정부의 10·15 부동산 대책의 여파로 서울 아파트 거래량이 80%가량 줄어든 가운데, 경매·공매에 부쳐지는 물량이 증가할 것으로 예상된다. 토지거래허가구역 지정 등 거래·금융규제가 겹치면서 매매 시장에서 팔리지 못한 빚 많은, ‘대출 낀’ 아파트 등 주택 매물이 경매 시장으로 내몰릴 가능성이 크기 때문이다.

서울과 경기 일부 지역을 토허구역 등 3중 규제 지역으로 지정하면서 매수와 매도 수요도 함께 급격히 위축된 모습이다. 전세를 끼고 주택을 매입하는 ‘갭투자’가 사실상 원천 차단되자, 경매 신청 주택이 늘고 있다. 통상 일반 거래시장에서 매매가 활발하면 주택을 비교적 빠르게 팔아 대출 원금이나 이자를 상환할 수 있지만, 거래가 묶이고 시장이 침체하면 이자 부담을 버티지 못한 채 주택이 강제로 경매로 처분되는 사례가 늘게 된다.

지난 2020년 이후 대출 많은 거래(영끌)가 유행처럼 번졌지만, 고금리 기조가 장기화하면서 주택담보대출 연체도 함께 증가했다. 거래가 잘되지 않던 지역의 주택들이 최근 토허구역으로 묶이면서 채무자들 상황은 더욱 악화할 수밖에 없다. 당시 강남 등 서울 주요 지역은 경매로 나온다고 해도 매각 자체가 상대적으로 원활하기 때문에 해결할 수 있지만, 거래가 막한 지역은 엎친 데 덮친 격이 될 수 있다.

이번 10·15 대책이 경매 시장의 양극화를 더 심화시킬 것으로 보인다. 자금력이 넉넉한 일부 투자자만 낙찰에 나설 수 있고, 현금 동원 능력이 부족한 매수자는 사실상 시장에서 배제될 수 있다. 2026년부터 경매 낙찰가 하락과 거래 침체 현상이 본격화될 가능성이 크기 때문에 응찰자 수가 줄면서 유찰과 낙찰 취소가 늘어날 가능성이 켜졌다. 수도권 고가 아파트는 영향이 제한적일 수 있지만 빌라나 중저가 물건은 낙찰가율이 빠르게 떨어지고 채권 회수에도 차질이 빚어질 수 있다.

아파트 등 주택 경매 물량이 늘고 낙찰가율이 하락하는 시기에 경매 투자전략을 어떻게 세우는 게 좋을지를 살펴보자.


1. 규제지역 경매 노려라

- 서울 전역과 경기도 12곳을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정했다. 이에 해당 지역은 주택을 매매할 때 지자체 허가를 받아야 하고 매수 시 2년간 실거주 의무를 진다. 하지만 경매·공매로 매수하면 토지거래허가제가 면제된다. 경매로 매수할 경우 토허구역이라도 허가와 실거래 의무 등 규제를 피할 수 있다. 채권자들의 채권 회수를 원활하게 하기 위해 부동산 경매에서의 거래 규제를 없앴다.

2. 대출 많이 낀 주택 유리

- 대출이 많은 부동산은 등기부 상 복잡해 보이지만 경매 낙찰로 인해 등기부가 깨끗이 정리되어 말소된다. 오히려 대출이 많은 부동산일수록 취하·취소 가능성이 적어 경매 절차상 수월하게 소유권을 넘겨받는다. ‘상급지 갈아타기’ 수요일 수록 대출이 많은 규제지역 내 부동산은 은행 등 채권자들이 높게 평가한 부동산이라는 것과 같은 뜻이다.

3. 실수요자 중심 재편

- 서울·경기 규제지역과 인접하지만 10·15 대책에서 규제를 피한 곳은 낙찰가율이 비교적 낮은 편이다. 최근 풍선효과가 예상되며 부동산 관심지로 급부상하면서 경매 수요자들의 관심도 부쩍 늘고 있지만 여전히 투자 수요보다는 실거주 등 실수요자들의 관심에 한정돼 있어 규제지역 낙찰가율보다 5% 이상 낮게 새로운 매수인을 만나게 된다. 투자의 눈을 외곽으로 돌릴수록 실수요자들이 노릴만한 저가 물량은 늘고 있다.

4. 비규제지역 갭투자 가능

– 비규제지역 내에서 경매를 통해 갭투자 수요가 늘어날 가능성이 높아졌다. 규제지역 내에서는 강화된 대출규제와 실거주 의무 부과로 거래가 위축될 수 있지만 토허구역 지정 영향을 받지 않는 경매 시장은 선호지역 매물을 확보할 수 있는 틈새통로로 갭투자자들의 관심이 쏠릴 수 있다. 현금 보유력이 있는 투자자 입장에서는 상대적으로 금액대 허들이 낮은 비규제지역과 지방에서 중소형 아파트나 오피스텔 경매에 눈을 돌리면 가격 상승 기대감이 더 커질 수 있다.

5. 감정가 맹신은 금물

- 부동산 전환기에는 경매 감정가를 맹신해선 안 된다. 경매 감정가는 보통 1년 전 호가를 기준으로 산정된다. 부동산 하락기에는 현재 시세보다 감정가격이 높을 수 있다. 입찰 전 현재 시세를 꼭 확인하고 가격대를 비교하는 과정이 필요하다. 최근 상황을 고려하면 감정가 대비 5~10% 낮은 가격에 매입해야 손해를 보지 않는다는 결론이다. 또 아파트 경매에서는 체납관리비 여부가 중요하다. 입찰 전 관리비 체납 부분을 확인한 후 낙찰가에 반영해야 한다. 관행상 밀린 관리비를 낙찰자가 부담하는 사례가 많아서다.