1970-01-01 09:00

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    온기도는 서울 오피스텔 투자준주택 분류돼 규제들 피해가월세가 오르며 매매·가격도↑관리비·취득세 부대비용 부담 최근 부동산 시장에서 자주 거론되는 상품 중 하나가 오피스텔이다. 아파트 대출·거래 규제가 강화되면서 오피스텔 시장에 온기가 감도는 분위기가 감지되기 때문이다. 실제로 규제 부담이 상대적으로 작은 오피스텔로 실수요와 일부 투자 수요가 이동하면서 매매 거래가 늘고, 가격 지표도 하락 국면에서 벗어나는 모습이다. 월세가격이 계속 오르면서 임대수익률도 역대 최고치를 기록 중이다. 침체가 길었던 서울 오피스텔 시장이 회복 초입에 들어선 것 아니냐는 전망도 나온다. 현재 오피스텔 시장 상황은 어떤지, 투자 고려 시 유의해야 할 점은 무엇인지 등을 정리해본다. KB부동산에 따르면 작년 12월 서울 오피스텔 평균 매매가격은 3억758만원을 기록 중이다. 2022년 10월 당시 역대 최고가(3억554만원)를 작년 11월에 경신한 후 다시 한번 상승했다. 거래량 회복세도 뚜렷하다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 작년 서울 오피스텔 매매 거래량은 1만3044건으로, 재작년(1만969건) 대비 18.9% 증가했다. 거래 절벽이 이어졌던 2023~2024년과 비교하면 실거래 시장에서 매수 움직임이 확연히 살아난 모습이다. 문재인 정부 당시 아파트에 집중됐던 규제 수혜 등이 집중되며 2019년부터 계속 오르던 오피스텔 가격은 2022년 말을 기점으로 분위기가 꺾여 한동안 약세를 피하지 못했다. 하지만 작년부터 금리 하락 기대와 ‘전세의 월세화’ 현상, 정부의 아파트 규제 등이 복합적으로 맞물리며 일부 수요가 유입되고 있다. 오피스텔은 주택법상 ‘준주택’으로 분류돼 10·15 대책 적용 대상에서 빠져 있으며 앞서 시행된 6·27 대출 규제의 영향도 받지 않는다. 주택담보대출 한도 6억원 제한이 없고, 주택담보대출비율(LTV)도 70%까지 인정된다는 얘기다. 이 같은 이유로 자금 조달 여건이 아파트보다 상대적으로 유리해 시장 관심이 높아지고 있는 것이다. 계속 치솟는 월세 덕에 임대수익률이 상승하는 추세인 것도 오피스텔 전망을 밝게 하는 요인이다. 작년 12월 기준 서울 오피스텔 임대수익률은 4.83%를 기록 중이다. 금리 지표 중 하나인 국고채 5년 금리가 현재 3.1~3.2%라는 점을 감안하면 오피스텔 수익률이 상당히 높은 셈이다. 여기에 부동산 시장에선 오피스텔 공급이 급감한 것도 앞으로 매매가격과 임대수익률을 끌어올릴 수 있을 것으로 보고 있다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 오피스텔 입주 물량은 1447실로, 공급이 가장 많았던 2020년(2만2225실) 대비 93.5% 급감한 수준이다. 다만 전문가들은 공급 감소와 임대수익률 상승, 거래 회복이라는 긍정적 지표에도 불구하고 오피스텔 투자에 선별적으로 접근해야 한다고 지적한다. 오피스텔은 기본적으로 자본이익(시세차익)보다 안정적인 월세 수익을 노리는 상품이기 때문에 입지 등을 더 꼼꼼히 따져야 한다는 것이다. 입지 경쟁력이 떨어지거나 노후화된 단지, 과도한 분양가가 책정된 오피스텔은 여전히 공실과 수익률 저하에 시달릴 위험이 있다는 뜻이다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “오피스텔은 매매가격이 급등하기보다 월세가 먼저 오르며 임대 수익률이 개선되고, 매매가격이 후행적으로 회복되는 모습을 주로 보인다”면서 “이 같은 점을 고려하면 직장인이 많이 몰리고, 교통망이 좋은 지역을 위주로 접근해야 한다”고 지적했다. 관련 비용이 아파트보다 많이 든다는 점도 오피스텔 투자 시 꼭 고려해야 할 부분이다. 우선 오피스텔의 취득세율은 4.6%로 1주택자 기준 아파트(1~3%)보다 높은 편이다. 또 오피스텔 분양 홍보 등을 할 때 ‘주택 수 제외’를 강조하기도 하는데, 주거용으로 쓸 때는 양도소득세 판단 시 주택 수에 포함될 수 있다. 즉 1주택자가 규제지역에 ‘주거용’ 오피스텔을 추가 매입할 경우 양도소득세·종합부동산세가 중과될 수 있다는 얘기다. 이 밖에 관리비가 아파트에 비해 높고, 전월세를 준다면 ‘풀옵션’을 선호하는 만큼 구매 및 교체 비용도 염두에 둬야 한다. 전문가들은 오피스텔 외에 상가와 꼬마빌딩, 지식산업센터 등 다른 상업형 부동산에 대한 투자는 아직 주의해야 할 시기라고 조언한다. 함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 “상가·꼬마빌딩은 비대면 소비 증가 등 트렌드 변화로 공실과 임대료 변동 위험이 매우 크기 때문에 수익 목적 매수는 신중해야 한다”며 “지식산업센터의 경우 공급과잉 문제가 해결되는지를 보고 움직여야 한다”고 조언했다. 관련기사

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    서울 오피스텔 투자 '온기'아파트와 달리 준주택으로 분류토허제·대출규제 모두 피해 인기월세가 오르며 매매량·가격도 '쑥'관리비·취득세 등 부대비용 비싸고주거용 사용땐 주택수 포함 유의를 최근 부동산 시장에서 자주 거론되는 상품 중 하나가 오피스텔이다. 아파트 대출·거래 규제가 강화되면서 오피스텔 시장에 온기가 감도는 분위기가 감지되기 때문이다. 실제로 규제 부담이 상대적으로 작은 오피스텔로 실수요와 일부 투자 수요가 이동하면서 매매 거래가 늘고, 가격 지표도 하락 국면에서 벗어나는 모습이다. 월세가격이 계속 오르면서 임대수익률도 역대 최고치를 기록 중이다. 침체가 길었던 서울 오피스텔 시장이 회복 초입에 들어선 것 아니냐는 전망도 나온다. 현재 오피스텔 시장 상황은 어떤지, 투자 고려 시 유의해야 할 점은 무엇인지 등을 정리해본다. KB부동산에 따르면 작년 12월 서울 오피스텔 평균 매매가격은 3억758만원을 기록 중이다. 2022년 10월 당시 역대 최고가(3억554만원)를 작년 11월에 경신한 후 다시 한번 상승했다. 거래량 회복세도 뚜렷하다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 작년 서울 오피스텔 매매 거래량은 1만3044건으로, 재작년(1만969건) 대비 18.9% 증가했다. 거래 절벽이 이어졌던 2023~2024년과 비교하면 실거래 시장에서 매수 움직임이 확연히 살아난 모습이다. 문재인 정부 당시 아파트에 집중됐던 규제 수혜 등이 집중되며 2019년부터 계속 오르던 오피스텔 가격은 2022년 말을 기점으로 분위기가 꺾여 한동안 약세를 피하지 못했다. 하지만 작년부터 금리 하락 기대와 '전세의 월세화' 현상, 정부의 아파트 규제 등이 복합적으로 맞물리며 일부 수요가 유입되고 있다. 오피스텔은 주택법상 '준주택'으로 분류돼 10·15 대책 적용 대상에서 빠져 있으며 앞서 시행된 6·27 대출 규제의 영향도 받지 않는다. 주택담보대출 한도 6억원 제한이 없고, 주택담보대출비율(LTV)도 70%까지 인정된다는 얘기다. 이 같은 이유로 자금 조달 여건이 아파트보다 상대적으로 유리해 시장 관심이 높아지고 있는 것이다. 계속 치솟는 월세 덕에 임대수익률이 상승하는 추세인 것도 오피스텔 전망을 밝게 하는 요인이다. 작년 12월 기준 서울 오피스텔 임대수익률은 4.83%를 기록 중이다. 금리 지표 중 하나인 국고채 5년 금리가 현재 3.1~3.2%라는 점을 감안하면 오피스텔 수익률이 상당히 높은 셈이다. 여기에 부동산 시장에선 오피스텔 공급이 급감한 것도 앞으로 매매가격과 임대수익률을 끌어올릴 수 있을 것으로 보고 있다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 오피스텔 입주 물량은 1447실로, 공급이 가장 많았던 2020년(2만2225실) 대비 93.5% 급감한 수준이다. 다만 전문가들은 공급 감소와 임대수익률 상승, 거래 회복이라는 긍정적 지표에도 불구하고 오피스텔 투자에 선별적으로 접근해야 한다고 지적한다. 오피스텔은 기본적으로 자본이익(시세차익)보다 안정적인 월세 수익을 노리는 상품이기 때문에 입지 등을 더 꼼꼼히 따져야 한다는 것이다. 입지 경쟁력이 떨어지거나 노후화된 단지, 과도한 분양가가 책정된 오피스텔은 여전히 공실과 수익률 저하에 시달릴 위험이 있다는 뜻이다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "오피스텔은 매매가격이 급등하기보다 월세가 먼저 오르며 임대 수익률이 개선되고, 매매가격이 후행적으로 회복되는 모습을 주로 보인다"면서 "이 같은 점을 고려하면 직장인이 많이 몰리고, 교통망이 좋은 지역을 위주로 접근해야 한다"고 지적했다. 관련 비용이 아파트보다 많이 든다는 점도 오피스텔 투자 시 꼭 고려해야 할 부분이다. 우선 오피스텔의 취득세율은 4.6%로 1주택자 기준 아파트(1~3%)보다 높은 편이다. 또 오피스텔 분양 홍보 등을 할 때 '주택 수 제외'를 강조하기도 하는데, 주거용으로 쓸 때는 양도소득세 판단 시 주택 수에 포함될 수 있다. 즉 1주택자가 규제지역에 '주거용' 오피스텔을 추가 매입할 경우 양도소득세·종합부동산세가 중과될 수 있다는 얘기다. 이 밖에 관리비가 아파트에 비해 높고, 전월세를 준다면 '풀옵션'을 선호하는 만큼 구매 및 교체 비용도 염두에 둬야 한다. 함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 "상가·꼬마빌딩은 비대면 소비 증가 등 트렌드 변화로 공실과 임대료 변동 위험이 매우 크기 때문에 수익 목적 매수는 신중해야 한다"며 "지식산업센터의 경우 공급과잉 문제가 해결되는지를 보고 움직여야 한다"고 조언했다. [손동우 기자] 관련기사

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    지난주(1월 2~8일) 전국에서 가장 비싸게 팔린 아파트는 서울 종로구의 '덕수궁 디팰리스' 전용면적 148㎡(47억5000만원)였다. 2020년 준공된 디팰리스는 고급 주상복합이다. 아파트 전용 118~234㎡ 58가구, 오피스텔 전용 40~128㎡ 170실 등으로 구성됐다. 아파트 중 6가구는 웬만한 집보다 큰 수준의 정원 테라스를 갖추고 있다는 점이 특징이다. 디팰리스 다음으로는 강남구의 '디에이치자이개포' 전용 103㎡(44억7000만원), 송파구 '올림픽선수기자촌' 전용 100㎡(33억원)가 뒤를 이었다. 전월세 보증금이 가장 높았던 곳은 강남구의 '래미안대치팰리스' 전용 114㎡(28억5000만원)였다. 2015년 준공된 이 아파트는 지하철 3호선 대치역과 도곡역 사이에 위치했다. 역세권에 대치 학원가와 인접했다는 게 특징이다. 이어 강남구 '압구정 현대6차' 전용 196㎡(24억원), 강남구 '대치아이파크' 전용 119㎡(21억원) 순이었다. 대치아이파크의 경우 21억원의 보증금에 월세 70만원으로 임차계약이 체결됐다. 월세 가격이 가장 높은 곳은 광진구의 '우성3차' 전용 72㎡(800만원)였다. 1989년 준공된 이 아파트는 464가구로 이뤄졌다. 지하철 2호선과 7호선이 다니는 건대입구역을 도보로 이용할 수 있다. 다음으로 강남구 '개포자이프레지던스' 전용 84㎡(560만원), 서초구 '래미안퍼스티지' 전용 59㎡(540만원)가 뒤를 이었다. [이용안 기자] 관련기사

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    2기 신도시인 위례는 여러모로 독특합니다. 한 지붕 세 가족이라는 별명을 가지고 있는데요. 같은 위례지만 행정동이 세 곳이나 있습니다. 서울시 송파구 위례동, 경기도 하남시 위례동, 성남시 수정구 위례동까지. 이 세 위례동을 합치면 위례신도시가 완성됩니다. 신도시 중 유일무이하게 서울을 포함하고 있고 '준강남' 입지로 선호도가 높은데요. 하지만 아픔이 있습니다. 바로 지하철입니다. 신도시가 발표되면 입주할 주민들을 위한 교통 대책이 뒤따릅니다. 위례신도시에도 신사동까지 가는 위례신사선이 예정돼 있었는데 신도시가 발표되고 20여 년이 지난 지금까지도 첫 삽을 뜨지 못하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 가격은 상승 흐름을 타고 있습니다. 올해엔 위례신도시에서 주변 지하철인 5호선, 8호선, 수인분당선의 접근성을 좋게 만들 위례선 트램도 개통이 예정돼 있습니다. 교통 문제가 해결된 위례, 어떤 매력이 있는 지 n억집에서 살펴봤습니다. [이석희 기자] 관련기사

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    코람코리츠, 4천억 토지 확보지분 난맥 풀고 통합개발 준비강남 첫 프로젝트 리츠 기대감2031년 프라임 오피스 준공 서울 강남역 인근의 마지막 대형 미개발지로 꼽히는 '라이온미싱 용지'(위치도) 개발이 본궤도에 올랐다. 복잡한 지분 구조로 수년간 표류하던 사업이 프로젝트 리츠(REITs) 방식을 통해 토지 확보를 마무리하면서다. 개발 단계부터 리츠가 직접 참여하는 첫 강남 오피스 사례로, 고금리 프로젝트파이낸싱(PF)에 의존해온 기존 방식의 전환점이 될 수 있을지 주목된다. 11일 부동산업계에 따르면 '코람코가치투자강남리츠'는 최근 서울 서초구 서초동 1323 일원 14개 필지와 건물을 4182억원에 SK디앤디로부터 취득했다. 이 일대는 이른바 '라이온미싱 용지'로 불리는 강남역 서측 약 5363㎡ 규모의 핵심 입지다. 해당 용지는 과거 재봉틀 제조업체 라이온미싱이 보유했던 토지를 중심으로 다수 필지가 분산돼 있어 입지에도 불구하고 개발이 장기간 지연돼 왔다. 그러나 SK디앤디가 단계적으로 토지를 확보한 뒤 코람코자산신탁이 설립한 리츠에 일괄 매각하면서 통합 개발의 기반이 마련됐다. 이 과정에 서울시와 서초구 소유 토지도 포함됐다. 이번 사업이 주목받는 이유는 '프로젝트 리츠' 방식으로 추진되기 때문이다. 기존에는 개발 단계에서 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립해 고금리 PF 대출에 의존할 수밖에 없었지만, 제도 개선으로 착공 전부터 리츠를 통한 자금 조달이 가능해졌다. 라이온미싱 용지 개발 리츠는 현재 일반 리츠 승인을 마쳤으며, 프로젝트 리츠로의 전환 인가를 앞두고 있다. 개발 계획에 따르면 이곳에는 지하 6층~지상 23층, 연면적 약 6만4390㎡ 규모의 프라임 오피스 빌딩이 들어선다. 기준층 전용면적만 469평에 달하는 대형 플레이트 오피스로, 강남권에서 드문 규모다. 총투자비는 약 1조2000억원으로 2028년 착공해 2031년 준공을 목표로 한다. SK디앤디도 지분 25%를 유지하며 개발에 참여한다. 라이온미싱 용지는 삼성전자, 롯데칠성음료, 코오롱 등 대기업 소유 용지와 맞닿은 강남권 핵심 미개발지다. 서울시는 2021년 서초대로 일대를 국제 업무·상업 중심지로 육성하는 도시계획을 수립했고, 현재 롯데칠성 용지, 코오롱 용지, 삼성타운, 진흥아파트 등과 함께 특별계획구역으로 지정해 단계적 개발을 추진 중이다. 업계에서는 이번 프로젝트가 단순한 오피스 개발을 넘어, 강남 도심 개발 금융 구조의 변화를 상징하는 사례가 될 수 있다고 보고 있다. 개발 초기부터 리츠를 활용해 재무 안정성을 높인 만큼, 향후 고금리 PF 부담이 줄어들고 장기 투자자 중심의 개발 모델이 확산될 가능성도 있다. 강남권에서 사실상 마지막으로 남은 대형 오피스 개발 퍼즐이 맞춰지면서, 서초대로 일대의 공간 가치와 업무 중심지 위상도 한 단계 재편될 것이란 전망이 나온다. [박재영 기자] 관련기사

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    이번주 과천 주암 신혼타운 등LH 물량 위주 2641가구 청약 11일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 12~16일 전국 14곳에서 총 2641가구가 청약 접수를 한다. 이 중 9곳, 2182가구가 LH가 공급하는 공공 분양 및 임대 물량이다. 수도권 거주자들의 관심을 모으는 공공분양은 경기도 과천 주암지구 C1블록이다. 주암동 212-24 일대에 지상 최고 28층, 14개 동, 전용면적 46~84㎡, 총 1338가구로 조성된다. 이 중 1218가구가 신혼희망타운, 120가구는 일반 공공분양으로 분류된다. 이번에 공급되는 물량은 신혼희망타운 중 사전청약 당첨분과 임대를 제외한 216가구, 공공분양 사전청약을 제외한 24가구다. 다만 모든 물량은 과천에 2년 이상 거주한 사람에게 우선 배정된다. 과천 주암지구는 서초구 우면동과 맞닿아 있고 북쪽으론 양재천이 흘러 선호도가 높다. 주변 민간 아파트 시세와 비교하면 수억 원대 차익이 예상된다. 거실과 방 2개 구성인 신혼희망타운 전용면적 46㎡의 최고 분양가는 6억원대, 방 3개 구성인 55㎡는 7억2000만원대다. 신혼희망타운의 경우 수익공유형 주택담보대출 계약이 필수다. 연 1.3%의 저금리로 집값의 70%(4억원 상한)까지 대출이 가능하지만 주택 매도 혹은 대출 상환 시 수익의 10~50%를 정부와 나눠야 한다. [이석희 기자] 관련기사

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    2010년 이후 경매 가장 많아전세사기에 지방집값 침체로 지난해 전국에서 강제경매에 넘어간 집합건물이 역대 최대치를 기록했다. 경기 침체와 전세사기 후폭풍, 고금리 장기화가 겹치며 서민 주거의 경고등이 켜지고 있다고 분석된다. 11일 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 강제경매 개시 결정 등기를 신청한 집합건물은 3만8524채로, 통계 집계를 시작한 2010년 이후 가장 많았다. 2023년까지는 매년 3만채를 넘지 않았지만, 2024년 처음 3만4795채로 증가한 데 이어 지난해 다시 10% 이상 늘었다. 지역별로는 경기도 1만1323채, 서울 1만324채로 처음으로 두 지역 모두 1만건을 넘어섰다. 인천(5281채), 부산(2254채) 등이 뒤를 이었으며, 강제경매가 수도권에 집중되는 양상이 뚜렷했다. 강제경매 증가는 경기 침체 국면에서 나타나는 전형적인 신호다. 특히 빌라를 중심으로 한 전세사기 여파가 큰 영향을 미친 것으로 보인다. 피해 임차인들이 보증금 회수를 위해 강제경매를 신청한 사례가 늘었고, 주택도시보증공사(HUG)가 전세사기 피해 주택 낙찰에 적극 나서면서 매각 건수도 함께 증가했다. 이주현 지지옥션 전문위원은 "전세사기와 깡통전세 피해 임차인의 강제경매 신청이 상당 부분을 차지했을 것"이라며 "자금 경색과 채무 불이행으로 부동산이 '최후의 보루'로 경매에 넘어간 사례도 적지 않았을 것"이라고 분석했다. 실제 지난해 강제경매로 낙찰돼 소유권 이전 등기를 신청한 집합건물도 1만3443채로 사상 최대를 기록했다. 서울(4398채), 경기(3067채), 인천(2862채) 등 수도권 비중이 압도적이었다. 임의경매 흐름은 엇갈렸다. 임의경매개시결정등기 신청은 전년 대비 11% 감소했지만, 임의경매로 소유권 이전이 이뤄진 집합건물은 17% 늘었다. 집값 급등기 '영끌'로 매수했던 차주들이 고금리 부담을 견디지 못하고 주택을 포기하는 사례가 늘어난 결과로 해석된다. [한창호 기자] 관련기사

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    대출규제로 이주비 한도 줄자용산 산호·노량진1구역 등시공사 보증으로 겨우 조달3~4% 금리 6~7%로 '껑충'높은 공사비에 금융부담까지분양가 상승 등 결국 부메랑 서울 재건축·재개발 현장에서 고금리 '추가 이주비'가 빠르게 확산되고 있다. 정부의 잇단 대출 규제로 기본 이주비 조달이 막히면서 조합들이 제2금융권 자금에 의존하는 탓이다. 문제는 이 같은 이주비 금리 상승이 결국 분양가에 반영될 수밖에 없다는 점이다. 정비사업의 금융 비용이 커질수록 조합원 분담금은 물론 일반 분양가 인상 압력도 커지고, 이는 서울 주택 공급 전반의 불안 요인으로 작용할 것이란 우려가 나온다. 11일 정비업계에 따르면 관리처분계획 인가를 앞둔 용산 산호아파트 조합은 최근 총회에서 시공사인 롯데건설 보증을 통해 제2금융권 추가 이주비를 조달하기로 했다. 정부 규제로 제1금융권 기본 이주비 한도가 크게 줄자, 부족한 이주비를 고금리 자금으로 메우는 선택을 한 것이다. 이주비는 철거 전 전셋집 마련이나 세입자 보증금 반환에 쓰이는 필수 자금이다. 기본 이주비는 기존 주택을 담보로 제1금융권에서 조달하지만, 6·27 대책으로 무주택 조합원의 대출 한도가 6억원으로 제한됐고, 10·15 대책 이후 서울 전역이 투기과열지구로 묶이며 LTV가 40%로 축소됐다. 감정가 10억원 주택의 경우 기본 이주비는 최대 4억원에 그친다. 2주택자와 1+1 분양 신청자는 기본 이주비 대출 자체가 불가능하다. 기본 이주비가 사실상 막히면서 추가 이주비의 비중은 빠르게 커지고 있다. 노량진1구역 조합은 시공사인 포스코이앤씨에 추가 이주비 한도를 감정가의 20%에서 30%로 높여달라고 요청할 계획이다. 조합원 중 약 65%가 기본 이주비를 받을 수 없는 구조여서 추가 이주비 없이는 이주 자체가 어렵다고 판단해서다. 노량진3구역, 송파 가락삼익맨숀 등도 비슷한 상황이다. 문제는 비용이다. 기본 이주비 금리가 3~4% 수준인 반면, 추가 이주비는 보증 수수료와 가산금리가 붙어 6~7%대가 일반적이다. 이 자금은 입주 시 분담금에 합산 정산된다. 추가 이주비 1억원을 연 6%로 4년간 사용할 경우 상환액은 약 1억2400만원에 이른다. 이주 부담을 넘기기 위해 선택한 고금리 자금이 결국 조합원 부담을 키우는 구조다. 한 조합 관계자는 "사업이 막바지인데 무산시킬 수 없는 노릇이라 값비싼 '인공호흡기'를 단 셈"이라며 "정부의 대출 규제 때문에 조합원들이 고금리 대출을 억지로 받아야 하는 상황이 답답하다"고 말했다. 전세시장 여건도 악화되고 있다. 입주 물량 감소와 토지거래허가구역 여파로 전세 물건이 줄면서 서울 전셋값은 상승세를 이어가고 있다. 서울 아파트 평균 전세가격은 6억7000만원에 육박해 규제 이후 이주비 최대 한도로는 전셋집을 구하기조차 쉽지 않다. 이런 상황에서 추가 이주비 조건은 정비사업 수주 경쟁의 핵심 변수로 떠올랐다. 성수전략정비1지구는 'LTV 100% 이주비 보장'을 입찰 조건으로 내걸었다. 반면 입지가 상대적으로 떨어지는 사업지는 이주비 조건이 나빠 이주 지연 가능성이 커지고 있다. 정비업계는 이주비 금융 비용의 증가는 결국 분양가로 전가될 수밖에 없다고 보고 있다. 조합원 분담금이 늘어나면 일반분양가 역시 이를 반영할 수밖에 없기 때문이다. 이주비 규제가 정비사업의 금융 구조를 흔들면서, 분양가 상승과 공급 지연이라는 부작용을 키우고 있다는 지적이 나오는 이유다. 정부가 공급 확대를 목표로 한다면, 정비사업의 '이주 단계'만큼은 투기 규제와 분리해 볼 필요가 있다는 목소리가 커지고 있다. [임영신 기자 / 한창호 기자] 관련기사

  9. 9

    월급 한푼 안쓰고 25년 모아야 한채청년 신혼부부 자가점유율 2%P 뚝 서울 아파트 가격이 지난 10년간 2.5배 급등하며 1평(3.3㎡)당 5400만 원을 넘어섰다. 같은 기간 근로자 임금 상승률은 40%에도 못 미쳐, 연봉을 한 푼도 쓰지 않고 25년 이상 모아야 서울 아파트 한 채를 살 수 있는 구조가 고착화됐다는 분석이 나온다. 이 여파로 청년과 신혼부부의 자가 점유율은 뚜렷하게 낮아졌다. 서울 아파트 평당 5천만원 돌파11일 국가통계포털(KOSIS)에 따르면 지난해 10월 기준 서울 아파트 실거래 평균가격은 ㎡당 1649만원으로, 2015년 같은 달(644만원)보다 2.5배 상승했다. 이를 평당 가격으로 환산하면 5431만원으로, 10년 새 3000만원 이상 뛰었다. 면적별로는 소형(41~60㎡)이 ㎡당 1719만원, 중소형(60~85㎡) 1635만원, 중대형(86~135㎡) 1533만원, 대형(135㎡ 초과) 1795만원으로 모든 구간에서 10년 전 대비 2.25~2.6배 올랐다. 지방 아파트 평균 가격은 ㎡당 405만원으로, 서울의 4분의 1 수준에 그쳤다. 반면 근로자 월평균 임금은 지난해 8월 기준 320만원으로, 10년 전(230만원)보다 39.1% 증가하는 데 그쳤다. 임금 상승 속도가 집값 상승을 따라가지 못하면서 서울 주택 구매 부담은 구조적으로 확대되고 있다. “주거 지원 필요하다” 38% 응답집값 급등의 충격은 자가 점유율에서 그대로 드러난다. 청년 가구의 자가 점유율은 12.2%, 신혼부부는 43.9%로 각각 전년 대비 2%포인트 이상 하락했다. 반면 고령 가구의 자가 점유율은 75.9%로 오히려 소폭 상승했다. 서울 아파트의 소득 대비 주택가격 비율(PIR)은 2021년 27.1배로 정점을 찍은 뒤 일시적으로 낮아졌으나, 최근 다시 상승세를 보이고 있다. 업계에서는 서울에서 내 집 마련을 위해 월급을 전액 저축해야 하는 기간이 최소 25년 이상으로 추산하고 있다. 국토교통부 조사에서도 전체 가구의 38.2%가 주거 지원이 필요하다고 응답했으며, 주택구입자금 대출(32%)과 전세자금 대출(27.8%) 수요가 특히 높았다. 김정식 김정식 연세대 경제학부 명예교수는 “서울 아파트 가격 급등은 주택 정책 실패의 누적 결과”라며 “위성도시 교통 인프라 확충과 1주택자 제도 개편, 양도소득세 기준의 현실화가 시급하다”고 지적했다. 이어 “현행 세제는 주택 가격 수준을 충분히 반영하지 못하고 있다”고 덧붙였다. 관련기사

  10. 10

    경북 상주, 2020년 이후신축 아파트 공급 없어함창읍에 773가구 조성 지방권을 중심으로 새 아파트의 희소성이 두드러지고 있다. 생활 인프라가 갖춰진 주요 주거지 대부분이 오래된 아파트로 채워져 있어 새 아파트에 대한 갈증은 갈수록 깊어지고 있기 때문이다. 이처럼 수요는 꾸준하지만 공급이 따라가지 못하면서 ‘살고 싶어도 새 아파트가 없는 지역’의 대표 사례로 경북 상주가 꼽힌다. 11일 부동산R114에 따르면 상주시 전체 1만2177가구 중 9892가구가 2016년 이전에 지어진 노후 아파트로 10년 이상 노후 비중은 81.2%에 달하는 것으로 집계됐다. 상주 내 주요 주거지 상당수가 오래된 단지로 구성돼 있어 신축을 원하는 수요가 지속적으로 누적되는 구조다. 5년째 공급 ‘제로’…대기 수요만 쌓여이런 상황에서 신규 공급도 끊겼다. 부동산R114 자료를 보면 상주는 2019년 570가구 공급 이후 2020년 68가구에 그치며 사실상 공급 절벽이 이어지고 있다. 현재까지 5년 넘게 신축 아파트 공급이 전혀 없는 상황으로 공급이 멈춘 사이 노후화는 더 빠르게 진행됐고, 새 아파트로 갈아타려는 대기 수요는 계속 쌓여 온 셈이다. 신축 아파트에 대한 갈증이 커지면서 신규 물량에 대한 관심도 빠르게 높아지고 있다. 노후 아파트가 밀집한 지역 특성상 기존 생활 인프라는 이미 잘 갖춰져 있어 최신 설계·특화 커뮤니티를 갖춘 새 아파트에 대한 선호가 강하게 나타나는 것이 특징이다. 브랜드 아파트와 일정 규모 이상의 단지를 선호하는 분위기도 점차 강해지고 있다. 브랜드 아파트는 설계·시공 품질 등에서 우위를 보이는 경우가 많아 실거주 만족도가 높다는 분석이다. “신축에 대한 대기 수요…시장 반응 속도 매우 빠를 것”자이S&D가 상주시 함창읍 일원에 선보이는 ‘상주자이르네’는 773가구 규모로 조성돼 브랜드 가치와 대단지 장점을 동시에 갖춘 단지라는 평가다. ‘상주자이르네’는 지하 2층~지상 최고 29층, 총 773가구로 조성되는 상주 최대 규모 브랜드 단지다. 전용면적은 84·99·112·125·135㎡ 등 중대형 중심으로 구성되며 4Bay·5Bay 판상형 설계와 넉넉한 팬트리·수납, 남향 위주 단지 배치 등을 적용해 실거주 편의성을 높였다. 단지에는 지역 최초로 도입되는 스카이커뮤니티(스카이라운지, 교보문고)를 비롯해 피트니스센터, 실내골프연습장 등 다양한 특화 커뮤니티가 마련된다. 단지가 들어서는 함창·문경 점촌 생활권은 상주 도심과 문경 중심지를 자연스럽게 연결하는 위치로 교육·생활·문화 인프라 접근성이 우수하다. 중부내륙고속도로 점촌함창IC와 3번 국도를 통한 광역 교통 접근성에 더해 중부내륙철도(착공 예정) 개발 기대감도 높아지고 있다. 분양업계 관계자는 “상주는 노후 단지가 워낙 많고 공급 공백까지 길어 신축에 대한 대기 수요가 자연스럽게 쌓이는 지역”이라며 “새 아파트가 등장하면 시장의 반응 속도가 매우 빠른 전형적인 희소성 시장”이라고 짚었다. 관련기사

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