분양가 올라도…새집 가뭄에 뜨거운 청약

연규욱 기자(Qyon@mk.co.kr)

2024-08-06 17:34



분양가상한제 청약 과열 검단
고분양가에도 접수 건수 2배
'시세차익 5억' 도곡 레벤투스
'10억 로또' 반포보다 경쟁률↑






주택 공급 부족 우려에 따른 신축 아파트 선점 수요가 청약 열기를 끌어올리는 가운데 분양가상한제 적용 단지 청약에 이번주에도 수많은 인파가 몰렸다. '로또 분양'의 대명사가 된 강남에서는 특별공급이 200대1의 경쟁률을 기록했고, 인천검단과 고양장항 등 공공택지에서도 이전보다 많은 청약통장이 접수되고 있다. 검단의 경우 주변 시세보다 저렴하지 않은 분양가로 공급됐는데도 올해 최다 접수 건수를 기록했다.

6일 한국부동산원 청약홈에 따르면 서울 강남구 도곡동에서 분양 중인 '래미안 레벤투스'(도곡삼호아파트 재건축)는 전날 특공 청약에서 62가구 모집에 1만2092건이 접수됐다. 평균 경쟁률 195대1로, 특공 기준으로 올해 세 번째로 높은 경쟁률이다. 올해 최고 경쟁률은 지난주 분양한 '래미안 원펜타스'(353.5대1), 2위는 지난 6월 공급된 '강변역 센트럴 아이파크'(263대1)다. 래미안 레벤투스는 총 308가구로 소규모 단지이지만 입지적 장점과 분양가상한제 적용으로 4억~5억원가량의 시세차익이 기대돼 높은 경쟁률을 기록했다.

주목할 점은 훨씬 더 큰 시세차익이 점쳐졌던 '메이플 자이'(신반포4지구 재건축)보다도 높은 경쟁률을 기록했다는 점이다. 지난 1월 올해 첫 '강남 로또 분양'으로 출발한 메이플 자이는 당시 분양가가 주변 시세보다 10억원가량 저렴했는데, 특공 81가구에 1만18명이 신청했다. 이번 래미안 레벤투스는 예상되는 시세차익이 그 절반에 불과했으나, 더 많은 청약 대기자가 몰려든 것이다.






이런 현상은 수도권 단지들에서도 발생했다. 같은 날 청약을 접수한 '검단 아테라 자이'는 올해 인천 서구 검단신도시에서 네 번째로 공급되는 아파트다. 검단 AB21-1블록에 속해 검단에서 입지적 가치가 가장 떨어진다는 평가를 받았다. 신설 예정인 인천 1호선 연장선 103역(가칭)이 도보권이지만, '검단 중흥S-클래스 에듀파크'(AB20-2블록·1월 분양)나 '제일풍경채 검단3차(AB20-1블록·1월 본청약)'보다 역과 거리가 멀고, 지난 3월 분양한 'e편한세상 검단 에코비스타'(AA29블록)는 103역뿐 아니라 인천 2호선 마전역도 이용할 수 있다.

반면 분양가는 가장 비쌌다. 전용면적 84㎡ 최고가가 5억6100만원으로, 앞서 분양한 검단 아파트보다 4000만~6000만원가량 더 높았다. 심지어 인근 신축급 단지인 '검단 대광로제비앙 센트럴포레'(2022년 준공)의 최근 실거래가(4억6500만원)보다 비싸 분양가상한제가 적용된 게 맞는지 의심받을 정도였다. 그런데도 앞선 분양보다 청약에 훨씬 더 많은 인원이 몰려들었다. 특공 409가구에 1758건이 접수돼 평균 경쟁률 4.3대1을 기록했다. 제일풍경채 검단3차(902건)보다 2배가량 많았고, 가장 최근 분양한 e편한세상 검단 에코비스타(230건)보다는 8배 가까이 많았다.

고양장항지구 마지막 민간 분양 아파트인 '고양 장항 아테라'도 앞서 분양한 단지들보다 경쟁률이 치솟았다. 고양 장항 아테라는 특공 495가구에 2308명이 신청해 평균 경쟁률 5.1대1을 기록했다. 지난 7월 '고양 장항 카이브 유보라'는 3.9대1(507가구에 1959건 신청), 지난해 12월 '고양 장항 제일풍경채'는 1.1대1(710가구에 763건 신청)을 기록한 바 있어 이들 단지의 접수 건수와 경쟁률을 모두 넘겼다.

두성규 목민경제정책연구소 대표는 "공사비 급등에 따른 분양가 인상과 정비사업 부진으로 인한 신축 공급 부족 우려가 확대하면서 강남과 수도권 공공택지 등 분양가상한제 적용 단지들에 대한 청약 쏠림 현상은 앞으로 더욱 심화될 것"이라고 말했다.

[연규욱 기자]




분야별 주요뉴스

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    비교적 규제서 자유로운 지식산업센터“안정적 수익 기대감 높아” 정부의 10·15 대책으로 서울 전역과 일부 인접 도시가 강력한 규제지역으로 묶이자, 규제를 비껴간 구리·남양주 인접 권역에 ‘풍선효과’ 나타나고 있다. 28일 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 10월 둘째 주 기준 남양주와 구리의 가격 상승률은 각각 0.04%와 0.05%를 기록했다. 서울 서부권과 인접한 김포와 고양이 각각 -0.01%와 -0.04%로 하락세를 보인 것과 대조적이다. 구리 신축 아파트 실거래가가 직전 거래 대비 1억원 이상 오른 사례가 확인됐다. 실제 인창동 e편한세상인창어반포레 전용 84㎡는 지난 8월 10억4000만원에서 10월 11억7800만원으로 매매가격이 상승했다. 구리·남양주는 거주여건도 빠르게 개선되고 있어 수요자들의 관심은 더 높아지는 상황이다. 두 지역의 경우 지난해 8월 지하철 8호선 개통으로 서울 잠실까지의 이동시간이 30분대로 줄었다. 지지부진했던 GTX-B 사업도 3조원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 약정 체결에 성공하며 착공을 앞두고 있다. GTX-B는 남양주에서만 별내, 왕숙, 평내호평, 마석 등 4개 역이 들어설 예정이다. 구리시는 GTX-B 사업에 갈매역 신설을 추진하고 있다. 리얼투데이 관계자는 “사실상 6.27대책과 10·15 대책으로 정부에서 남양주와 구리 지역을 콕 짚어 준 것으로 보인다”며 “상대적으로 규제에서 자유로운 지식산업센터 등 비주거상품은 틈새 투자처로 부상할 것으로 예상된다”고 말했다. 지식산업센터는 법적으로 주택이 아닌 상업·업무용 자산으로 분류돼 주택담보대출 규제의 적용을 받지 않는다. 대출 한도나 만기 제한 없이 일반 사업자 대출이나 상업용 대출로 자금 조달이 가능하고 실입주 의무도 없다. 투자자의 경우 실거주 조건 없이 임대 수익을 목적으로 보유할 수 있다. 이런 가운데 경기도 구리시 갈매지구에 들어선 ‘현대 테라타워 구리갈매’가 관심을 받고 있다. 계약 즉시 입주를 할 수 있고 서울 접근성도 뛰어나다. 단지 옆에 갈매IC(세종~포천 고속도로)가 위치해 고속도로 진출입이 쉽고, 경춘선 갈매역과 GTX-B(예정), 별내선(8호선 연장선) 등 철도망도 가깝다. 단지 내에는 드라이브인 시스템, 화물용 엘리베이터 등 입주 기업을 위한 맞춤형 설계가 적용돼 다양한 업종을 수용할 수 있다. 앞서 구리시는 지난 5월 12일 지역 내 지식산업센터의 입주업종 제한을 대폭 완화하고 첨단·전략산업 유치 기반을 강화한다고 고시한 바 있다. 지식산업센터는 기존 제조업, 정보통신업, 디자인, 연구개발 등 다양한 지식기반 업종을 유치하는 복합 업무시설로 제한됐나, 이번 업종 확대로 ▲OEM제조·건설 ▲콘텐츠 및 미디어 ▲전문 서비스업 ▲산업용 기계·장비 임대업 ▲스마트팜 등 미래산업 분야의 입주가 가능해졌다. 연구개발 중심 기업과 IT 기반 서비스업, 지식서비스업 등도 입주가 허용되면서 지식산업센터의 기능이 단순한 업무공간을 넘어 혁신 생태계의 허브 역할로 확장될 전망이다. 또한 갈매지구는 자족형 도시로 개발 중이며, 인근에 스타필드 시티, 롯데마트, 대형 검진센터 등 상업시설이 밀집해 있어 배후 수요도 풍부하다. 경기도 구리시 갈매동 일원에서 중공을 마친 현대 테라타워 구리갈매는 지하 2층~지상 10층, 연면적 약 10만3805㎡ 규모다. 지식산업센터와 상업시설이 어우러진 복합 지식산업센터로 구성됐다. 지식산업센터는 라이브오피스, 업무형, 드라이브인 등 다양한 형태로 구성했다. 분양 관계자는 “계약자의 입주 자금 부담을 최소화한 가격 경쟁력을 갖췄다”면서 “타 지역에서 비싼 임대료를 지불하며 입주 중인 기업들이라면, 임대보증금 수준으로 이 곳에서는 입주가 아닌 자산 취득이 가능하다”고 말했다. 이어 “비싼 임대료를 내고 있는 기업들인 경우 경제적인 이자 수준으로 분양을 받아 기업을 운영할 수 있는 장점이 있기 때문에 분양과 임차의 장단점을 잘 살펴 비용 부담을 낮추는 것이 좋다”고 덧붙였다. 그러면서 “구리 갈매 일대는 지역적 입주 안정성도 주목할 만하다. 구리 지역 지식산업센터는 타 지역 대비 높은 입주율을 기록하고 있다”며 “갈매지구 내 지식산업센터 업계는 준공 2년차에 접어든 현재, 인근 공인중개사에 따르면 90%를 넘는 입주율을 보이고 있다”고 설명했다. 관련기사

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    AI 기반 부동산 데이터 표준화 및 자동 가치평가 기술을 개발하는 랜드데이터(대표 엄승호)가 중소벤처기업부 기술창업 프로그램 팁스(TIPS)에 최종 선정됐다. 이번 선정은 액트너랩의 추천을 통해 이뤄졌으며, 랜드데이터는 총 6억원 규모의 연구개발 지원을 받게 된다. 이를 기반으로 AI·빅데이터 중심의 핵심 기술 고도화에 본격 착수할 계획이다. 랜드데이터는 아파트 중심의 기존 시장과 달리 비주거 부동산을 핵심 분야로 삼고 있다. 전국의 일반매매·경매·상가·토지 정보를 자동 수집·정제해 표준화된 빅데이터 인프라를 구축하고 있으며, 이를 기반으로 AI 자동 가치평가(AVM), 경매 예상 낙찰가 예측, 공간 빅데이터 분석 기술을 개발하고 있다. 특히 비정형 부동산 정보를 자동으로 표준화하는 데이터 처리 기술과 AI 시세 예측 모델 등을 고도화해 개인에게 맞춤형 자산관리 서비스를 제공하는 플랫폼 개발에 속도를 낼 계획이라고 밝혔다. 또한 공인중개사를 위한 전문 솔루션 개발에도 집중하고 있다. AI 기반 매물 분석 리포트, 위험성 권리분석 자동화, 입지·수요·가격 정보를 결합한 실무형 분석 기능 등을 제공해 중개업무의 효율성과 정확성을 높이는 것이 목표다. 엄승호 대표는 “단절된 국내 부동산 정보를 AI로 연결하고 표준화해 개인 투자자가 PB 수준의 부동산 컨설팅을 경험할 수 있도록 플랫폼을 확장해 나가겠다”며 “특히 공인중개사를 대상으로 비주거 중개에 최적화된 공동중개 솔루션을 제공해 업계 전체의 경쟁력을 높일 것”이라고 말했다. 액트너랩 측은 “랜드데이터는 비정형 부동산 데이터를 AI로 정밀하게 표준화하고, 다양한 사용자에게 활용 가능한 분석을 제공할 잠재력을 갖춘 팀”이라며 “TIPS 선정을 계기로 기술 고도화와 글로벌 시장 확장까지 지원할 계획”이라고 밝혔다. 업계에서는 랜드데이터가 국내 프롭테크 시장에서 드물게 ‘비주거 분야 AI 기반 중개업무 자동화·고도화’ 기술을 확보하고 있다는 점에서, 이번 TIPS 선정이 시장에서도 의미 있는 신호라는 평가가 나온다. 관련기사

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    한국토지주택공사(LH)가 지난 21일에 공고한 ‘청주지북 B1블록 공공분양’의 청약 접수가 다음 주부터 시작될 예정이다. 청주시 상당구 지북동 일원에 조성되는 청주지북 B1블록 공공분양은 총 1140세대 규모의 신축 대단지로 전용 55·59㎡ 실속 평면으로 설계되었다. 6년 분양전환 공공임대 383세대를 제외한 757세대가 이번에 공공분양으로 공급될 예정이다. 단지 내에는 입주자의 편의를 위한 다양한 커뮤니티 시설이 계획되어 있다. 먼저, 미취학 아동의 보육을 담당하는 국공립 어린이집과 방과 후 초등학생이 머무를 수 있는 다함께 돌봄센터가 조성되어 안심하고 자녀를 맡길 수 있으며 아이들의 교육과 문화생활을 위한 작은 도서관도 마련될 예정이다. 입주민들이 서로 자연스럽게 교류할 수 있는 주민카페와 더불어 건강 증진을 위한 피트니스센터, 그리고 가족이나 지인이 방문했을 때 이용할 수 있는 손님맞이용 게스트하우스도 들어선다. 또한, 원격검침, 무인택배, 주차유도 등을 지원하는 스마트 시스템이 도입되어 보다 안전하고 효율적인 주거환경이 구현될 예정이다. 청주지북 B1블록 공공분양의 우수한 입지도 눈길을 끈다. 청주 곳곳을 이어주는 1·2·3순환로가 인접하여 중심 상권의 대형 상업시설은 물론, SK와 LG가 입주한 산업단지로의 출퇴근도 원활한 직주근접 정주 여건을 갖추고 있다. 상당구청과 보건소가 가깝고, 지구 내에는 초등학교도 신설될 예정이다. 앞서 완성된 동남지구의 생활 인프라도 손쉽게 공유할 수 있으며 무심천 수변 공간이 인접하여 주거환경도 쾌적하다. 특히, 뉴홈 일반형 공공분양은 신생아 가구에 할당된 비중이 높은 편이므로 2세 미만 자녀를 둔 실수요자라면 이번 공고를 눈여겨볼 만하다. 청약 접수일이 공급유형별로 다르므로 착오가 없도록 사전에 입주자 모집 공고문을 꼼꼼히 확인할 필요가 있다. 내달 1일에 시작되는 특별공급 접수에 이어 2일부터 3일까지는 일반공급 접수가 진행될 예정이다. 청주지북 B1블록 공공분양의 입주자 모집 공고문은 LH청약플러스에서 확인할 수 있다. 관련기사

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    국토부, 10월 주택 통계 발표규제 전후로 서울 거래량 2배가량 증가전세의 월세화 가속... 전세 거래 20.3%↓ 10월 서울 아파트 거래량이 전년 동월 대비 2배가량 증가한 것으로 나타났다. 10·15 대책 발표 전후로 ‘막차 수요’가 몰린 영향으로 풀이된다. 28일 국토교통부가 발표한 10월 주택 통계에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 1만1041건으로 전년 동월(4000건) 대비 176% 증가한 것으로 나타났다. 전월(6796건)과 비교해도 62.5% 증가했다. 수도권 전체 아파트 거래량은 지난달 3만1220건으로 전년 동월(1만7399건)보다 79.4% 증가했다. 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶은 10·15 부동산 대책 발표 전후로 수요가 몰린 것으로 보인다. 전세의 월세화도 빠르게 진행되는 것으로 나타났다. 전국 전월세 거래량은 19만9751건으로 전년 동월 대비 5.4% 감소했다. 임차 유형별로는 전세(7만2891건)가 전년 동월 대비 20.3% 감소했지만 월세(12만6860건)는 전년 동월 대비 5.9% 증가했다. 서울 아파트 전월세 거래 중 월세 거래량의 비중은 44.3%(10월 누계치)에 달했다. 5년 평균치(39.7%)와 비교하면 5%포인트가량 올랐다. 서울 비아파트의 월세 거래량 비중은 74.6%로 2년 전(63.7%)보다 10%포인트 이상 증가했다. 전국 미분양 주택은 수도권을 중심으로 증가하고 있다. 10월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만9069가구로 전월 대비 3.5%(2307가구) 증가했다. 이중 수도권은 1만7551가구로 전월 대비 14.3% 증가했지만 지방은 5만1518가구로 전월 대비 0.2% 증가했다. 지역별로 보면 경기(1만4585가구), 부산(8040가구), 대구(7568가구), 경북(5449가구) 순으로 많다. 다만 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양 물량(2만8080가구)는 여전히 전체의 84.5%가 지방(2만3733가구)에 쏠려있는 것으로 나타났다. 한편, 수도권의 주택 공급 물량은 계속해서 감소하고 있는 것으로 나타났다. 10월 수도권 주택 착공물량(1만108가구)은 전년 동월(1만2894가구) 대비 21.6% 감소했다. 입주물량(7093가구)은 전년 동월(1만3990가구) 대비 49.3% 감소했다. 관련기사

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    지난해 건설산업 수익률이 10년간 최저치를 기록한 것으로 나타났다. 대한건설정책연구원(건정연)이 28일 발간한 ‘2024년 건설외감기업 경영실적 및 한계기업 분석’ 보고서에 따르면 외부 회계감사를 받는 건설 외감기업의 순이익률은 0.8%로 분석됐다. 순이익률이 0%대로 떨어진 것은 2015년 이후 처음이라고 건정연은 밝혔다. 특히 종합건설업의 평균 순이익률이 2023년 0.8%에서 2024년 -0.2%로 적자 전환했고, 중견기업은 같은 기간 0.0%에서 -0.4%로 하락하며 부진이 두드러졌다. 영업이익으로 이자비용조차 감당하지 못하는 이자보상배율 1 미만 기업 비중은 2023년 43.7%에서 2024년 44.2%로 커졌고, 이런 상황이 3년 연속 이어진 한계기업은 22.6%에 달했다. 2024년 기준 건설업 내 한계기업은 473개 업체로 집계됐다. 규모별로는 대기업 8개 사(1.7%), 중견기업 59개 사(12.5%), 중소기업 406개 사(85.8%)로 중소기업 비중이 컸다. 지역별 한계기업 비중은 영남이 27.4%로 가장 높았다. 2023년과 비교하면 강원·제주는 11.9%포인트, 경기·인천은 3.6%포인트 각각 상승했다. 건설업 수익성 악화와 부실 증가의 주된 요인으로는 높은 공사 원가와 고금리가 꼽혔다. 코로나 대유행 이후 상승한 공사 원가가 여전히 높은 수준이며, 기준금리 하락과 외감기업 부채비율 감소에도 이자비용은 전년 대비 18.4% 증가해 수익률 악화로 이어졌다고 보고서는 분석했다. 김태준 건정연 신성장전략연구실장은 “건설업계의 부실 증가로 하도급업체 대금 지급 분쟁, 근로자 임금 체불과 건설 일자리 감소 등 연쇄적 피해가 커지고 있어 대책 마련이 시급하다”고 지적했다. 김 실장은 단기적으로는 건설업계에 유동성을 지원하고 적정 공사 원가를 반영한 공공사업을 조기 추진해야 하며, 중장기적으로는 기술 중심의 산업 체질 개선과 해외 진출을 통한 시장 다각화로 건설경기 침체를 극복해야 한다고 조언했다. 관련기사

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    서울 주요 지역 경쟁률세 자릿수 넘는데수도권 외곽은 1대 1도 안 돼 10월 서울의 1순위 청약 평균 경쟁률이 경기도보다 30배 가까이 높은 것으로 나타났다. ‘똘똘한 한 채’ 현상이 심화하는 만큼 청약시장에서도 서울과 그 외 지역간 양극화가 심해지고 있다. 28일 청약홈에 따르면 10월 서울의 1순위 청약 평균 경쟁률(이동평균)은 83.68대 1로 집계됐다. 동작구 ‘힐스테이트 이수역 센트럴(326.74대 1)’ 서초구 ‘반포 래미안 트리니원(237.53대 1)’ 등이 흥행에 성공한 결과다. 반면 수도권의 청약 실적은 저조했다. 경기도 1순위 청약 평균 경쟁률은 2.75대 1에 그치며 서울과 30배 가까이 차이가 났다. 인천의 청약 평균 경쟁률도 3.6대 1 수준에 불과했다. 대출 규제가 심화하며 똘똘한 한 채로 수요가 몰리며, 수도권 외곽 지역의 경쟁률이 떨어진 영향이다. 실제로 경기도 평택 ‘브레인시티 비스타동원’은 1577가구 모집에 26명이 신청해 0.02대 1의 경쟁률을 기록했다. 파주 ‘운정 아이파크 시티’의 평균 경쟁률도 0.46대 1에 불과했다. 양주 ‘회천중앙역 파라곤’의 평균 경쟁률도 0.17대 1에 그쳤다. 인천 미추홀구 ‘인하대역 수자인 로이센트’도 0.72대 1을 기록하는 등 낮은 성적표를 받았다. 이에 따라 10월 아파트 1순위 청약 평균 경쟁률은 7.42대 1로 25개월 만에 최저치를 기록했다. 5월엔 14.80대 1이었는데 7월부터 한 자릿수 경쟁률을 보이며 계속 하락해 왔다. 비수도권 청약 시장에도 찬바람이 불었다. 광주(0.22대 1), 전남(1.15대 1), 경남(1.20대 1) 등 지방 주요 도시 역시 한 자릿수에 그쳤다. 김선아 리얼하우스 분양분석팀장은 “수도권 외곽의 경쟁률이 약화된 반면, 자금여력이 뒷받침돼야 하는 규제지역에서는 세 자릿수 경쟁률이 나타났다”며 “집값·대출·환율 등 불안 요인이 지속되는 상황에서는 서울 중심의 수요 편중이 더 강화될 가능성이 크다”고 말했다. 관련기사

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    10월, 전국아파트 낙찰가율 80%대 / 규제·거래 묶이면 경매 물량 증가‘왕초보’ 입찰 가능 물건 증가 / 토허제 면제한 경매·공매 인기 정부의 10·15 부동산 대책의 여파로 서울 아파트 거래량이 80%가량 줄어든 가운데, 경매·공매에 부쳐지는 물량이 증가할 것으로 예상된다. 토지거래허가구역 지정 등 거래·금융규제가 겹치면서 매매 시장에서 팔리지 못한 빚 많은, ‘대출 낀’ 아파트 등 주택 매물이 경매 시장으로 내몰릴 가능성이 크기 때문이다. 서울과 경기 일부 지역을 토허구역 등 3중 규제 지역으로 지정하면서 매수와 매도 수요도 함께 급격히 위축된 모습이다. 전세를 끼고 주택을 매입하는 ‘갭투자’가 사실상 원천 차단되자, 경매 신청 주택이 늘고 있다. 통상 일반 거래시장에서 매매가 활발하면 주택을 비교적 빠르게 팔아 대출 원금이나 이자를 상환할 수 있지만, 거래가 묶이고 시장이 침체하면 이자 부담을 버티지 못한 채 주택이 강제로 경매로 처분되는 사례가 늘게 된다. 지난 2020년 이후 대출 많은 거래(영끌)가 유행처럼 번졌지만, 고금리 기조가 장기화하면서 주택담보대출 연체도 함께 증가했다. 거래가 잘되지 않던 지역의 주택들이 최근 토허구역으로 묶이면서 채무자들 상황은 더욱 악화할 수밖에 없다. 당시 강남 등 서울 주요 지역은 경매로 나온다고 해도 매각 자체가 상대적으로 원활하기 때문에 해결할 수 있지만, 거래가 막한 지역은 엎친 데 덮친 격이 될 수 있다. 이번 10·15 대책이 경매 시장의 양극화를 더 심화시킬 것으로 보인다. 자금력이 넉넉한 일부 투자자만 낙찰에 나설 수 있고, 현금 동원 능력이 부족한 매수자는 사실상 시장에서 배제될 수 있다. 2026년부터 경매 낙찰가 하락과 거래 침체 현상이 본격화될 가능성이 크기 때문에 응찰자 수가 줄면서 유찰과 낙찰 취소가 늘어날 가능성이 켜졌다. 수도권 고가 아파트는 영향이 제한적일 수 있지만 빌라나 중저가 물건은 낙찰가율이 빠르게 떨어지고 채권 회수에도 차질이 빚어질 수 있다. 아파트 등 주택 경매 물량이 늘고 낙찰가율이 하락하는 시기에 경매 투자전략을 어떻게 세우는 게 좋을지를 살펴보자. 1. 규제지역 경매 노려라 - 서울 전역과 경기도 12곳을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정했다. 이에 해당 지역은 주택을 매매할 때 지자체 허가를 받아야 하고 매수 시 2년간 실거주 의무를 진다. 하지만 경매·공매로 매수하면 토지거래허가제가 면제된다. 경매로 매수할 경우 토허구역이라도 허가와 실거래 의무 등 규제를 피할 수 있다. 채권자들의 채권 회수를 원활하게 하기 위해 부동산 경매에서의 거래 규제를 없앴다. 2. 대출 많이 낀 주택 유리 - 대출이 많은 부동산은 등기부 상 복잡해 보이지만 경매 낙찰로 인해 등기부가 깨끗이 정리되어 말소된다. 오히려 대출이 많은 부동산일수록 취하·취소 가능성이 적어 경매 절차상 수월하게 소유권을 넘겨받는다. ‘상급지 갈아타기’ 수요일 수록 대출이 많은 규제지역 내 부동산은 은행 등 채권자들이 높게 평가한 부동산이라는 것과 같은 뜻이다. 3. 실수요자 중심 재편 - 서울·경기 규제지역과 인접하지만 10·15 대책에서 규제를 피한 곳은 낙찰가율이 비교적 낮은 편이다. 최근 풍선효과가 예상되며 부동산 관심지로 급부상하면서 경매 수요자들의 관심도 부쩍 늘고 있지만 여전히 투자 수요보다는 실거주 등 실수요자들의 관심에 한정돼 있어 규제지역 낙찰가율보다 5% 이상 낮게 새로운 매수인을 만나게 된다. 투자의 눈을 외곽으로 돌릴수록 실수요자들이 노릴만한 저가 물량은 늘고 있다. 4. 비규제지역 갭투자 가능 – 비규제지역 내에서 경매를 통해 갭투자 수요가 늘어날 가능성이 높아졌다. 규제지역 내에서는 강화된 대출규제와 실거주 의무 부과로 거래가 위축될 수 있지만 토허구역 지정 영향을 받지 않는 경매 시장은 선호지역 매물을 확보할 수 있는 틈새통로로 갭투자자들의 관심이 쏠릴 수 있다. 현금 보유력이 있는 투자자 입장에서는 상대적으로 금액대 허들이 낮은 비규제지역과 지방에서 중소형 아파트나 오피스텔 경매에 눈을 돌리면 가격 상승 기대감이 더 커질 수 있다. 5. 감정가 맹신은 금물 - 부동산 전환기에는 경매 감정가를 맹신해선 안 된다. 경매 감정가는 보통 1년 전 호가를 기준으로 산정된다. 부동산 하락기에는 현재 시세보다 감정가격이 높을 수 있다. 입찰 전 현재 시세를 꼭 확인하고 가격대를 비교하는 과정이 필요하다. 최근 상황을 고려하면 감정가 대비 5~10% 낮은 가격에 매입해야 손해를 보지 않는다는 결론이다. 또 아파트 경매에서는 체납관리비 여부가 중요하다. 입찰 전 관리비 체납 부분을 확인한 후 낙찰가에 반영해야 한다. 관행상 밀린 관리비를 낙찰자가 부담하는 사례가 많아서다. 관련기사

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    국내에서 외국인이 보유한 주택의 수가 약 10만4000가구에 달하는 것으로 집계됐다. 28일 국토교통부가 발표한 외국인 토지·주택 보유 통계에 따르면 올해 6월 말 기준으로 외국인이 소유한 국내 주택은 10만4065가구로, 작년 12월보다 0.15% 증가했다. 국내 전체 주택 중 외국인이 소유한 비중은 0.53%이고, 주택을 소유한 외국인은 10만2477명이다. 소유 지역은 수도권이 7만5484가구(72.5%), 지방이 2만8581가구(27.5%)였다. 시도별로는 경기도가 4만794가구(39.2%)로 가장 많았고 이어 서울 2만4186가구(23.2%), 인천 1만504가구(10.1%), 충남 6455가구(6.2%), 부산 3160가구(3.0%) 등 순이었다. 소유자 국적은 중국이 5만8896가구(56.6%)로 과반을 차지했다. 이밖에 미국 2만2455가구(21.6%), 캐나다 6433가구(6.2%), 대만 3392가구(3.3%), 호주 1959가구(1.9%) 등으로 집계됐다. 주택 유형은 아파트와 연립·다세대 등 공동주택(9만5150가구)이 대부분을 차지했다. 단독주택은 8915가구였다. 보유 주택 수는 1채가 9만5717명(93.4%)으로 가장 많았다. 2채 소유자는 5421명(5.3%), 3채 이상은 1399명(1.3%)으로 조사됐다. 외국인이 보유한 국내 토지 면적은 2억6829만9000㎡로 작년 말보다 0.1% 늘었다. 전체 국토 면적의 0.27%에 해당한다. 외국인 보유 토지의 공시지가는 33조9976억원으로 작년 말과 비교해 1.5% 증가했다. 미국인이 전체 외국인 소유 토지의 53.3%를 보유해 국적별 비중이 가장 컸다. 이어 중국(8.0%), 유럽(7.1%), 일본(6.1%) 등 순이었다. 지역별로는 경기도가 18.5%를 차지했다. 전남 14.7%, 경북 13.5% 등도 외국인 보유 면적이 컸다. 외국인이 보유한 토지 용도는 임야, 농지 등 기타용지가 67.7%로 가장 많았다. 그밖에 공장용지가 22.0%, 레저용지는 4.4%, 주거용지는 4.3% 등으로 집계됐다. 토지 보유 외국인 주체별로는 외국 국적 교포가 55.4%, 외국법인 33.6%, 순수 외국인 10.7%, 정부·단체 0.2% 등 순이었다. 국토부는 지난 8월 21일 서울 전 지역과 경기도 23개 시군을 외국인 토지거래허가구역으로 지정한 점을 고려하면 올해 말까지 외국인 소유 토지와 주택의 증가율이 낮아질 것이라고 전망했다. 관련기사

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    부동산원 주간 아파트시세서울 상승폭 한주만에 둔화풍선효과 컸던 화성 동탄0.36%→0.26% 상승폭 ‘뚝’ 10·15 대책 이후 수도권 부동산 상승세가 주춤한 모양새다. 지난주 한 달 만에 상승폭이 확대됐던 서울 아파트값도 다시 상승폭이 감소했다. 27일 한국부동산원이 발표한 11월 넷째주(지난 24일 기준) 전국 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.18% 상승하며 전 주(0.20%) 대비 상승폭이 소폭 감소했다. 지난주 4주(10월 20일 0.50%→27일 0.23%→11월 3일 0.19%→10일 0.17%→17일 0.20%) 만에 상승폭이 확대돼 주목을 받았는데 상승세가 다시 둔화된 것이다. 한강벨트 성동구(0.32%)가 지난주 대비 상승폭이 0.11%포인트 감소한 것을 비롯해 마포구(0.20%→0.18%), 광진구(0.18%→0.07%), 강동구(0.22%→0.20%), 양천구(0.34%→0.25%) 등의 상승폭이 둔화됐다. 강남구(0.24%→0.23%), 서초구(0.23%→0.22%), 송파구(0.53%→0.39%) 상승폭도 감소했다. 수도권도 0.10%로 전 주(0.13%) 대비 상승폭이 감소했다. 경기 성남시 분당구(0.47%→0.44%), 과천시(0.35%→0.32%), 안양시 동안구(0.19%→0.10%), 하남시(0.21%→0.10%), 광명시(0.38%→0.31%) 등 10·15 대책에서 규제지역으로 지정된 경기 지역의 상승폭이 주로 감소했다. 경기도에서는 비규제지역으로 풍선효과를 누리던 화성시(0.26%)도 전 주(0.36%)에 비해서 상승폭이 0.10%포인트 감소했다. 다만 구리시(0.24%→0.31%), 수원시 권선구(0.21%→0.24%), 안양시 만안구(0.12%→0.13%)는 상승폭이 확대됐다. 인천 송도가 위치한 연수구(0.04%→0.06%)도 3주 연속 상승폭이 커지고 있다. 전셋값 상승세도 주춤하다. 이번주 서울 아파트 전세값 상승률은 0.14%로 전 주(0.15%)보다 소폭 감소했다. 특히 성동구(0.17%→0.05%), 양천구(0.24%→0.18%), 송파구(0.28%→0.24%)의 감소폭이 두드러졌다. 하지만 강북구(0.09%→0.11%), 금천구(0.07%→→0.09%) 등 서울 외곽에서는 전셋값이 오히려 상승했다. 메이플자이 입주장이 마무리된 서초구(0.32%→0.48%)는 잠원동·반포동 주요 단지를 중심으로 전셋값이 큰 폭으로 상승했다. 관련기사

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    ‘서울의 미래’ 쓰는 강북용산국제업무지구 기공식창동·상계동 일대 바이오시티중랑천변엔 쇼핑·문화시설‘서울아레나’ K팝 공연장DDP 일대도 재정비 추진미아 재건축, 15년만에 재개‘직주락’ 복합도시로 대변신 서울 강남에 비해 개발이 더뎠던 강북이 달라지고 있다. 용산을 비롯해 동대문구, 노원구·도봉구까지 굵직한 개발 프로젝트가 가동되면서 베드타운 이미지에서 벗어나 미래 일자리를 창출하고 주거·상업·문화 시설을 한곳에서 모두 누릴 수 있는 ‘직주락’ 복합도시로 환골탈태를 준비하고 있다. 재건축·재개발도 활기를 띠면서 강남에 버금가는 신흥 주거지도 탄생할 전망이다. 27일 서울시는 서울주택도시개발공사(SH공사)·코레일과 용산국제업무지구 도시개발 사업 기공식을 열었다. 용산국제업무지구 개발 사업은 용산 철도 정비창 용지에 업무·주거·상업 기능을 합친 복합도시를 건설하는 프로젝트다. 국가의 미래 도시 경쟁력을 책임질 ‘글로벌 비즈니스 거점’으로 탈바꿈시키는 것뿐만 아니라 시가 추진하는 강북 대개조의 핵심 사업 중 하나다. 용산국제업무지구처럼 강북권 대개조를 뒷받침하는 개발 사업이 곳곳에서 진행되고 있다. 창동·상계 일대는 미래형 경제도시로 탈바꿈한다. 최근 시가 공개한 개발계획에 따르면 2028년 착공을 목표로 창동차량기지 일대에 서울디지털바이오시티(S-DBC)가 들어선다. S-DBC 중앙부엔 바이오 산업의 거점인 20층 규모의 산업단지를 조성한다. 대기업부터 스타트업까지 800여 개 기업이 입주할 것으로 기대된다. 지하철 노원역(4·7호선) 역세권에는 50층 높이의 고밀 개발을 유도해 호텔과 컨벤션, 복합문화시설 등을 짓는다. 중랑천변엔 수변공원과 함께 쇼핑·문화시설 등이 들어선다. 창동차량기지 맞은편엔 카카오 주도로 최대 2만8000명을 동시 수용할 수 있는 K팝 중심 복합문화시설인 ‘서울아레나’가 내년 상반기에 완공될 예정이다. 노원구 월계동 광운대역 물류용지엔 최고 49층 높이에 달하는 3000여 가구 아파트와 함께 오피스와 상업시설이 혼합된 복합개발 공사가 한창이다. 서울시는 상권이 침체된 동대문디자인플라자(DDP) 일대도 대대적으로 재정비하기 위해 마스터플랜을 짜고 있다. 은평구 옛 국립보건원 용지에도 복합 단지 개발을 추진하고 있다. 업계에서는 “강북권에 개발 사업이 이렇게 많기는 처음”이라는 얘기까지 나온다. 서울시가 강북권 대개조에 나선 것은 강북의 변화가 지역 균형발전뿐만 아니라 서울의 미래를 새로 쓰는 대전환의 출발점으로 보고 있기 때문이다. 강북권은 서울 전체 면적의 40%, 인구의 43%를 차지한다. 그럼에도 강남과 강북 간 지역내총생산(GRDP) 격차가 여전히 크다. 이에 시는 2021년 규제 완화, 파격적 인센티브로 다양한 개발 프로젝트를 가동시켜 ‘강북 전성시대’를 열겠다는 구상을 내놨는데, 하나둘씩 모습을 드러내고 있는 것이다. 몇 년 전만 해도 침체됐던 강북권 주택 정비사업도 분위기가 바뀌었다. 서울시가 용적률 완화화 사업성 보정계수 적용, 사업 속도를 높여주는 신속통합기획을 도입하는 등 주택 공급 지원책을 총동원하면서 정체됐던 사업이 다시 본궤도에 올랐기 때문이다. 15년간 진척이 없던 강북구 미아2구역이 대표적이다. 서울시가 20년 만에 재정비촉진지구(뉴타운)의 법적 상한 용적률을 최대 1.2배까지 확대하고, 기준 용적률도 20%에서 30%로 올리면서 최고 45층, 4003가구의 미니 신도시급 단지로 재탄생된다. 성북구 장위12·13구역, 노원구 상계5구역 등도 같은 방식으로 재개발을 전폭 지원하고 있다. 노원구 상계동·중계동·하계동 일대는 10만가구 규모로 신도시급 재건축을 추진한다. 강북권에 유독 많은 노후 빌라촌은 모아주택·모아타운 사업을 통해 도로 등 기반시설을 확충하며 새 단지로 정비하고 있다. 오세훈 서울시장이 2021년 시장으로 복귀한 뒤 현재까지 총 361곳이 민간 정비구역으로 지정됐는데, 이 중 강북은 175곳으로 강남(186곳)과 엇비슷하다. 시는 2031년까지 강북 지역에서 12만가구 주택이 착공될 것으로 추산하고 있다. 강북권 개발을 뒷받침하는교통망도 확충되고 있다. 지난 24일 동북권 지역의 숙원사업인 우이신설선 연장 공사가 첫 삽을 떴다. 서울시는 양천구 목동역과 동대문구 청량리역을 잇는 강북횡단선을 추진한다. 또 내부순환로는 차선을 늘리고 지하화해 강북 교통 인프라스트럭처를 완성한다는 계획이다. 강북권에 녹지와 문화시설도 확충되고 있다. 서울시는 동대문구 전농동에 서울 최대 규모의 시립도서관을 짓는다. 서북권의 첫 시립도서관인 김병주도서관은 2027년 개관을 목표로 공사 중이다. 동부간선도로를 지하화해 공원, 중랑천·우이천 등 하천엔 상업시설과 연계한 수변공원을 조성하고 있다. 강북에서 20분 안에 푸릇푸릇한 녹색 공간에 닿을 수 있는 정원도시를 구현하고 있는 것이다. 서울시 관계자는 “강북에 대한 산업·주거·교통 인프라 투자를 획기적으로 늘려 ‘강북전성시대’를 열어 나가겠다”고 말했다. 관련기사

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