분양가 올라도…새집 가뭄에 뜨거운 청약

연규욱 기자(Qyon@mk.co.kr)

2024-08-06 17:34



분양가상한제 청약 과열 검단
고분양가에도 접수 건수 2배
'시세차익 5억' 도곡 레벤투스
'10억 로또' 반포보다 경쟁률↑







주택 공급 부족 우려에 따른 신축 아파트 선점 수요가 청약 열기를 끌어올리는 가운데 분양가상한제 적용 단지 청약에 이번주에도 수많은 인파가 몰렸다. '로또 분양'의 대명사가 된 강남에서는 특별공급이 200대1의 경쟁률을 기록했고, 인천검단과 고양장항 등 공공택지에서도 이전보다 많은 청약통장이 접수되고 있다. 검단의 경우 주변 시세보다 저렴하지 않은 분양가로 공급됐는데도 올해 최다 접수 건수를 기록했다.

6일 한국부동산원 청약홈에 따르면 서울 강남구 도곡동에서 분양 중인 '래미안 레벤투스'(도곡삼호아파트 재건축)는 전날 특공 청약에서 62가구 모집에 1만2092건이 접수됐다. 평균 경쟁률 195대1로, 특공 기준으로 올해 세 번째로 높은 경쟁률이다. 올해 최고 경쟁률은 지난주 분양한 '래미안 원펜타스'(353.5대1), 2위는 지난 6월 공급된 '강변역 센트럴 아이파크'(263대1)다. 래미안 레벤투스는 총 308가구로 소규모 단지이지만 입지적 장점과 분양가상한제 적용으로 4억~5억원가량의 시세차익이 기대돼 높은 경쟁률을 기록했다.

주목할 점은 훨씬 더 큰 시세차익이 점쳐졌던 '메이플 자이'(신반포4지구 재건축)보다도 높은 경쟁률을 기록했다는 점이다. 지난 1월 올해 첫 '강남 로또 분양'으로 출발한 메이플 자이는 당시 분양가가 주변 시세보다 10억원가량 저렴했는데, 특공 81가구에 1만18명이 신청했다. 이번 래미안 레벤투스는 예상되는 시세차익이 그 절반에 불과했으나, 더 많은 청약 대기자가 몰려든 것이다.






이런 현상은 수도권 단지들에서도 발생했다. 같은 날 청약을 접수한 '검단 아테라 자이'는 올해 인천 서구 검단신도시에서 네 번째로 공급되는 아파트다. 검단 AB21-1블록에 속해 검단에서 입지적 가치가 가장 떨어진다는 평가를 받았다. 신설 예정인 인천 1호선 연장선 103역(가칭)이 도보권이지만, '검단 중흥S-클래스 에듀파크'(AB20-2블록·1월 분양)나 '제일풍경채 검단3차(AB20-1블록·1월 본청약)'보다 역과 거리가 멀고, 지난 3월 분양한 'e편한세상 검단 에코비스타'(AA29블록)는 103역뿐 아니라 인천 2호선 마전역도 이용할 수 있다.

반면 분양가는 가장 비쌌다. 전용면적 84㎡ 최고가가 5억6100만원으로, 앞서 분양한 검단 아파트보다 4000만~6000만원가량 더 높았다. 심지어 인근 신축급 단지인 '검단 대광로제비앙 센트럴포레'(2022년 준공)의 최근 실거래가(4억6500만원)보다 비싸 분양가상한제가 적용된 게 맞는지 의심받을 정도였다. 그런데도 앞선 분양보다 청약에 훨씬 더 많은 인원이 몰려들었다. 특공 409가구에 1758건이 접수돼 평균 경쟁률 4.3대1을 기록했다. 제일풍경채 검단3차(902건)보다 2배가량 많았고, 가장 최근 분양한 e편한세상 검단 에코비스타(230건)보다는 8배 가까이 많았다.

고양장항지구 마지막 민간 분양 아파트인 '고양 장항 아테라'도 앞서 분양한 단지들보다 경쟁률이 치솟았다. 고양 장항 아테라는 특공 495가구에 2308명이 신청해 평균 경쟁률 5.1대1을 기록했다. 지난 7월 '고양 장항 카이브 유보라'는 3.9대1(507가구에 1959건 신청), 지난해 12월 '고양 장항 제일풍경채'는 1.1대1(710가구에 763건 신청)을 기록한 바 있어 이들 단지의 접수 건수와 경쟁률을 모두 넘겼다.

두성규 목민경제정책연구소 대표는 "공사비 급등에 따른 분양가 인상과 정비사업 부진으로 인한 신축 공급 부족 우려가 확대하면서 강남과 수도권 공공택지 등 분양가상한제 적용 단지들에 대한 청약 쏠림 현상은 앞으로 더욱 심화될 것"이라고 말했다.

[연규욱 기자]




분야별 주요뉴스

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    대치 미도 재건축 전문가 초청 설명회 ‘양재천 벨트’의 대치동 아파트들이 성공적으로 재건축을 마무리하면 국내 아파트 가격 변화의 척도였던 옛 명성을 다시 찾을 수 있다는 의견이 나왔다. 19일 정비업계에 따르면 고종완 한국자산관리연구원장은 지난 17일 미도통합재건축연합회가 서울 강남구의 강남구민회관에서 개최한 ‘대치 미도 재건축 전문가 초청 설명회’에서 이같이 말했다. 고 원장은 “예전에는 아파트 가격의 변화가 대치, 압구정, 반포, 잠실 순으로 이뤄졌는데 현재는 반포와 압구정이 선도하고 있다”며 “대치동 재건축이 완료되면 과거처럼 순위가 바뀔 것”이라고 내다봤다. 이어 그는 “단지 규모나 교통, 교육, 환경, 문화 등 아파트 가격을 결정하는 여러 요인들을 보면 ‘대치 미도’가 반포나 압구정 아파트보다 낮을 이유가 없다”며 “미도 아파트 전용면적 84㎡의 경우 착공 시 60억원, 준공 시 80억원까지 가격이 오를 수 있다”고 덧붙였다. 그러면서 고 원장은 “싱가포르나 일본 도쿄 등의 고가 아파트 가격을 보면 3.3㎡당 3억원을 넘는 곳도 있다”며 “서울 강남 아파트도 그 이상으로 가격이 상승할 수 있다”고 부연했다. 지난 7월 서울시는 대치 미도를 재건축 정비구역으로 지정·고시했다. 이 단지는 1983년 준공된 2436가구 규모 대단지다. 서울지하철 3호선 대치역을 도보로 이용할 수 있고 남쪽으로는 양재천과 접하고 있다. 단지 바로 옆에 대곡초등학교가 있고, 대치동 학원가와도 가까워 우수한 학군 입지를 갖추고 있다. 정비계획에 따르면 이 단지는 재건축을 통해 최고 49층 3914가구 아파트로 탈바꿈한다. 정비구역 지정을 마친 대치 미도는 연내 재건축 추진위원장 선거를 앞두고 있다. 김기완 전 대치 미도 재건축 추진준비위원장은 “대치 미도처럼 대단지 재건축을 성공적으로 이끌려면 전문지식뿐 아니라 경영자 마인드까지 갖춘 인물이어야 한다”고 강조했다. 한편 양재천 일대 노후 아파트들의 재건축 사업에 속도가 붙으며 양재천 벨트가 부동산 시장에서 다시 떠오르고 있다. 대치 미도를 포함해 대치 은마, 개포 경남·우성3차·현대1차(경우현) 등이 재건축 인허가의 첫 관문이라는 정비구역 지정을 통과했고, 개포주공 5~7단지는 시공사 선정까지 마쳤다. 이에 따라 양재천 벨트가 반포·압구정 등 한강벨트와 견줄 수 있을지 관심이 쏠리고 있다. 관련기사

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    모바일 전자동의서 시스템 ‘얼마집’올림픽기자선수촌·목동5단지에 활용분당 양지마을·일산 상촌 등에도 도입데이터 기반 사업 진단·AI 컨설팅 확대 한국프롭테크가 올림픽기자선수촌과 목동5단지에서 전자동의서 시스템 ‘얼마집’을 통해 조합 설립 동의율을 조기 달성했다고 밝혔다고 19일 밝혔다. 재건축 추진 과정에서 가장 많은 시간과 비용이 소모되던 조합 설립 동의서 징구 절차를 ‘얼마집’의 전자동의서 시스템을 통해 모바일 기반으로 간소화한 것이다. 간편 동의 절차를 통해 인력, 인쇄, 우편 등 물리적 비용을 대폭 절감함으로써 행정 소요 시간을 70% 이상 단축했다. ‘얼마집’은 공공기관 수준의 보안 체계를 적용해 안정성도 강화했다. 얼마집 전자동의서에는 공공기관에서 사용하는 PKI(공개키 기반 구조) 방식의 전자서명 기술이 적용돼 서명자 신원과 문서 진위가 안전하게 검증된다. 모든 문서는 공인전자문서센터에 보관돼 위·변조가 불가능하다. ‘얼마집’은 서울 및 수도권 지역에 50여개 재건축재개발 단지에 전자동의서 및 전자투표 시스템을 공급하고 있다. 분당 양지마을과 일산 강촌 등 3000가구 이상 대규모 단지에도 적극 도입된다. 1기 신도시 선도지구는 이해관계가 복잡하고 행정 난이도도 높지만 얼마집의 시스템을 통해 가시적인 성과를 내고 있다. 한국프롭테크는 향후 데이터 기반의 사업 진단 및 최적화 AI 컨설팅 기능까지 확대할 계획이다. 송지연 대표는 “전자동의서 도입은 단순한 편의 기능이 아니라, 재건축의 투명성과 속도를 동시에 높이는 도시정비사업의 디지털 인프라”라며 “파트너로서 정비사업의 새로운 표준을 만들어가겠다”고 말했다. 관련기사

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    지역 내 첫 하이엔드 아파트합리적인 분양가 책정·우수한 입지여건 호평총 1372가구 중 403가구 일반에 공급“청약경쟁률 흥행 기대감 높아” 두산건설이 지난 17일 문을 연 ‘두산위브더제니스 구미’ 견본주택에 예비청약자들의 발길이 이어졌다. 경북 구미시 광평동 일원에서 공급 중인 이 단지는 지역 내 첫 하이엔드 아파트로, 합리적인 분양가 책정은 물론, 우수한 입지여건을 갖춘 것이 특징이다. 19일 두산건설에 견본주택 개관 이후 이른 아침부터 입장하려는 고객들의 대기 줄이 길게 형성됐고, 내부에 마련된 유니트 입구마다 상품을 살펴보려는 방문객들로 붐볐다. 상담석에는 분양가, 청약조건 등 구체적인 상담을 받기 위한 이들로 장시간 만석을 이뤘다. 이 단지는 지하 3층~지상 최고 39층, 9개 동 총 1372가구 규모로 조성된다. 이 가운데 일반분양물량은 403가구(전용 59㎡ 26가구·74㎡A 8가구·74㎡B 4가구·84㎡A 184가구·84㎡B 113가구·108㎡ 64가구·152㎡P 4가구)다. 두산건설 관계자는 “합리적인 분양가, 쾌적한 주거여건 등 다양한 장점을 갖춘 만큼 청약에서도 좋은 성적을 거둘 것으로 기대된다”고 말했다. 청약일정은 오는 오는 20일 특별공급을 시작으로 21일 1순위, 22일 2순위 청약을 받는다. 당첨자 발표는 28일, 정당 계약은 내달 10~12일 체결한다. 20일 진행되는 특별공급 청약은 신혼부부와 생애최초를 비롯해 다자녀 가구, 노부모 부양, 기관추천 등 다양한 유형으로 진행된다. 다만, 각 특별공급 유형별로 소득 기준, 자녀 수, 부양 기간 등의 세부적인 자격 요건이 달라 예비청약자들은 입주자모집공고를 통해 세부 자격 요건을 꼼꼼히 확인할 필요가 있다. 1순위 청약 자격은 청약통장 가입기간 6개월 이상, 지역·면적별 예치금을 충족한 구미시 또는 대구광역시·경상북도에 거주하는 만 19세 이상 성인이다. 세대주 여부, 보유주택 수와 상관없이 1순위 청약에 참여할 수 있다. 파격적인 계약조건도 눈길을 끈다. 계약자에게는 중도금 무이자 융자와 계약금 1000만원(1차), 계약금 5% 정액제 혜택을 제공한다. 전매제한, 재당첨제한, 거주의무기간이 적용되지 않는 만큼, 투자수요의 관심도 예상된다. 한편, 두산건설은 견본주택에서 선착순 이벤트 등 다양한 경품 이벤트를 진행 중이다. 관련기사

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    10·15 주택시장 안정화 대책 발표 당일 규제지역으로 지정된 곳들에서 막판 신고가 계약이 속출했다. 19일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 양천구 래미안목동아델리체 전용면적 59.82㎡는 지난 15일 15억5000만원(22층)에 매매 계약이 체결됐다. 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한한 6·27 대책 발표 직전인 6월 25일에 같은 면적이 14억2000만원(26층)에 팔리며 처음으로 14억원대에 진입했는데, 10·15대책이 발표된 당일 1억3000만원 높은 가격으로 역대 최고가를 경신한 것이다. 이 단지에서 영업하는 공인중개사는 “매수자가 규제지역 발효 직전에 6억원을 대출받기 위해 급하게 체결한 계약”이라고 설명했다. 정부는 지난 15일 서울 25개 자치구와 경기 12개 지역을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 일괄 지정하는 것을 핵심으로 한 10·15 대책을 발표했다. 이에 따라 16일부터는 규제지역 주택담보대출비율(LTV)이 무주택(처분조건부 1주택 포함)의 경우 기존 70%에서 40%로 강화됐으며 유주택자는 아예 대출이 금지됐다. 또 시가 15억원 이하 주택은 기존 6·27대책의 6억원 한도가 유지되지만 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 대출액이 줄었다. 이에 따라 내 집 마련에 마음이 급한 실수요자들이 규제를 피하기 위해 매도자들과의 가격 협상에서 밀리면서 신고가 거래로 이어졌던 것으로 예상된다. 서울 광진구 자양9차현대홈타운 전용 82.56㎡는 지난 15일 18억원(4층)에 매매돼 기존 신고가를 갱신했다. 같은 면적·층이 지난 6월 20일 15억원에 거래된 것과 견줘 약 4개월 새 3억원이나 오른 것이다. 서울 성동구 하왕십리동 왕십리자이 전용 59.99㎡도 지난 15일 15억5000만원(10층)에 팔려 이 단지 같은 면적 역대 최고가를 기록했다. 경기도에서 규제지역으로 지정된 과천시에서는 원문동 래미안슈르 전용 84.946㎡가 지난 15일 21억9000만원으로 역대 최고가에 손바뀜했다. 역시 이번 대책에서 규제지역에 포함된 경기 성남시의 분당구 서현동 시범한양 전용 84.99㎡는 지난 15일 19억8000만원(9층)에 팔려 같은 면적 종전 최고가인 지난달 2일 18억2000만원(2층) 대비 1억6000만원 오르며 최고점을 새로 찍었다. 아울러 오는 20일부터는 이번 대책에서 규제지역으로 지정된 37개 지역이 토허구역으로 같이 묶여 2년 실거주 의무가 부여된다. 이 같은 이유 등으로 주말까지 세를 끼고 집을 사려는 갭투자자들의 매수 문의와 계약 움직임이 활발했던 것으로 풀이된다. 관련기사

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    경찰은 내년 3월 15일까지 150일간 전국적으로 부동산 범죄 특별단속을 벌인다고 19일 밝혔다. 10·15 주택 시장 안정화 대책 후속 조치의 일환이다. 경찰청에 따르면 8대 중점 단속 대상은 △집값 띄우기 등 불법 중개행위 △부정청약 △내부정보 이용 투기 △재건축·재개발 비리 △기획 부동산 △농지 불법투기 △명의신탁 △전세사기 등이다. 전세사기는 2022년 7월부터 무기한 단속 중이다. 경찰청 국가수사본부는 이번 특별단속을 위해 수사국장을 ‘부동산 범죄 특별수사본부장’으로 하는 841명 규모의 전담수사팀도 편성했다. 범죄 수익으로 취득한 금품에 대해서는 시도 경찰청 범죄수익추적수사팀을 중심으로 적극적인 환수에 나설 계획이다. 261개 경찰관서의 첩보망과 분석망을 활용해 지역별 특색에 맞는 맞춤형 단속을 전개한다. 서울 및 수도권은 시세 담합, 집값 띄우기, 재건축·재개발 등을, 지방 중소도시는 기획부동산·농지투기 등을 중점 수사 분야로 지정했다. 국토교통부 부동산소비자보호기획단 및 향후 신설될 범정부 조사·수사 조직과의 합동조사 및 수사공조 체계도 정례화할 계획이다. 경찰은 관계 기관들과 정보 공유체계를 강화해 단속·조사, 수사, 행정처분, 제도개선으로 이어지는 통합 대응 시스템을 구축하겠다고 밝혔다. 박성주 경찰청 국가수사본부장은 “이번 단속을 통해 불법 거래와 시세 조작 등 국민 피해형 부동산 범죄를 근본적으로 차단하겠다”며 “불법 중개나 시세 조작 행위를 발견하면 주저하지 말고 신고해달라”고 당부했다. 관련기사

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    서울서만 아파트 476건 거래강동·성북 48건으로 ‘최다’ 10·15 부동산 대책 발표 전 추석 연휴동안 서울에서 아파트 거래가 다수 이뤄진 것으로 나타났다. 19일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 전날까지 신고 기준으로 추석 연휴기간인 이달 3∼10일 이뤄진 아파트 매매계약이 서울에서만 476건으로 확인됐다. 연휴 첫날인 3일이 247건으로 가장 많았고 이어 둘째 날인 4일 114건, 연휴 마지막 날인 9일 67건 순이었다. 5일에는 15건, 6일 4건, 7일 10건, 8일에는 19건이 신고됐다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률상 주택 매매거래 실거래가 신고는 계약일로부터 30일 이내 하도록 규정돼 있어 실제 연휴 기간 매매는 이보다 훨씬 많을 가능성이 높다. 자치구별로는 강동구와 성북구가 각 48건으로 가장 많았고 이어 마포구(45건), 노원구(41건), 동대문구(38건), 양천구(30건) 영등포구(27건), 은평구(24건), 강서구(22건), 동작구(21건), 성동구(20건), 서대문구(19건), 관악구·구로구(15건), 강북구·광진구(14건) 등 순이었다. 이미 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정된 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구는 거래가 미미했다. 강남구에서는 3건, 서초구 2건, 송파구 6건, 용산구는 1건이 신고됐다. 경기도에서 규제지역과 토허구역으로 신규 지정된 지역에서는 연휴 기간 안양시 동안구 59건, 하남시 41건, 용인시 수지구 48건, 수원시 팔달구 18건, 성남시 분당구 15건, 과천시 10건 등이 거래됐다. 10·15 대책의 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 지정 효력은 16일 시작됐고, 2년 실거주 요건이 적용되는 토허구역은 20일부터다. 관련기사

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    강남3구 아파트값 2022년 이후 두 자릿수 상승하는 동안강북 지역은 오히려 떨어져 주민들 “똑같은 규제 적용 억울” 정부가 서울 전역과 경기 일부 지역을 토지거래허가구역(토허제)로 묶으며 노원·도봉·강북구 등 서울 강북 지역 아파트 보유자들 사이에서 불만이 커지고 있다. 아직 2022년도 당시 전 고점에 다다르지도 못했는데 아파트 가격이 수십억원 이상 오른 강남 지역과 똑같은 규제를 적용받게 돼서다. 18일 부동산업계에 따르면 서울 노원구 ‘상계주공5단지’ 전용 31㎡ 매물은 5억5000만원이었던 가격을 지난 16일 5억3000만원으로 2000만원 낮췄다. 정부가 고강도 부동산 규제를 발표한 다음 날 바로 가격을 내렸다. 이 매물은 월세를 안고 있는데 오는 20일부터 토허제 지정 효과가 적용되면 갭투자(전세 끼고 매매)가 불가능해지기에 서둘러 아파트를 팔기 위해서다. 앞서 정부는 지난 15일 부동산 시장을 안정화한다는 취지로 서울 25개 자치구와 경기도 12개 지역을 규제 지역(조정대상지역 및 투기과열지구)과 토허제로 지정했다. 규제 지역이 되면 주택담보대출(주담대)의 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 줄어든다. 취득세율의 경우 2주택부터 8%, 3주택 이상은 12%로 중과세율이 적용된다. 토허제로 묶이면 아파트 거래시 토지거래 허가를 담당 구청으로부터 받아야 하고, 갭투자가 막힌다. 강북 지역 주민들은 정책이 형평성에 맞지 않다며 반발하고 있다. 아직 아파트 가격이 전고점도 회복하지 못했는데 고강도 규제로 다시 집값이 떨어질 것이란 이유에서다. 실제로 한국부동산원의 시계열 분석에 따르면 2022년 12월 마지막 주 대비 지난 9월 마지막 주 서울 노원구의 아파트 가격은 1.4% 떨어졌다. 도봉구(-5.77%)와 강북구(-3.62%)는 하락폭이 더 컸다. 강남구(19.32%) 서초구(21.34%) 송파구(26.98%) 용산구(15.01%) 등이 두 자릿수 상승률을 보인 것과 대조적이다. 강북 지역 아파트 가격은 뒤늦게 상승률을 보이기 시작했다. 지난 13일 기준(2주 누계) 노원구 아파트 가격은 0.15%, 도봉구는 0.09% 올랐다. 지난 3월까지는 주간 기준으로도 아파트 가격이 하락하기도 했다. 부동산 업계에서는 이번 대출 규제로 강북 지역 아파트 가격이 더 떨어질 것으로 내다보고 있다. 한 부동산 업계 관계자는 “강북 지역까지 토허제로 지정돼 갭투자가 불가능해졌다”며 “실거주자만 아파트를 살 수 있는데, 이들은 최대한 서울 중심부로 진출하려 해 강북 아파트가 부동산 시장에서 더 외면받을 수 있다”고 말했다. 관련기사

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    서울 전역·경기 12곳 규제 지역 지정에수도권 재건축 ‘동력’ 감소 우려서울시 ‘신통기획 시즌2’ 추진에도 공급 축소 가능성 ‘심화’ 앞으로 수도권 주택 공급의 한 축을 담당했던 정비사업장의 위축이 불가피할 전망이다. 정부가 서울 전역과 경기 핵심지 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정했기 때문이다. 전매제한, 조합원 지위 양도 금지 등 각종 규제가 강화되고 분양가상한제(분상제) 확산 우려까지 더해지며 사업성 저하가 불가피하다는 분석이 나온다. 청약 문턱 강화로 수요 위축이 예상되면서 건설사들의 수주 전략도 전면 수정이 필요할 것으로 예상된다. 18일 부동산·주택업계에 따르면 정부는 지난 15일 부동산 관계 장관회의를 열고 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 확대 지정했다. 이번 대책으로 부동산 시장과 건설업계 전반에 충격이 불가피하다는 관측이 지배적이다. 각종 규제로 거래가 위축되면 시장 침체가 심화하고, 건설서들의 고금리 장기화에 따른 수익성 악화로 손해가 눈덩이처럼 커질 수 있어서다. 원자잿값·인건비 상승 등으로 건설사들은 그동안 수도권 도심 정비사업을 주요 수입원으로 삼아왔다. 실제 서울 신규 분양의 80% 이상이 정비사업을 통해 공급되고 있다. 서울시 역시 공급 절벽 우려 속에서 정비사업을 신규 공급의 중심축으로 보고 ‘신속통합기획(신통기획)’을 적극 추진해 왔다. 서울시는 최근 ‘신통기획 시즌2’를 통해 주요 입지에서 정비사업 기간을 최대 6년 6개월 단축하는 계획을 내놨다. 2031년까지 총 31만 가구 착공을 목표로, 이 중 19만8000가구를 한강 벨트에 공급하겠다는 것이 골자다. 하지만 이번 대책으로 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 정비사업 추진 동력에 제동이 걸릴 것이란 전망이 나온다. 이미 추진 중인 사업을 제외하면 신규 진입이 사실상 막힐 수 있다는 우려가 크다. 오세훈 서울시장은 이번 대책과 관련해 “재개발·재건축에 부정적 영향을 미칠 요소가 곳곳에 있다”며 “자금 여력에 문제가 생기면 사업 속도가 더뎌진다. 서울시의 노력이 무색해질 수 있다”고 말했다. 건설사 수익원 사라질라건설사들의 정비사업 수익성에도 빨간불이 들어왔다. 서울 정비사업장은 담보인정비율(LTV) 40%가 일괄 적용돼 자금 조달이 까다로워지고, 조합원 지위 양도 금지·1주택 공급 제한 등으로 사업 유연성도 떨어진다. 이주비 대출 한도는 6억원으로 제한됐다. 정부는 자금경색을 고려해 한도를 유지했지만, 업계에서는 ‘규제 피로감’이 극심하다는 지적이 나온다. ‘분상제 적용’ 여부도 변수다. 투기과열지구 지정 시 민간택지에도 분상제가 적용될 수 있어 조합과 건설사의 자금 부담이 커질 가능성이 높다. 정부는 “현재 시장 과열의 원인은 분양가가 아닌 매매가격 상승”이라며 당장은 분상제 확대를 유보했지만, 시장에서는 ‘시간문제’로 본다. 청약 규제 강화도 시장 위축 요인으로 작용할 수 있다. 규제지역에서는 1순위 청약 자격이 청약통장 2년 이상 가입자·세대주로 제한되고, 가점제 비중이 높아진다. 재당첨 제한도 최대 10년으로 늘어난다. 결국 수도권 재건축 일감 축소가 현실화할 경우 건설사들은 리모델링·모듈러 등 저비용·고효율 신사업으로 눈을 돌릴 것으로 보인다. 한 대형 건설사 임원은 “재건축 시장까지 막히면 정말 사면초가”라며 “신기술 기반 신사업에 힘을 싣는 곳이 늘어날 것”이라고 말했다. 그는 이어 “분상제 확대는 조합 사업성을 훼손하고 사업 속도를 늦출 수 있다”면서 “공사비 급등과 규제 강화가 겹치면 건설사들의 수주와 착공이 줄어들 수밖에 없다”고 우려했다. “갑자기 집 못 팔아 날벼락”10·15대책으로 인해 규제지역으로 새로 지정된 재건축 추진 단지들이 혼란에 빠졌다. 정비사업이 활발한 서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서 조합설립인가 이후 단지 일부 조합원들은 주택을 매도할 수 있는 길이 막히고, 일부 복수 물건 보유자의 주택은 ‘물딱지’가 될 위기에 처한 것이다. 부동산R14 자료에 따르면 서울에서 재건축을 추진 중인 단지는 249곳, 18만2202가구로, 이 가운데 조합설립인가 이후 절차가 진행되는 단지는 141개 단지, 7만1789가구로 추정됐다. 또 아직 조합설립인가 전이지만 안전진단 이후 정비사업 구역지정 단계에 있는 곳은 108개 단지, 11만413가구로 추산됐다. 이들 단지는 이번 투기과열지구 지정으로 16일부터 조합원 지위 양도가 금지됐거나 조합인가나 신탁사 사업지정시행자 지정 이후 지위 양도에 제약이 생긴다. 10년 거주, 5년 보유 요건을 채운 1주택자이거나 지방 및 해외 이전으로 세대원 전원이 이주하는 경우에만 예외적으로 양도가 허용된다. 이미 조합인가 또는 사업시행자(신탁사) 지정고시가 났거나 인가를 앞둔 단지의 조합원들도 골머리를 앓고 있다. 현재 정비사업을 추진중인 서울 양천구 목동 신시가지는 이미 6단지가 조합설립인가를 받았고, 신탁방식으로 추진중인 13·14단지도 사업시행자 지정 고시를 받아 지위양도가 금지됐다. 신시가지 일대 재건축을 추진 중인 나머지 단지들도 내년 이후 신탁사 지정이나 조합설립인가가 본격화될 것으로 예상된다. 이중 신시가지 14단지는 지난 16일 신탁사(사업자) 지정고시가 떨어졌는데 바로 이날부터 투기과열지구로 지정되며 날벼락을 맞았다. 재개발 단지는 조합원 지위양도 금지 시점이 관리처분계획 이후로 재건축보다 짧아 상대적으로 타격은 덜한 분위기다. 조합원 지위양도 금지 규정은 투기과열지구내 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 신청한 재건축(조합설립인가 이후)·재개발(관리처분인가 이후) 단지부터 적용되는데 재개발 구역에서 그전에 사업시행인가를 받은 단지들도 적지 않다. 서울의 북아현 2·3구역이나 노량진 2·4·6·7·8구역, 흑석 9구역 등이 대표적이다. 서울시 통계에 따르면 현재 서울에서 재개발 사업을 진행중인 단지는 387곳에 이른다. 다만 이번 대책에 조정대상지역·투기과열지구는 물론 토지거래허가구역까지 ‘3중 규제’로 강도 높게 지정되면서 재개발 사업도 거래가 쉽진 않을 것이라는 분석이 많다. 특히 투기과열지구내 분양가 상한제 대상 지역이 추가되면 정비사업에 큰 타격을 줄 수 있다. 정부가 이번 대책에선 공급 확대 기조 등을 고려해 분상제를 제외했지만, 앞으로 고분양가 문제가 불거지면 분상제 역시 언제든지 꺼내 쓸 수 있는 카드다. 한 정비업계 관계자는 “재개발 추진 구역 매수자들의 상당수가 갭투자였기 때문에 토허구역 지정 등에 영향을 받을 것”이라며 “거래 침체와 가격 하락이 지속되면 사업성에도 문제가 생겨 전반적으로 사업이 위축될 수 있다”고 말했다. 그러면서 “과거 서울 전역에 분양가 상한제가 시행됐을 때 분양가를 높게 받을 수 없어 정비사업이 거의 중단되다시피 했다”며 “분상제까지 도입되면 정비사업에 큰 차질이 우려된다”고 말했다. 관련기사

  9. 9

    한동훈·조정훈·박정훈, 일제히 ‘김병기 갭투자’ 공격김병기 “13년 실거주…현재는 지역구로 전세”경제전문가 “갭투자 금지? 전세공급 금지 우려” “투기꾼 한동훈이 김병기 대표에게 갭투자 의혹을 제기하다니, 아이러니도 이런 아이러니가 없다. 한동훈, 당신이야말로 ‘갭투기의 원조’ 아니냐.”(김태년 더불어민주당 의원) 김병기 더불어민주당 원내대표가 지난 10월 16일 이재명 정부의 ‘10·15 부동산 대책’을 옹호한 이후 야권에서 김 원내대표의 ‘장미아파트’를 집중공격하고 있다. 특히 한동훈 국민의힘 전 대표가 김 원내대표 공격에 앞장서자 여권에서 한 전 대표의 투기 의혹을 꺼내들었다. 18일 정치권에 따르면 김 의원은 전날 본인의 SNS 계정에 “김병기 대표가 13년 실거주하고 지역주민과 더 가까이 지내려고 동작구에 전세를 얻은 게 어떻게 갭투자냐”며 “한 전 대표야 말로 서초 삼풍아파트, 부천 상가, 강남 오피스텔 등 죄다 ‘전세 끼고 돌려막는’ 임대 투기 구조”라고 저격했다. 김 의원은 “아크로비스타 바로 옆 본인 소유 삼풍아파트는 세놓고, 정작 본인은 도곡동 타워팰리스 시세보다 싸게 전세로 들어갔다. 그 집주인은 서울대 법대 동문이자 사법연수원 동기라지요? 누가 봐도 특혜 전세 아니냐”며 “더 황당한 건 본인 소유 아파트 전세는 1년만에 무려 40%나 인상했다는 사실”이라고 지적했다. 이에 한 전 대표는 “물타기 마시라”며 “‘중국식 토허제와 대출규제, 세금폭탄’은 바로 당신들 민주당 정권이 하는 것”이라고 반박했다. 이어 “국민들은 ‘자기들은 다 사놓고, 국민들만 못사게 하겠다는 당신들 민주당 정권의 파렴치’와 ‘전세소멸, 임대료 상승, 집값 폭등으로 귀결되어 국민들에 고통주는 당신들 민주당 정권의 무능’을 비판하는 것”이라며 “김 의원의 지역구인 성남 수정구도 토허제 대상으로 묶였던데 김 의원은 전폭 찬성하는지, 성남 수정 시민들도 좋아하는지 공개적으로 묻겠다”고 말했다. 10.15 부동산 대책으로 불붙은 정치권 갭투기 논란정치권의 이번 ‘죄없는 자만 돌을 던져라’ 식의 정쟁은 이재명 정부가 최근 서울 한강벨트와 경기 일부 지역의 집값 급등에 10.15 부동산 대책을 통해 브레이크를 밟으면서 시작됐다. 갭투자 금지와 실거주 의무가 담긴 토지거래허가제를 서울 전역과 경기 12개 지역으로 확대 지정하면서 ‘핀셋적용’으로 발생할 풍선효과까지 사전에 차단하겠다고 밝힌 것. 이에 여권인 김 원내대표가 “수억, 수십억씩 빚내서 집을 사는 시장이 맞느냐”며 “이번 대책은 투기 수요 차단이 목적”이라며 ‘갭투자’를 정조준한 것이라고 밝히자 야권의 공세가 시작됐다. 한 전 대표는 “김 원내대표는 재건축 노리는 송파 장미아파트 대출 한푼 없이 전액 현찰로 샀나”며 공격 포문을 열었고, 이어 조정훈 의원과 박정훈 의원이 “부동산을 언급하려면 일단 갭투자한 장미 아파트부터 팔고 오시라”, “공무원만 했던 김 원내대표는 무슨 돈으로 이 아파트를 구입했나”라며 논쟁에 기름을 부었다. 일각에서는 이번 대책이 집값을 잡으려는 의도는 이해하지만 부동산 시장에, 특히 시장 심리에 어떻게 작용할지에 대해서도 충분한 고민이 있었는지에 질문을 던지고 있다. 최병천 신성장경제연구소장은 이번 대책 관련 “현재 부동산 상승 국면은 ‘거래량이 적은 고가 아파트’ 중심으로 이뤄지고 있다. 가격상승의 성격 자체가 과거와 근본적으로 다르다”며 “가격 상승의 특징 자체가 애초에 ‘대출규제와 토허제로 잡을 수 없는’ 성격의 것”이라고 진단했다. 이어 “토지거래허가제의 가장 큰 특징은 ‘갭투자 금지법’인데 이는 ‘전세공급 금지법’으로 작동하게 된다”며 “주거사다리의 하위 40%가 전월세 세입자들이다. 10.15 부동산 대책은 결과적으로 하위 40% 세입자들의 주거비 상승으로 연결될 가능성이 높다”고 우려했다. 관련기사

  10. 10

    정부가 10·15 주택 시장 안정화 대책을 통해 규제지역으로 재지정한 서울 21개 구 가운데 8개 구는 아파트값이 하락한 지역인 것으로 나타났다. 이와 관련 일각에서는 정부가 아파트값 급등세를 제어하고, 인근 지역 집값이 상승하는 ‘풍선 효과’를 막기 위해 규제지역을 무리하게 일괄·획일적으로 지정했다는 반발이 나온다. 18일 한국부동산원의 전국주택가격동향조사 분서 결과에 따르면 이번에 투기과열지구·조정대상지역으로 재지정된 이들 지역 가운데 38%에 해당하는 8개 구의 아파트값은 지난 33개월 동안 외려 하락했다. 서울 도봉구의 아파트값은 2022년 12월 대비 지난달까지 2년 9개월 새 5.33% 떨어졌다. 이어 금천구(-3.47%)·강북구(-3.21%)·관악구(-1.56%)·구로구(-1.02%)·노원구(-0.98%)·강서구(-0.96%)·중랑구(-0.13%) 순으로 하락 폭이 컸다. 같은 기간 규제지역으로 유지된 ▲송파구(29.96%) ▲서초구(23.33%) ▲강남구(20.56%) 등 강남권 3구는 아파트값이 20% 넘게 올랐다. 용산구는 14.91% 상승한 것으로 나타났다. 또한 한국부동산원 평균 아파트값 통계에 따르면 올해 8월 기준 노원구 아파트값은 6억3193만원, 도봉구는 5억57552만원, 강북구는 5억9631만원이다. 반면 강남구는 27억3584만원, 서초구는 26억7009만원, 송파구는 21억4662만원으로 나타났다. 집값이 하락한 8개구 지역 집주인들 사이에서 “우린 집값이 오히려 떨어졌고 아파트값이 5억~6억원 대인데 강남이랑 똑같이 규제하는 게 맞냐”는 반발이 나오는 이유다. 정부는 이번 서울·경기 규제지역 지정이 최근 3개월간 주택가격상승률과 물가상승률 등의 정량적 요건과 과열·투기 우려 등의 정성적 요건을 모두 충족했다고 설명했지만, 규제가 지나치다는 일각의 비판이 당분간 지속될 것으로 보인다. 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)이 무주택(처분조건부 1주택 포함)은 종전 70%에서 40%로 낮아지고 유주택자는 아예 대출이 금지된다. 또 취득세가 2주택자는 8%로, 3주택자는 12%로 중과되는 등 대출·세제를 비롯한 모든 부동산 규제가 대폭 강화된다. 오는 20일부터 이들 지역이 투과·조정지역과 함께 토지거래허가구역까지 ‘삼중 규제지역’으로 묶이면 2년간 실거주 의무가 부과되면서 ‘갭투자’(전세를 낀 매수)가 불가능해진다. 관련기사