 월별로는 지난해 9월(4631억원)과 10월(5760억원)에 자금 유입이 집중됐다. 10월은 코스피 지수가 4000선을 돌파하며 고점을 찍었던 시기이자 고가 주택에 대한 대출 한도를 추가로 제한한 10·15 대책이 발표된 달이다. 강남 3구 쏠림 현상 뚜렷주식과 채권을 팔아 마련한 자금은 주로 서울 강남 지역에 집중됐다. 최근 7개월간 지역별 유입액을 살펴보면 강남구가 3784억원으로 가장 많았다. 강남·서초·송파 등 소위 ‘강남 3구’로 흘러 들어간 자금은 총 9098억원으로 서울 전체 유입액의 37.9%를 차지했다. 전문가들은 이러한 현상과 관련, 대출 규제와 증시 상황이 맞물린 결과로 보고 있다. 금융권에서 주택 자금을 조달하기 어려워진 상황에서 증시 호황에 따른 차익 실현 매물이 부동산 시장의 대체 재원으로 활용됐다는 분석이다. 한 시중은행 관계자는 “유가증권 처분 소득이 부동산 시장으로 유입되는 것은 자산가들이 주식을 처분한 뒤 상대적으로 안전 자산으로 인식되는 부동산을 매수하는 행위로 이어진 결과로 보인다”고 짚었다. 한편, 이같은 상황에 맞물려 부동산 거래 자금 출처 조사도 더욱 촘촘해졌다. 부동산거래신고법 시행령 개정안이 시행된 지난 10일부터 자금조달계획서 항목에 가상화폐(코인) 매각 대금이 새롭게 포함됐다. 또한 해외 예금이나 대출 등 해외 자금 조달 내역도 상세히 기재해야 한다. 정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 “최근 주식 시장에서 얻은 수익을 내 집 마련의 기반으로 삼으려는 경향이 무주택자들 사이에서 많이 보인다”면서 “주택은 가격 변동과 무관하게 거주 가치가 유지되는 자산이라는 인식이 주식 매각 대금의 부동산 유입을 뒷받침하는 것으로 분석된다”고 말했다. 관련기사

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    지난해 12월 19.98%로 떨어져서울 거주자의 타지역 원정 매입은↑전문가들 “이런 흐름 당분간 유지될 듯” 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 이후 서울 아파트 ‘원정 매입’ 비중이 20% 아래로 떨어진 것으로 나타났다. 3년여 만에 최저치다. 15일 한국부동산원의 매입자 거주지별 아파트 매매 거래량을 분석한 결과, 지난해 12월 타지역 거주자가 서울 아파트를 매입한 경우는 전체 거래량의 19.98%로 파악됐다. 이는 11월(21.52%)에 이어 2개월 연속 줄어든 것이며, 2022년 10월(18.67%) 이후 3년 2개월 만에 최저 수준이다. 앞서 서울 아파트의 타지역 거주자 매입 비중은 지난해 2월 강남권 토지거래허가구역 일시 해제 당시 25.15%까지 치솟은 바 있다. 2년 실거주 의무가 사라지며 전세를 낀 갭투자가 활발해졌기 때문이다. 하지만 10·15 대책으로 서울 전역이 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정되면서 분위기가 반전된 모습이다. 실거주 의무 강화와 다주택자 대출을 전면 차단하자 서울에 살지 않는 외지인이 서울 아파트를 사는 것이 물리적으로 어려워진 데 따른 것으로 보인다. 정부는 지난해 10월 15일 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역과 규제지역으로 묶어 담보인정비율(LTV)을 40%로 축소했다. 대출 규제도 더욱 강화해 15억원 이하 아파트는 6억원, 15억~25억원은 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 대출을 제한했다. 서울 지역과 반대로 지난해 12월 서울 거주자의 타지역 아파트 매입 비중은 6.43%로 2022년 7월(6.50%) 이후 3년 5개월 만에 최고를 기록했다. 10·15대책으로 서울 외 지역의 매입 수요가 증가한 것으로 풀이된다. 전문가들은 이재명 대통령과 정책당국이 다주택자 규제 의지를 연일 강조함에 따라 부동산 시장의 이같은 흐름은 당분간 유지될 것으로 보고 있다. 관련기사

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    “손해 감수할지 선택 자유”“전 1주택, 퇴직 이후 돌아갈 집” 이재명 대통령은 부동산 시장 안정화 드라이브와 관련해 “부동산 투자·투기에 주어진 부당한 특혜를 회수하고, 상응하는 부담을 하게 하려는 것”이라고 14일 밝혔다. 이 대통령은 엑스(X·옛 트위터)에 ‘저는 부동산 시장 정상화를 추구할 뿐, 집을 팔라고 강요하지 않는다’는 제목의 글을 올렸다. 이와 함께 다주택자 대출 연장 관행에 문제를 제기한 전날 자신의 메시지를 두고 국민의힘 장동혁 대표가 ‘부동산 겁박을 멈추라’고 비판한 발언을 다룬 기사를 함께 첨부했다. 이 대통령은 “자가 주거용 주택소유자는 보호하되, 살지도 않는 투자·투기용 주택이나 다주택 보유자는 무주택 청년과 서민에게 피해를 입히니 그에 상응한 책임과 부담을 지는 것이 공정하다”고 강조했다. 그러면서 “강요하지 않는다. 집은 투자·투기용도 보다 주거용으로 사용하는 것이 바람직하니 그 반대의 선택은 손실이 되도록 법과 제도를 정비할 뿐”이라며 “손해를 감수할지, 더 나은 선택을 할지는 각자의 자유”라고 했다. 이 대통령은 글 말미 ‘사족’이라며 “전 1주택으로 직장 때문에 일시 거주하지 못하지만 퇴직 후 돌아갈 집이라 주거용이다. 대통령 관저는 제 개인 소유가 아니니 저를 다주택자 취급하지는 말아달라”고 적었다. 이어 “다주택 매각 권유는 살 집까지 다 팔아 무주택 되라는 말이 아니니 ‘너는 왜 집을 팔지 않느냐’, ‘네가 팔면 나도 팔겠다’는 다주택자의 비난은 사양한다”고 덧붙였다. 이 대통령은 1998년 매입한 경기 성남시 분당구 양지마을 금호1단지 아파트를 보유 중인데, 이 대통령이 현재 관저에 거주하고 있어 해당 주택이 현재 실거주 주택이 아니라는 점을 겨냥한 일각의 비판을 언급한 것이다. 관련기사

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    이재명 대통령이 연일 사회관계망서비스(SNS)를 통해 다주택자를 향한 강도 높은 압박 메시지를 연일 내놓으며 부동산 가격 안정에 대한 강력한 의지를 드러내고 있다. 다주택자에 대한 대응 수단이 세제를 넘어 주택담보대출 등 금융으로까지 확장되면서 시장의 긴장감이 고조되는 양상이다. ◇ 세제 넘어 금융 규제 시사... “대출 연장 공정한가” 반문이 대통령은 13일 SNS를 통해 다주택자의 기존 주택담보대출 만기 연장 문제를 정조준했다. 이 대통령은 “투자·투기 목적의 다주택 취득에 금융 혜택까지 주는 것은 문제가 있다”며 “양도세 감면 기회를 줬음에도 버틴 이들에게 대출 연장 혜택을 추가로 주는 것이 공정한가”라고 반문했다. 이는 다주택자의 보유 비용을 높이는 세제 압박에 이어 자금줄을 직접 죄는 금융 규제 강화 가능성을 시사한 것으로 풀이된다. 정부는 그간 5월 9일 종료 예정인 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 예정대로 시행하겠다고 밝히며 시장의 퇴로를 열어준 바 있다. 이번 대출 규제 시사는 세금 부담을 넘어 유동성 압박을 통해 매물 출회를 유도하겠다는 전략으로 해석된다. ◇ ‘전세 낀 집’ 매수 허용... 다주택 매물 소화 유도정부는 다주택자의 매물이 시장에서 원활히 소화될 수 있도록 제도적 보완책도 병행하고 있다. 지난 12일 발표된 정부의 다주택자에 대한 양도소득세 중과 보완조치에 따르면 무주택자 서울 등 토지거래허가구역 내 주택을 매입할 때 세입자의 임대차 계약 기간이 남아 있다면 실거주 의무 적용을 일정 기간 유예하기로 했다. 그간 토허구역에서는 4개월 이내 실거주가 의무화돼 있어 전세를 낀 주택의 거래가 불가능했다. 이번 조치로 무주택 실수요자가 다주택자의 매물을 흡수할 수 있는 길이 한시적으로 열린 셈이다. 중요한 점은 무주택자가 다주택자의 주택을 매수할 때만 이같은 예외 조치가 적용된다는 것이다. 1주택자가 매수하거나, 매도자가 1주택자인 경우 해당되지 않는다. 아울러 정부는 중과 유예 대상을 5월 9일 계약분까지 인정하되 ‘가계약’은 인정되지 않는다고 못박았다. ◇ 임대사업자 혜택 축소 착수... “무제한 중과 배제 바람직하지 않아”등록임대사업자에 대한 제도적 손질도 가시화하고 있다. 정부는 임대 의무기간이 종료된 이후에도 영구적으로 적용되던 양도세 중과 배제 혜택을 축소하는 방안을 검토 중이다. 임대 종료 후 일정 기간 내에 주택을 매각해야만 혜택을 주는 방식으로 제도를 개편해 ‘버티기’를 방지하겠다는 취지다. 국토교통부 등에 따르면 올해 서울 아파트 중 임대등록이 자동 말소되는 물량은 2만2822호에 달한다. 정부는 임대사업자 혜택 축소가 현실화할 경우 상당한 양의 매물이 시장에 공급될 것으로 기대하고 있다. 이 대통령은 10일 국무회의에서 “임대주택 등록을 하고 다주택인 경우에는 8년 임대해야 하지만 그 대신 취득세와 종부세, 재산세를 깎아줬고 양도세도 다주택 중과에서 제외해 줬다”고 언급했다. 이어 “의무 임대 기간이 지나서 일정 기간이 아니고 무제한으로 100년이고 10년이고 중과도 안 하면 그때 샀던 사람은 300채, 500채 가진 사람도 많던데 문제가 있다”며 제도 개편을 시사했다. 기획재정부 관계자는 “의무임대 기간이 8년·10년 등으로 정해져 있고, 해당 기간이 지나서도 중과배제 되고 있다”며 “기간 종료 이후까지 무제한으로 중과 배제를 적용하는 것은 바람직하지 않다. 일정 기간이 지난 경우 일반 주택과 동일한 취급하는 방향이 바람직하다고 생각한다”고 밝혔다. ◇ 시장 지표 반응... 강남·송파 매물 증가세 뚜렷정부의 전방위적 압박에 시장은 우선 매물 출회로 반응하고 있다. 한국부동산원에 따르면 2월 둘째 주 서울 동남권 아파트 매매수급지수는 100.77로 40주 만에 최저치를 기록했다. 매수 심리가 위축되면서 강남구와 송파구 일대 매물은 지난달 말 대비 각각 10%, 20%가량 증가한 것으로 파악됐다. 다만 일각에서는 민간 임대 물량 감소에 따른 전월세 시장 불안 우려도 제기된다. 이에 대해 정부 관계자는 “이번 조치의 핵심은 중과 유예 종료 전 매물 출회 편의를 돕는 것”이라며 “시장 상황을 면밀히 점검해 부작용을 최소화하겠다”고 밝혔다. 이 대통령은 SNS를 통해 “시장을 이기는 정부도 없지만, 정부를 이기는 시장도 없다”며 “모순적인 이 말이 의미를 갖게 하는 균형추는 상황의 정상성과 정부 정책의 정당성”이라고 역설했다. 관련기사

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    “‘돌연 말 바꾸기’ 비난 납득 안돼” 이재명 대통령이 14일 부동산 정책과 관련, ‘다주택 매각을 강요한 적 없다’는 입장을 거듭 강조하면서 ‘말을 바꿨다’는 지적에 대해 “동일 상황에 대한 다른 표현”이라고 반박했다. 이 대통령은 14일 자신의 엑스(X·옛 트위터)에 ‘다주택 팔라 날 세우더니…“강요 아냐” 이 대통령 돌연 SNS’라는 제목의 기사를 게재하고 이같이 밝혔다. 이 대통령은 “‘다주택을 팔라’고 직설적으로 날을 세운 적도 없고, 매각을 강요한 적도 없으며 그럴 생각도 없다”며 “권고냐 강요냐는 말하는 쪽과 듣는 쪽에 따라 다른 동전의 양면 같은 것인데, 언론이 동일한 상황에 대한 다른 표현을 가지고 대통령이 다주택 팔라고 날 세우다가 ‘돌연’ 강요 아니라고 말을 바꿨다고 비난 하니 쉽게 납득이 되지 않는다”고 말했다. 해당 기사는 이 대통령이 다주택을 팔라며 날을 세우더니 돌연 강요가 아니라고 말을 바꿨다는 취지였다. 보다 앞서 이 대통령은 이날 오전 엑스에 “저는 부동산 시장 정상화를 추구할 뿐, 집을 팔라고 강요하지 않는다”며 “부동산 투자·투기에 주어진 부당한 특혜를 회수하고, 상응하는 부담을 하게 하려는 것”이라는 정부 부동산 정책의 취지를 설명하는 글을 올린 터였다. 이 대통령은 “이전에 정부가 부동산 시장 정상화를 시도하면 정론직필해야 할 일부 언론들이 벌떼처럼 들고 일어나 왜곡조작 보도 일삼으며 부동산 투기세력과 결탁해 그들의 입장을 옹호하고 정부 정책을 집중 공격해 부동산투기 억제 정책을 수십년간 무산시켜 왔다”고 주장했다. 그러면서 이 대통령은 “수십년간 여론조작과 토목 건설 부동산 투기로 나라를 잃어버린 30년의 위험한 구렁텅이 직전까지 밀어넣으며 그 정도 부와 권력을 차지했으면 이제 그만할 때도 됐다”며 “여전히 부동산 투기 부추기며 나라를 망국적 부동산 불로소득 공화국으로 밀어 넣는 일부 세력과 집단들도 이제 일정한 책임을 져야 한다는 의견도 충분히 경청할 만하다”고 덧붙였다. 앞서 국민의힘 장동혁 대표는 이 대통령의 부동산 정책 기조를 두고 “부동산 겁박을 멈추라”며 강도 높은 비난을 제기해 논란이 촉발됐다. 장 대표는 페이스북에 “이 대통령이 또다시 한밤중에 다주택자들을 향해 사자후를 날리셨다. 대출 연장까지 막겠다는 엄포에 많은 국민이 잠을 설쳤다”며 “국민에 대한 부동산 겁박을 이제 그만 멈추라”고 비판했다. 관련기사

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    래퍼 스윙스(39, 본명 문지훈)가 서울 서대문구 연희동 소재 사옥 빌딩을 매각하며 약 9억원의 시세차익을 냈다. 15일 부동산 업계에 따르면 스윙스는 지난해 5월 서울 서대문구 연희동 소재 지분 45% 전량을 경제 유튜버 신사임당으로 활동했던 주언규 씨에게 45억원에 매각했다. 앞서 스윙스는 지난 2021년 주 씨, 공동투자자 1명과 함께 해당 건물을 총 65억원에 공동 매입했다. 스윙스의 지분은 45%로 알려졌으며 당시 약 29억2500만원을 투자했다. 이후 스윙스는 리모델링 비용 등을 포함해 건물에만 약 36억원을 투자한 것으로 확인됐다. 이에 따라 그는 투자 4년 만에 약 9억원의 차익을 남기게 됐다. 스윙스는 1976년 준공된 해당 건물을 매입 후, 내·외관에 걸쳐 대규모 리모델링을 진행했다. 위치는 연희삼거리 근방으로 알려졌으며 향후 경전철 서부선 추진 시 이점을 기대할 수 있는 입지로 전해졌다. 이번 매각은 스윙스가 설립한 힙합 레이블 에이피알케미의 산하 레이블 해체 및 소속 아티스트들의 이탈에 따른 결정으로 전해졌다. 스윙스는 지난 2023년, 음악적 사업 확장을 위해 홀딩스 개념의 종합 엔터테인먼트 회사를 설립했으나 아티스트의 활약, 프로젝트 등이 부진하며 부동산 자산을 정리한 것으로 풀이된다. 1986년생인 스윙스는 2008년 데뷔했으며, 래퍼 서바이벌 ‘쇼미더머니2’에서 3위를 차지하며 주목받았다. 프로듀서와 사업가로서도 활발히 활동한 그는 최근 연기에도 도전장을 내밀었으며, 올해 개봉 예정인 영화 ‘타짜4’(최국희 감독) 출연을 확정했다. 관련기사

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    지하철 노선을 2개 이상 갖춘 ‘멀티 역세권’ 단지들이 청약시장과 매매시장에서 모두 인기를 끌고 있다. 생산인구의 주를 이루는 3040세대의 부동산 시장 점유율이 늘어나면서 출퇴근을 위한 교통 인프라의 중요성이 커지고 있다는 평가다. 청약경쟁률 상위 10개 단지 중 8곳 ‘멀티 역세권’14일 한국부동산원 자료에 따르면 지난해 전국 아파트 매매거래 중 3040대의 매입 건수는 총 30만5,459건으로, 전체 57만490건의 약 53.54%를 차지한 것으로 나타났다. 아파트 매입자 2명 중 1명 이상이 3040세대인 셈이다. 업계에서는 이 같은 점유율 변화에 대해 부동산 시장에서 교통 인프라의 여부가 더욱 중요해질 것이라고 보고 있다. 업무지구로의 접근성을 중시하는 3040세대가 주거지를 선택함에 있어서 가장 크게 고려하는 핵심 입지 요인이 교통여건이라는 분석이다. 실제 부동산R114 자료를 보면 지난해 전국 아파트 1순위 청약경쟁률 상위 10개 단지 중 8곳이 멀티 역세권 입지를 보유한 단지인 것으로 나타났다. 지난해 9월 분양한 서울시 송파구 신천동 ‘잠실 르엘’은 1순위 청약 당시 110가구(특별공급 제외) 모집에 6만9476명이 몰리며 평균 631.6대 1의 경쟁률을 기록했다. 이 단지는 지하철 2호선 잠실나루역과 2·8호선 환승역인 잠실역이 모두 도보권이다. 지난해 11월 분양한 경기 성남시 분당구 정자동 ‘더샵 분당티에르원’은 1순위 청약 당시 47가구(특별공급 제외) 모집에 4721건이 접수되면서 평균 100.45대 1의 경쟁률을 기록했다. 단지는 지하철 수인분당·신분당선 환승역인 정자역이 도보권에 위치해 있다. 매매가도 견인…반년 만에 4억↑청약시장 인기에 힘입어 기존 단지의 매매가도 상승세를 보이고 있다. 서울시 동대문구 전농동 ‘동대문 롯데캐슬 노블레스’ 전용면적 84㎡는 지난 1월 17억원(국토부 실거래가)에 신고가를 갱신했다. 이 단지는 지하철 1호선과 수인분당·경의중앙선 환승역인 청량리역이 도보권인 곳으로, 지난해 6월 동일면적 매물이 14억원에 거래된 점을 고려하면 반년 만에 약 4억원이 뛰었다. 이 가운데 DL이앤씨, GS건설, SK에코플랜트 컨소시엄은 2월 구리시 수택동 일원 ‘구리역 하이니티 리버파크’를 분양할 예정이다. 단지는 총 4개 단지, 지하 6층~지상 최고 35층, 26개 동(아파트 24개 동, 주상복합 2개 동), 총 3022가구 규모다. 단지는 직선거리 기준 약 800m 내에 지하철 8호선·경의중앙선 환승역인 구리역이 위치해 있어 도보 이용이 가능하다. 삼성물산은 이달 서울시 강서구 방화동 일원에 ‘래미안 엘라비네’ 분양을 앞뒀다. 방화6구역 주택재건축 정비사업을 통해 공급되는 이 단지는 지하 3층~지상 최고 16층, 10개 동, 총 557가구 규모다. 단지는 수도권지하철 9호선 신방화역·공항시장역과 5호선 송정역이 도보권에 위치한 트리플 역세권 입지를 갖췄다. 한화 건설부문과 포스코이앤씨는 인천광역시 남동구 간석동 일원에 ‘포레나더샵 인천시청역’을 분양 중이다. 단지는 지하 4층~지상 최고 35층, 24개 동, 총 2568가구 규모다. 인천지하철 1·2호선 환승역인 인천시청역과 인천지하철 1호선 간석오거리역이 도보권에 위치했다. 포스코이앤씨는 3월 서울시 영등포구 신길동 일원에 ‘더샵 신길센트럴시티’를 분양할 계획이다. 신길5구역 지역주택조합 사업을 통해 공급되는 이 단지는 지하 3층~지상 최고 35층 16개 동, 총 2054가구 규모다. 단지는 서울지하철 7호선 신풍역을 도보로 이용할 수 있고, 신안산선(2028년 12월 예정)도 개통을 앞두고 있어 멀티 역세권으로 거듭날 예정이다. 분양업계 관계자는 “수도권의 경우 주변에 지하철역이 없는 단지를 찾기 어려울 정도로 신규 노선이 많이 추가돼 역세권의 의미가 많이 퇴색됐는데 멀티 역세권 단지는 단순히 교통 편의성을 넘어 생활권을 확장해 주는 효과 때문에 수요자들에게 꾸준한 인기를 얻고 있다”며 “서울 주요 도심을 지나가는 노선이 인접한 단지는 향후 청약시장에서의 흥행 가능성도 높아 주목할 필요가 있다”고 짚었다. 관련기사

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    양도세 중과 압박에 아파트 매물 증가세호가 낮춰 내놓아도 ‘거래 절벽’무주택자 한해 ‘세 낀 집’ 매입 허용“대출 규제로 매입 쉽지 않아” 5월 9일. 일월다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 다가오면서 시세보다 호가를 낮춘 급매 물량이 늘고 있다. 다만 수요자들 입장에서 가격은 여전히 높은 수준이라 본격적인 거래에 나서지 않는 모습이다. 다주택자에 대한 압박과 함께 퇴로를 열어주면 매물이 더 나올 가능성이 크지만, 고강도 대출 규제에 수요자들이 적극적으로 나서기 어려워 실제 거래로 이어지기 쉽지 않다는 의견이 나온다. 14일 부동산플랫폼 아실 자료에 따르면 서울 아파트 매물은 지난 10일 기준 6만417건으로 이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 시행 방침을 밝인 지난달 23일(5만6219건) 대비 7.4% 증가했다. 전국 17개 시도 중 가장 큰 폭으로 늘었다. 부동산 시장에서는 호가를 낮춘 매물이 나오고 있다. 재건축에 속도를 내는 압구정동의 경우 압구정현대1, 2차아파트는 최근 전용 161㎡가 호가 82억원에 나왔다. 지난달 실거래가 89억원이었는데 7억원이나 낮아졌다. 압구정신현대아파트도 최근 전용 183㎡이 92억원에 나왔다. 지난해 12월 128억원에 거래된 것과 비교해 30억원이 낮다. 압구정 현대는 양도세는 물론 보유세 부담도 커 호가를 낮춘 급매물이 증가하고 있는 것으로 분석된다. 송파구 헬리오시티의 경우 전용 110㎡이 31억원에 나왔다. 지난해 12월 거래된 33억8000만원 대비 2억원 넘게 낮췄다. 현장에서는 매물이 나오더라도 기존 호가 대비 가격이 크게 떨어지지 않으면서 거래가 성사되지 않고 있다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이고 대출 규제가 강화된 영향이다. 강남의 한 부동산중개업소 관계자는 “작년 말까지만 해도 가격 상승세가 가팔라 집을 내놨다가 거두는 매도인도 있었는데 최근에는 집값이 떨어지길 기다리는 수요자들의 문의가 있다”며 “고령층 중심으로 이제는 팔 때라는 인식을 하고 있다”고 말했다. 무주택자 갭투자?…현금 부자만 유리매물이 나오더라도 이를 받아줄 매수자가 제한적이다 보니 거래가 성사되지 않고 있다. 토지거래허가구역에서 전·월세 세입자가 있는 경우 당장 매물을 내놓을 수도 없는 상황이다. 토허구역에서는 매수자가 4개월 안에 실거주해야 한다. KB부동산 자료를 보면 2월 첫째 주 매수우위지수는 94.9로 전주 99.3보다 4.4포인트 떨어졌다. 2주 연속 하락이다. 매수우위지수는 주택을 사려는 사람이 늘면 높아지고 팔려는 사람이 늘면 낮아진다. 상황이 이렇자 정부는 무주택자에 한해 ‘세 낀 집’을 사는 것을 허용하기로 했다. 세입자가 거주하고 있어 5월 9일까지 주택을 처분하기 어려운 다주택자에게 퇴로를 열어주기 위해서다.대출 제한으로 주택 거래가 늘지는 미지수란 전망에 무게가 실린다. ‘현금 부자’를 중심으로 거래가 제한적으로 이뤄질 가능성이 크다. 정부는 지난 12일 ‘다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 관련 보완책’을 발표했다. 5월 9일까지 매매 계약을 완료했을 경우, 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구는 4개월 이내, 이 외 조정대상지역은 6개월 내 잔금 및 등기를 완료하면 양도세를 중과하지 않겠다는 것이 주요 내용이다. 세입자가 살고 있는 주택의 경우 무주택자에 한해 실거주 의무를 2년 유예해 매수할 수 있도록 했다. 사실상 ‘갭투자(전세 끼고 매매)’가 허용된 것인데, 시장에 미치는 파급력은 크지 않을 것이란 관측이 나온다. 일반 매매에 비해 대출 가능액이 적기 때문이다. 예컨대 서울에 있는 15억원 상당의 아파트를 일반 매매할 때 주택담보대출 최대 한도는 6억원이다. 그러나 6억원 전세를 끼고 살 땐 후순위 대출을 받는 것이 불가능하다. 잔금을 치를 때 LTV(주택담보인정비율·규제지역 40%)를 적용한 대출 한도에서 전세금을 뺀 차액만큼을 후순위 대출로 받을 순 있으나, 이 사례에선 대출 가능액이 0원(6억원-6억원)이다. 생애 최초 주택구입자는 LTV 70%가 적용돼 산술적으론 대출을 받을 수 있다. 그러나 후순위 대출은 변제 순위에서 뒤로 밀리는 등 리스크가 커, 선순위 대비 금리가 높다. 은행 관계자는 “이론상 LTV 한도에서 전세금을 차감한 금액만큼 후순위 대출이 가능하긴 하나, 리스크가 높고 정부의 가계대출 관리 강화 지침에 취급을 많이 하진 않는다”고 했다. 추가로 받을 수 있는 대출은 전세퇴거자금대출 최대 1억원이다. 전세퇴거자금대출은 임대차 계약 만료 때 세입자에게 보증금을 돌려주기 위한 목적의 생활안정자금 주담대로, 지난 6·27 대출 규제 때 한도가 최대 1억원으로 묶였다. 금융 당국 관계자는 “보증금이 상대적으로 낮은 고액 월세 주택의 경우 대출 한도가 일반 매매와 큰 차이가 없을 것”이라고 말했다. 그는 “미래 실거주 겸 상급지 선점을 위해 세입자 만기가 남은 다주택자의 급매물을 찾는 무주택자의 매수 움직임이 어느 정도 증가할 수 있다”면서도 “만기일에 맞춰 실입주를 해야 하고 대출 한도 역시 제약이 많아 ‘구매력을 갖춘 무주택자’에게 거래가 한정될 가능성이 있다”고 짚었다. 다주택자 매물 증가가 거래량 증가·집값 안정화로 이어질지는 장담하기 어렵다는 목소리도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정부가 단기에 많은 물량을 매도하도록 유도하는 것인데, 시장 가격을 끌어내릴 정도의 유의미한 거래로 이어질 수 있을지는 시간을 두고 지켜봐야 한다”고 말했다. 관련기사

  9. 9

    양도세 중과 유예 종료 이어관행적 대출연장 불허 방침 시사당국, 다주택자 대출 실태조사 이재명 대통령이 13일 “양도세까지 깎아주며 수년간 기회를 주었는데도 다주택을 해소하지 않고 버틴 다주택자들에게 대출 만기가 되었는데도 그들에게만 대출 연장 혜택을 추가로 주는 것이 공정한가”라고 물었다. 이 대통령은 이날 엑스(X·옛 트위터)에 올린 글에서 “현재 다주택자 대출 규제는 매우 엄격하다”며 대출 정책을 개선할 필요성을 시사했다. 이에 따라 금융당국은 곧바로 다주택자 대출 실태를 조사하기로 했다. 이 대통령은 “집값 안정이라는 국가적 과제를 해결하기 위해서라도 자가 주거용이 아닌 투자·투기용의 다주택 취득에 금융 혜택까지 주는 건 문제가 있다”고 지적했다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료를 결정한 데 이어 대출 연장 관행까지 손질해 다주택자가 보유한 물량을 최대한 시장으로 끌어내겠다는 복안으로 풀이된다. 다주택자의 매도를 유도하기 위한 ‘시즌2’를 예고했다는 평가가 나온다. 이 대통령은 특히 “모든 행정과 마찬가지로 금융 역시 정의롭고 공평해야 한다”고 강조했다. 일반적인 주택담보대출은 10~30년 장기 만기로 잡고 원리금 균등 방식 등 분할상환을 한다. 반면 임대사업자가 아파트·빌라 여러 채를 담보로 받는 대출에 대해 은행은 임대수익·공실 리스크를 따지기 때문에 통상 만기가 짧은 대신 관행적으로 계속 연장하는 구조가 많다. 관련 대출 만기는 제각각이지만 5~10년 주기로 재심사하는 경우가 많은 것으로 알려졌다. 이 대통령 발언은 임대사업자 보유 주택 물량의 대출 만기가 비교적 짧게 도래하는 만큼 관행적 대출 연장을 막아 이들 물량의 시장 공급을 이끌어내겠다는 것으로 풀이된다. 이 대통령이 다주택자의 대출 만기를 문제 삼자 금융당국은 발 빠르게 조사에 착수하기로 했다. 금융위원회 관계자는 “금융권과 함께 다주택자 대출이 관행적으로 연장되고 있는 실태를 면밀히 살펴보고 신속하게 조치해 나갈 계획”이라고 밝혔다. 이를 위해 금융위는 이날 전체 금융권 점검회의를 개최했다. 관련기사

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    대출만기 연장 관행 공론화투기용 대출 공정성 지적에다주택자 과거 받은 대출 중만기 연장 가능한 상품 파악임대사업자 대출 규제 가능성설 앞두고 서울 외곽 매물 쑥일부선 '세 안고' 매물 재등장 다주택자들에 대한 압박 수위를 높이고 있는 이재명 대통령이 다주택자 대출 연장에 대한 공정성 문제를 제기하자, 금융당국은 전 금융권을 긴급 소집해 다주택자 대출 실태 파악에 나섰다. 연일 높아지는 규제 불안감에 서울 아파트 시장에선 강남 3구(강남·서초·송파구)를 중심으로 저가 매물이 쏟아져 나오고 있다. 13일 금융당국에 따르면 금융위원회는 이날 전 금융권 회의를 긴급 소집했다. 전국은행연합회와 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행뿐 아니라 신협·농협·수협·새마을금고·산림조합 등 상호금융권과 생·손보, 여신금융협회 등도 일괄 소집했다. 다주택자들에 대한 대출 실태를 전 금융권에 걸쳐 세밀하게 파악하기 위해서다. 금융당국은 형평성 관점에서 과거에 판매된 주택담보대출 상품을 전방위적으로 살펴볼 방침이다. 다주택자들이 지난해 6·27 부동산 대책과 9·7 부동산 대책 등 고강도 규제가 시행되기 이전에 받은 대출을 계속 유지하도록 두는 게 불합리한 측면은 없는지 살펴보겠다는 취지다. 다주택자에 대한 대출은 크게 주택담보대출과 임대사업자 대출로 나뉜다. 이 중 주담대의 경우 10여 년 이전 대출이 이슈가 될 가능성이 있다. 2015년 이전까지만 해도 차주들이 만기일시상환·거치식 방식으로 주담대를 이용하는 경우가 대다수였다. 매월 원금을 갚아 나가면서 만기 도래 시 자연스레 원금을 다 갚게 되는 분할상환 방식과 달리 만기일시상환 방식은 만기 도래 시 연장이 가능했다. 하지만 가계부채 문제가 갈수록 심각해지자 금융당국은 2015년 12·15 가계부채 종합관리 방안을 통해 분할상환을 주담대의 기본 원칙으로 정했다. 당시 자료에 따르면 만기일시상환 대출의 약 90%가 만기일에 원금을 갚지 않고 연장하는 행태를 보였다. 이에 금융당국은 분할상환을 적극 유도해 나가기 시작했으나 당시 분할상환으로 갈아탄 차주들의 새로운 만기가 최소 10년, 길게는 30년이었기 때문에 현재까지 다주택을 유지할 수 있었다. 또 금융당국은 임대주택사업자들에 대한 담보 대출 현황도 들여다볼 전망이다. 임대주택사업자들이 받는 대출은 대부분 만기일시상환 방식으로, 임대의무기간 종료 시점에 원금의 일부(5~10%)를 상환하면 만기를 연장할 수 있다. 이날 긴급회의를 주재한 신진창 금융위 사무처장은 이에 대해 "금융회사들이 면밀한 심사 없이 관행적으로 연장해줬던 것은 아닌지 철저히 점검해야 한다"고 말했다. 금융당국은 조속한 시일 내 합동 TF를 구성해 개선 방안을 마련해 나갈 계획이다. 다만 현재 임대주택사업자 관련 대출이 주거가 아닌 상업용 부동산 위주라 관련 대출에 손을 댄다 해도 파급효과가 크지 않을 것이란 전망도 있다. 현재 4대 시중은행이 보유한 임대주택사업자 대출 잔액은 178조4000억원에 달한다. 이 중 주거용 건물 임대사업자에게 나간 대출은 15조2000억원으로 전체의 8.5%에 불과하다. 나머지는 모두 비주거용 임대사업자에게 나간 대출이다. 한편 이 대통령이 다주택자에 대한 압박 강도를 높여 가면서 서울 전역에서 아파트 매물이 증가하고 있다. 고가 주택이 밀집한 한강 벨트를 중심으로 시작된 매출 출회가 서울 외곽으로 번지는 분위기다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 6만3745건으로, 이 대통령이 엑스(X·옛 트위터)에 다주택자를 저격한 글을 게시하기 시작한 지난달 23일(5만6219건) 대비 13.4% 늘었다. 특히 강남 3구와 한강 벨트가 주도했던 매물 증가세가 서울 외곽 지역으로 확산하는 모양새다. 13일 전날 대비 가장 높은 매물 증가율을 기록한 곳은 동작구(3.9%)였다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 뒤로 한동안 자취를 감췄던 '세 안고' 매물도 시장에 등장했다. 성동구 래미안옥수리버젠은 현재 7건의 '세 안고' 물건이 나와 있다. 전용 134㎡ 매물이 41억원에 올라와 있는데, 2028년 세입자 보증금 18억원을 지불하고 입주하는 조건이다. 송파구 잠실 리센츠에도 2년간 보증금 반환이 유예되는 매물이 나왔다. 서초구 반포자이 역시 내년 9월에 입주인 '세 안고' 매물이 등록돼 있다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "대폭 가격이 조정된 매물이 확실히 늘어나고 있는 강남 3구는 설 연휴 이후에도 이 같은 분위기가 이어질 것"이라고 말했다. [연규욱 기자 / 박재영 기자 / 이희수 기자 / 오수현 기자] 관련기사

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