1970-01-01 09:00

분야별 주요뉴스

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    용도변경 규제 대폭 완화공실 몸살 앓는 상가·지산센터셰어하우스로 바꿔 생존 모색정부, 용지 변경하는 차원 넘어상업용·주거용 모두 쓸수 있는‘하이브리드형 건축물’도 추진 최근 부동산 업계에서 상업용 부동산 쇠퇴와 주택 공급 부족이 맞물리면서 건물의 용도 변경이 활발히 일어나는 추세다. 특히 ‘전세의 월세화’로 주택이 수익형 부동산으로 거듭나면서 상가나 오피스, 호텔 등을 매입해 민간임대주택으로 바꾸는 사례도 빈번하게 나오고 있다. 정부가 상가와 지식산업센터의 용도 전환 규제를 완화하면서 이 같은 움직임은 더욱 활발히 일어날 모양새다. 다만 주거용과 상업용으로 모두 사용 가능한 ‘복수 용도’ 건축물에 대해서는 현재까지 임대료 등 부동산 시장의 간극이 커 실제 활용도가 높지 않을 것이라는 전망이 업계에서 나온다. 26일 국토교통부에 따르면 지난해 3분기 기준 전국의 중대형 상가 공실률은 13.6%로 5분기 연속 상승한 것으로 나타났다. 집합상가 공실률은 10.5%, 오피스 공실률은 8.9%다. 최근 5년(2020년~2024년 3월)간 준공된 지식산업센터의 평균 공실률은 37.2%에 달한다. ‘공실 앓이’의 원인으로는 사회·경제적 구조 변화가 꼽힌다. 식음료 소비가 배달로 대체되고, 패션 리테일도 온라인 중심으로 재편되면서 상가 입지의 중요성이 점차 약화된 것이다. 신도시에서 수익성이 높은 상가를 과잉 공급하며 공실 위험이 늘어난 점 또한 하나의 요인으로 꼽힌다. 이러한 틈을 타 상가, 오피스를 셰어하우스 등으로 바꾸는 시도들이 나타나고 있다. 서초구 방배동 ‘픽셀하우스 방배점’은 근린생활시설이던 공실 상가를 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 용도 변경해 코리빙하우스로 사용하고 있다. 월세가 80만원 수준이지만 평균 입실률은 90%를 웃돈다. 강남의 ‘에피소드 강남262’는 우성빌딩을 매입해 골조를 유지한 채 공동주택(기숙사)으로 바꾼 사례다. ‘맹그로브 동대문’은 이지스자산운용이 ‘이비즈 버젯 앰배서더 서울 동대문’을 매입해 코리빙하우스로 바꾼 케이스다. 학교나 직장과 가깝다는 이점을 살려 청년층을 노린 비아파트 공급에 나선 것이다. 정부와 지방자치단체에서는 상업용지 비중을 줄이고 용도제한에 대한 규제도 완화해 나가는 추세다. 전국 상가 공실률이 1위인 세종시는 올해 팔리지 않은 상가용지를 주택·공공용지로 전환하기로 했고, 국토부는 제약 없이 다양한 용도로 시설을 설치할 수 있는 공간혁신구역을 마련해 도입하고 있다. 국토부는 이 같은 흐름에 맞춰 건축물 용도를 유연화하겠다는 방침이다. 국토부 관계자는 “과거 산업혁명 때는 공업지역의 공해가 심했으니 주거지역과 공업지역을 엄격히 분리할 필요가 있었지만 지금은 AI 혁명 시대다. 용도지역을 엄격히 분리할 필요가 줄었다”고 말했다. 하지만 건축법상 상업용 건물을 주거용으로 바꾸려면 대대적인 리모델링 설계가 필요한 상황이다. 오피스는 주차기준이 면적당 1대지만 오피스텔로 용도 변경하려면 가구당 1대(전용 60㎡ 이하는 0.7대)가 필요하다. 가구별 화장실·주방 등을 마련하려면 배관을 새로 짜야 할 수도 있다. 일조권도 문제다. 상업용 건물은 옆 건물과 바짝 붙어 있어도 되지만, 주택은 햇빛을 받기 위해 인접 대지 경계선에서 거리를 띄워야 하기 때문이다. 기존 건물이 이 기준을 넘어서 있다면 전환이 불가능하거나 건물을 깎아내야 한다. 창문 크기 등 안전기준도 다르다. 일부 건축기준이 완화된다고 해도 여전히 건축물의 용도 전환이 까다로운 까닭이다. 이에 국토부는 신축 단계부터 용도 전환이 자유로울 수 있도록 ‘주거·상업 하이브리드형 건축물’을 추진하려고 한다. 처음부터 두 가지 요건을 충족시키려면 건축비가 많이 들기 때문에 인센티브도 준다. 다만 업계에서는 상가임대차보호법 등 각종 규제에 막혀 실제 하이브리드형 건축물을 짓는 비중이 높지 않을 것이라고 내다보고 있다. 상가 임차인은 최대 10년까지 계약기간을 갱신할 수 있는데, 10년 후 미래까지 내다보며 용도 전환을 고려한 건축물을 지을 유인이 부족하다는 설명이다. 상가와 주택의 3.3㎡(1평)당 가격, 임차료가 상이해 용도 전환 시 상가 소유주 간 의견 조율이 쉽지 않을 것이라는 관측도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지방 도시가 소멸하는 상황에서 시도하는 건물주도 있을 것”이라며 “당장은 활용률이 높지 않겠지만 점진적으로 확대될 수 있다”고 전망했다. 관련기사

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    정부, 올 상반기 특별법 추진지식산업센터도 오피스텔로건축 규제 완화해 공급 확대 ◆ 도심 개조 ◆ 전국 곳곳의 상가와 지식산업센터가 공실 증가로 어려움을 겪자 정부가 오피스텔 등 주거시설로 용도를 전환할 수 있도록 문턱을 낮추는 특별법을 발의할 예정이다. 건축물 용도 전환을 가로막던 규제를 완화해 '상가 공실'과 '주택 공급난'을 해소하려는 의도로 해석된다. 26일 국토교통부에 따르면 정부는 올해 상반기 중 '상가·업무시설 용도 변경 지원 방안'을 발표할 계획이다. 국토부는 건축공간연구원을 통해 지난해 4월부터 이달까지 진행한 '탄력적 용도 전환 방안' 연구 결과를 반영할 예정이다. 여기에는 상가·지식산업센터 등을 주택으로 신속하게 변경할 수 있도록 하는 특별법을 추진한다는 내용이 담긴다. 현행 건축법에서는 상업시설을 주거시설로 바꾸는 것이 매우 어렵다. 먼저 해당 대지가 주택 건설이 가능한 용도 지역이어야 한다. 지식산업센터가 많은 일반공업지역에는 보통 기숙사 정도만 지을 수 있다. 용도 지역 요건을 충족해도 주차장, 정화조, 소방 등 주거시설 건축기준이 상업시설보다 까다로워 용도를 전환하려면 사실상 재건축 수준의 공사가 필요하다. 앞서 정부는 생활형숙박시설을 오피스텔로 전환할 수 있도록 구제 방안을 내놓으면서 복도 폭, 주차장 등 용도 전환을 가로막던 건축기준 등을 일부 완화한 바 있다. 이와 유사하게 이번에는 공실 문제를 겪고 있는 상가·지식산업센터를 대상으로 용도 변경 시 충족해야 하는 건축기준을 완화하겠다는 것이다. [위지혜 기자] 관련기사

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    용도변경 규제 대폭 완화공실 몸살 앓는 상가·지산센터셰어하우스로 바꿔 생존 모색정부, 용지 변경하는 차원 넘어상업용·주거용 모두 쓸수 있는'하이브리드형 건축물'도 추진 최근 부동산 업계에서 상업용 부동산 쇠퇴와 주택 공급 부족이 맞물리면서 건물의 용도 변경이 활발히 일어나는 추세다. 특히 '전세의 월세화'로 주택이 수익형 부동산으로 거듭나면서 상가나 오피스, 호텔 등을 매입해 민간임대주택으로 바꾸는 사례도 빈번하게 나오고 있다. 정부가 상가와 지식산업센터의 용도 전환 규제를 완화하면서 이 같은 움직임은 더욱 활발히 일어날 모양새다. 다만 주거용과 상업용으로 모두 사용 가능한 '복수 용도' 건축물에 대해서는 현재까지 임대료 등 부동산 시장의 간극이 커 실제 활용도가 높지 않을 것이라는 전망이 업계에서 나온다. 26일 국토교통부에 따르면 지난해 3분기 기준 전국의 중대형 상가 공실률은 13.6%로 5분기 연속 상승한 것으로 나타났다. 집합상가 공실률은 10.5%, 오피스 공실률은 8.9%다. 최근 5년(2020년~2024년 3월)간 준공된 지식산업센터의 평균 공실률은 37.2%에 달한다. '공실 앓이'의 원인으로는 사회·경제적 구조 변화가 꼽힌다. 식음료 소비가 배달로 대체되고, 패션 리테일도 온라인 중심으로 재편되면서 상가 입지의 중요성이 점차 약화된 것이다. 신도시에서 수익성이 높은 상가를 과잉 공급하며 공실 위험이 늘어난 점 또한 하나의 요인으로 꼽힌다. 이러한 틈을 타 상가, 오피스를 셰어하우스 등으로 바꾸는 시도들이 나타나고 있다. 서초구 방배동 '픽셀하우스 방배점'은 근린생활시설이던 공실 상가를 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 용도 변경해 코리빙하우스로 사용하고 있다. 월세가 80만원 수준이지만 평균 입실률은 90%를 웃돈다. 강남의 '에피소드 강남262'는 우성빌딩을 매입해 골조를 유지한 채 공동주택(기숙사)으로 바꾼 사례다. '맹그로브 동대문'은 이지스자산운용이 '이비즈 버젯 앰배서더 서울 동대문'을 매입해 코리빙하우스로 바꾼 케이스다. 정부와 지방자치단체에서는 상업용지 비중을 줄이고 용도제한에 대한 규제도 완화해 나가는 추세다. 전국 상가 공실률이 1위인 세종시는 올해 팔리지 않은 상가용지를 주택·공공용지로 전환하기로 했고, 국토부는 제약 없이 다양한 용도로 시설을 설치할 수 있는 공간혁신구역을 마련해 도입하고 있다. 국토부는 이 같은 흐름에 맞춰 건축물 용도를 유연화하겠다는 방침이다. 국토부 관계자는 "과거 산업혁명 때는 공업지역의 공해가 심했으니 주거지역과 공업지역을 엄격히 분리할 필요가 있었지만 지금은 AI 혁명 시대다. 용도지역을 엄격히 분리할 필요가 줄었다"고 말했다. 하지만 건축법상 상업용 건물을 주거용으로 바꾸려면 대대적인 리모델링 설계가 필요한 상황이다. 오피스는 주차기준이 시설면적당 1대지만 오피스텔로 용도 변경하려면 가구당 1대(전용 60㎡ 이하는 0.7대)가 필요하다. 가구별 화장실·주방 등을 마련하려면 배관을 새로 짜야 할 수도 있다. 일조권도 문제다. 상업용 건물은 옆 건물과 바짝 붙어 있어도 되지만, 주택은 햇빛을 받기 위해 인접 대지 경계선에서 거리를 띄워야 하기 때문이다. 일부 건축기준이 완화된다고 해도 여전히 건축물의 용도 전환이 까다로운 까닭이다. 이에 국토부는 신축 단계부터 용도 전환이 자유로울 수 있도록 '주거·상업 하이브리드형 건축물'을 추진하려고 한다. 처음부터 두 가지 요건을 충족시키려면 건축비가 많이 들기 때문에 인센티브도 준다. 다만 업계에서는 상가임대차보호법 등 각종 규제에 막혀 실제 하이브리드형 건축물을 짓는 비중이 높지 않을 것이라고 내다보고 있다. 상가와 주택의 3.3㎡(1평)당 가격, 임차료가 상이해 용도 전환 시 상가 소유주 간 의견 조율이 쉽지 않을 것이라는 관측도 나온다. [위지혜 기자 / 사진 한주형 기자] 관련기사

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    개발 패러다임 새로 쓴 도시들자율적으로 용도 바꿀수 있어초고밀 복합개발 얼마든 가능마리나 원·허드슨야드 대표적 세계적으로 건물 용도를 전환하는 수준을 넘어 도시계획 단계부터 용도지역을 과감하게 깨는 시도가 이미 일어나고 있다. 도심에서 주택 등을 개발할 용지가 고갈되고 땅값·집값이 치솟자 뉴욕, 싱가포르, 도쿄 등 여러 도시에서 비욘드 조닝(Beyond Zoning·탈용도지역)을 적극 활용 중이다. 전통적으로 국내외 도시계획의 기본 개념은 용도지역제다. 상업·주거·여가 등 기능에 따라 공간을 구분하고 기업은 업무구역(산업·공업단지)에 집중 배치하는 형태다. 하지만 최근 용도지역제가 융복합·디지털 전환을 맞는 도시 모습과 변화상을 담기에는 한계가 있다는 지적이 지속적으로 제기됐다. 특히 업무구역과 주거·여가 공간을 모아 소규모 클러스터를 하나의 도시 안에 여러 곳 조성하는 '직주락(職住樂)' 클러스터가 도시 개발의 새로운 화두로 떠오르면서 이 같은 주장을 뒷받침하고 있다. 이런 분위기에 맞춰 등장한 개념이 비욘드 조닝이다. 용도 지역의 체계는 유지하되, 특정 지역에 용도적으로 자율성을 부여하고 복합적인 기능 배치를 가능하도록 유도하자는 개념이다. 대표적인 비욘드 조닝 사례가 싱가포르의 관광 명소 '마리나 원'에 적용된 '화이트 사이트'다. 마리나 원은 싱가포르의 랜드마크로 통하는 '마리나베이'에 위치한 주거·관광·국제업무 복합개발단지다. 싱가포르는 이 지역만큼은 토지 이용 규제를 두지 않고 용적률 1300%(지하 4층~지상 34층)의 초고밀 복합개발을 유도했다. 미국 뉴욕은 허드슨야드 같은 대형 개발 사업지는 물론 일반 주거지역에도 '혼합 용도 개발 체제'를 적용하고 있다. 주택과 소규모 업무·상업시설을 다양하게 섞어 개발하는 방식이다. 일본 도쿄의 국가전략특구도 유명한 사례 중 하나다. 2014년 아베 신조 정부가 '세계에서 가장 비즈니스하기 쉬운 환경을 마련하겠다'며 도입한 지역이다. 도쿄역 야에스지구, 아카사카 프로젝트, 시나가와 프로젝트 등 대지 3만㎡ 이상(트로피에셋)의 개발이 모두 이 제도를 활용해 추진되고 있다. 서울시도 2023년 비욘드 조닝을 본격 도입하겠다고 밝혔다. 이후 비욘드 조닝 개념을 실현하기 위해 국토교통부와 협의를 진행했다. 국토부도 비슷한 목적으로 '공간혁신구역' 제도를 도입하는 내용을 담은 도시계획 혁신 방안을 발표했다. 하지만 우리나라 현장에 이 개념이 제대로 도입되기까지는 시간이 더 걸릴 것으로 예측된다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "비욘드 조닝의 핵심은 사업자가 별도 심의 없이 허용된 용적률 안에서 토지 용도를 자유롭게 정할 수 있는 것"이라며 "우리나라는 이와 관련한 인센티브나 개발이익 공유 등 문제가 아직 정의되지 않았다"고 설명했다. [손동우 기자] 관련기사

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    쌍용건설이 최근 두바이 국영 부동산 개발회사(WASL)에서 발주한 미화 약 2억5000만달러(한화 약 3700억원) 규모의 '애비뉴 파크 타워스(투시도)' 공사를 수주했다고 26일 밝혔다. 고급 레지던스 2개동(지상 43층·지상 37층)을 건설하는 이번 공사는 두바이 국제공항에서 10분 거리에 있는 두바이 도심 핵심 개발지역에 위치한다. 쌍용건설은 이번 수주에 앞서 2022년 동일 발주처의 '하얏트 센트릭 호텔'과 '원 레지던스' 공사를 성공적으로 준공해 발주처와 두터운 신뢰를 유지한 결과 이번 공사를 따낼 수 있었다고 설명했다. 아울러 이번 수주를 계기로 쌍용건설은 올해 두바이 시장에서 추가 프로젝트 수주에 있어 유리한 입지를 마련했다. 한편 쌍용건설은 '아틀란티스 더 로열 호텔'을 포함해 두바이를 대표하는 랜드마크급 고급 건축 프로젝트 총 12건을 성공적으로 완공했다. 이와 함께 이머시브타워, 키파프 개발사업, 크릭워터스 등 신규 프로젝트를 잇달아 수주하며 이달 기준 두바이에서 총 6건, 약 1조3000억원 규모의 공사를 수행하고 있다. [홍혜진 기자] 관련기사

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    주택법상 부정청약 드러나면살고있더라도 계약 취소 가능국토부 "수사 결과 따라 조치" 이혜훈 전 기획예산처 장관 후보자의 서울 서초구 '래미안 원펜타스' 부정청약 의혹이 확산하면서 향후 수사 결과에 따른 당첨 취소 여부에 이목이 쏠리고 있다. 정비업계와 당국에 따르면 부정청약이 사실로 확정될 경우 현행법상 해당 아파트의 분양권 회수 조치는 법적 근거가 충분하다는 분석이다. 현행 주택법 제65조 제2항은 거짓이나 부정한 방법으로 주택을 공급받은 경우 그 주택 공급 계약을 취소해야 한다고 명시하고 있다. 과거에는 취소 여부가 사업 주체의 재량이었으나 2021년 법 개정을 통해 '취소해야 한다'는 강행 규정으로 바뀌면서 부정청약 적발 시 예외 없는 계약 해지가 법적 원칙으로 자리잡았다. 쟁점은 해당 단지가 재건축 사업지라는 점이다. 래미안 원펜타스는 신반포 15차 아파트를 재건축한 단지다. 재건축과 재개발을 관장하는 도시 및 주거환경정비법(도정법) 자체에는 부정청약 시 분양권을 강제 회수하거나 형사처벌하는 구체적인 조항이 명문화돼 있지 않다. 이 때문에 일각에서는 도정법을 우선 적용해 회수를 피할 수 있다는 주장이 나오기도 했다. 하지만 전문가들은 이번 사례가 도정법이 아닌 주택법의 적용을 받는 '일반분양'이라는 점에 주목한다. 백준 J&K도시정비 대표는 "재건축 단지라도 조합원이 아닌 일반분양분은 주택법에 의한 주택 공급 규칙이 적용된다"고 설명했다. 실제 도정법 제79조 제8항을 보면 '일반분양분'의 공급 방법과 절차 등은 주택법을 준용하도록 규정하고 있다. 이에 따라 도정법과는 무관하게 주택법의 벌칙 조항에 따라 회수가 이뤄져야 한다는 분석이 제기되는 것이다. 실제로 국토교통부는 2018년 서울 송파구 '헬리오시티(가락시영 아파트 재건축)'와 동작구 '아크로리버하임(흑석뉴타운7구역 재개발)' 등 주요 재건축·재개발 단지에서 부정청약이 적발됐을 당시, 주택법을 근거로 공급 취소 조치를 진행한 바 있다. 현재 국회에는 재건축·재개발 단지의 부정청약에 대해서도 처벌과 회수 근거를 명확히 하는 도정법 개정안이 발의돼 입법 공백을 메우려는 움직임이 있다. 국토부 관계자는 "경찰 수사가 진행되고 있는 사건으로 결과에 따라 조치를 취할 것"이라고 밝혔다. [홍혜진 기자] 관련기사

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    양도세 중과예고 후 시장반응성동 등 한강벨트 일대 아파트주말새 매물 2~4% 늘어나고세부담에 호가 낮춘 매물 속속수요자도 '관망' 거래는 없어대출·토허제 등 규제가 변수다시 '매물 잠김' 가능성도 정부가 다주택자 양도소득세 중과 재개와 비거주 1주택자에 대한 세제 손질을 예고하면서 서울 주요 지역 부동산 시장의 셈법이 복잡해지고 있다. 이재명 대통령이 양도세 중과 유예를 종료하겠다고 밝힌 지난 23일 이후 강남 등 선호도가 높은 지역을 중심으로 매물이 소폭 늘어나며 호가도 조정되는 양상이 관측된다. 다만 강력한 대출 규제와 토지거래허가구역 등 중첩 규제로 실거래로 바로 이어지지 않고 있어 장기적 가격 조정으로 이어질지는 미지수라는 분석이 나온다. 26일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 매물은 5만6777건으로 집계됐다. 이는 정부 방침 발표 직전인 22일(5만6216건) 대비 약 1% 증가한 수치다. 매물 증가세는 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산·성동구 등에서 두드러졌다. 이 기간 송파구가 3471건에서 3633건으로 4.6% 늘며 가장 큰 증가 폭을 보였고 서초구 역시 6197건에서 6392건으로 늘어나며 3.1%의 상승 폭을 기록했다. 이 밖에 용산구(2.6%)와 성동구(2.4%), 강남구(2.2%) 등 고가 주택 밀집 지역에서 매물이 쌓이는 속도가 서울 평균을 웃돌았다. 세금 부담을 느낀 일부 다주택자들이 서둘러 매도 의사를 타진하는 것으로 풀이된다. 실제로 강남권 일부 재건축 단지와 대장주 아파트에서는 직전 최고가 대비 가격을 낮춘 매물이 등장하고 있다. 압구정현대 6·7차 전용면적 157㎡는 지난해 7월 1층 매물이 89억원에 신고가로 거래됐으나 현재 시장에는 저층이 83억원대에 나와 있다. 이 지역의 한 공인중개사는 "양도세 중과가 재개된다는 소식에 소수이긴 하지만 급매 매물이 나오고 있다"며 "중·고층 매물 중에서도 집주인이 급매를 원해 85억원까지 네고해볼 만한 물건이 있다"고 분위기를 전했다. 인근 압구정현대 3차 역시 전용 82㎡가 지난해 11월 60억7000만원에 거래됐으나 최근 57억원에 급매 매물이 나와 있다. 압구정현대 4차 전용 117㎡ 역시 지난해 4월 실거래가(75억원)보다 낮은 72억원대부터 매도 호가가 형성돼 있다. 마포구의 마포래미안푸르지오는 지난해 전용 84㎡가 최고가인 27억원에 거래됐지만 최근 25억원대에도 같은 평형대 매물이 나와 있다. 강동구의 올림픽파크포레온도 최근 다주택자들의 매도 상담이 이어지고 있다. 다만 전문가들은 이러한 가격 조정세가 시장 전반의 하락세로 이어지기에는 변수가 많다고 지적한다. 10·15 대책 이후 강화된 대출 규제와 강남·용산 일대에 적용된 토지거래허가구역 지정 탓에 거래 장벽이 높기 때문이다. 제도 시행까지 남은 기간은 100일 남짓인데 전세를 낀 매물의 경우 사실상 매도 자체가 불가능하다. 이에 따라 단기적으로 절세 매물이 소화되거나 호가 조정이 일어날 수 있지만 시간이 지나 거래가 불가능하다고 판단한 다주택자들이 매물을 거둬들일 가능성도 있다. 당장 매물이 늘어나는 것처럼 보여도 실제 거래로 이어지지 못하면 시장의 수급 불균형은 해소되기 어려울 것으로 관측된다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "정부가 5월 9일 계약분까지 유예하는 방안을 논의 중이라지만, 현재의 규제 상황에서 그 안에 매도하는 것은 어렵다"고 진단했다. [박재영 기자] 관련기사

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    지식산업센터도 오피스텔로건축 규제 완화해 공급 확대 전국 곳곳의 상가와 지식산업센터가 공실 증가로 어려움을 겪자 정부가 오피스텔 등 주거시설로 용도를 전환할 수 있도록 문턱을 낮추는 특별법을 발의할 예정이다. 건축물 용도 전환을 가로막던 규제를 완화해 ‘상가 공실’과 ‘주택 공급난’을 해소하려는 의도로 해석된다. 26일 국토교통부에 따르면 정부는 올해 상반기 중 ‘상가·업무시설 용도 변경 지원 방안’을 발표할 계획이다. 국토부는 건축공간연구원을 통해 지난해 4월부터 이달까지 진행한 ‘탄력적 용도 전환 방안’ 연구 결과를 반영할 예정이다. 여기에는 상가·지식산업센터 등을 주택으로 신속하게 변경할 수 있도록 하는 특별법을 추진한다는 내용이 담긴다. 현행 건축법에서는 상업시설을 주거시설로 바꾸는 것이 매우 어렵다. 먼저 해당 대지가 주택 건설이 가능한 용도 지역이어야 한다. 지식산업센터가 많은 일반공업지역에는 보통 기숙사 정도만 지을 수 있다. 용도 지역 요건을 충족해도 주차장, 정화조, 소방 등 주거시설 건축기준이 상업시설보다 까다로워 용도를 전환하려면 사실상 재건축 수준의 공사가 필요하다. 앞서 정부는 생활형숙박시설을 오피스텔로 전환할 수 있도록 구제 방안을 내놓으면서 복도 폭, 주차장 등 용도 전환을 가로막던 건축기준 등을 일부 완화한 바 있다. 이와 유사하게 이번에는 공실 문제를 겪고 있는 상가·지식산업센터를 대상으로 용도 변경 시 충족해야 하는 건축기준을 완화하겠다는 것이다. 정부는 나아가 ‘주거·상업 하이브리드형’ 건축물도 활성화할 계획이다. 상업용과 주거용으로 모두 쓸 수 있는 건축물 설계기준을 만들고, 이에 맞춰 지은 복수 용도의 건축물에는 인센티브를 부여하는 방식이다. 리모델링 등 별도로 용도 변경 절차를 거치지 않고도 필요에 따라 상가 또는 주택으로 용도를 바꿔 사용하는 것이 가능하다. 주거공간과 상업공간이 분리된 주상복합과는 다른 개념이다. 국토부 관계자는 “건축물은 지어지면 50~100년을 가지만 어떤 때는 숙박시설이 부족하고, 어떤 때는 상가가 부족할 수 있다”며 “시기별로 달라지는 수요에 대응할 수 있는 건축물이 필요하다”고 설명했다. 관련기사

  9. 9

    주택도시기금앵커리츠의 자산관리회사인 코람코자산신탁이 국내 상장 리츠에 집중 투자하는 300억원 규모의 ‘대신K상장리츠액티브일반사모투자신탁’을 조성하고 운용을 개시한다고 26일 밝혔다. 앵커리츠는 지난 2020년 국내 부동산간접투자시장 활성화를 위해 국토교통부가 주택도시기금을 출자해 설립한 블라인드 펀드형 리츠다. 설립 초기 3100억원 규모로 시작해 2022년 4650억원으로 규모가 커졌다. 이번 펀드는 앵커리츠가 220억원을 출자, 민간 투자자가 80억원을 매칭해 총 300억원 규모로 조성된다. 펀드 운용은 대신자산운용이 담당한다. 이번 펀드의 특징은 단순 지수 추종이 아니라 ‘액티브 운용 전략’을 택했다는 데 있다. 저평가된 우량 상장리츠를 직접 선별하고 시장 상황에 따라 편입 비중을 조절하는 방식이다. 김철규 코람코자산신탁 리츠투자부문장은 “이번 액티브 펀드는 앵커리츠가 장내 직접 투자에 이어 시장 유동성 부족을 보완하는 핵심 채널로 작동하게 할 것”이라면서 “유가증권시장에서의 지속적 투자활동을 통해 상장리츠 시장이 개인투자자들에게도 매력적인 시장으로 자리잡도록 기여하겠다”고 밝혔다. 관련기사

  10. 10

    부동산원 매매가격지수 분석지난해 20년 초과 상승률 19.4%10년 이하 신축 상승률 13.7% 추가분담금 분쟁이 곳곳에서 발생하는 데다가, ‘얼죽신(얼어죽어도 신축 아파트)’ 열풍이 주택시장에 불고 있는 와중에도 서울 강남권 노후 아파트가 신축 이상의 매매가 상승률을 기록하고 있다. 신축 아파트보다 노후 아파트의 가격 상승폭이 컸던 배경으로는 재건축 대상 단지가 다수 포함돼 있기 때문으로 보인다. 26일 한국부동산원의 연령별 아파트 매매가격지수에 따르면 지난해 12월 서울 동남권(서초·강남·송파·강동구)의 20년 초과 아파트 매매가격지수는 115.22로 1년 전 96.53보다 19.4% 상승했다. 이에 비해 같은 기간 동남권의 입주 5년 이하 상승률은 11.9%에 그쳤다. 5년 초과~10년 이하는 13.7%, 10년 초과~15년 이하는 16.5%였다. 통상 아파트는 준공 후 10년까지는 신축으로 여기며, 15년까지도 ‘준신축’으로 분류된다. 20년 초과하면 노후 아파트로 여겨지며, 재건축 연한은 30년이다. 신축 대비 구축 아파트 상승세는 실거래가로도 확인할 수 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 서울 강남구 대치동 은마아파트(1979년 준공) 전용 84㎡는 작년 10월 43억1000만원(13층)에 매매계약이 체결됐다. 이는 신고가로, 2024년 10월에 29억4800만원(5층)에 손바뀜된 것을 고려하면 13억6200만원 오른 수준이다. 이에 비해 인근의 준신축 아파트값은 재건축 아파트에 비해 상승폭이 상대적으로 덜했다. 인접한 ‘래미안대치팰리스1단지(2015년 준공)’ 전용 84㎡는 지난해 11월 47억5000만원(21층)에 신고가를 기록했다. 이는 1년전인 2024년 11월 39억3000만원(30층)보다는 8억2000만원, 같은 해 12월 35억5000만원(21층)보다는 12억원 높아져 은마아파트와 차이를 보였다. 강북 지역은 여전히 ‘얼죽신’서울 한강 이남의 11개구를 포함한 강남지역으로 넓혀봐도 비슷한 양상이 보였다. 강남지역의 20년 초과 아파트 매매가격 상승률은 같은 기간 13.1%였다. 5년 이하, 5년 초과~10년 이하 아파트값 상승률은 각각 10.3%로 상대적으로 낮았다. 이는 한강 이북 14개구를 포함하는 강북지역과 다른 양상이다. 강북지역의 20년 초과 아파트값 상승률은 5.4%로 나타나, 5년 이하 아파트(5.8%), 5년 초과~10년 이하 아파트(10.4%)보다 낮은 편이었다. 강북지역 중 동북권도 5년 이하 신축아파트가 1년 새 4.5%, 5년 초과~10년 이하 아파트는 10.1% 상승했다. 20년 초과 아파트도 4.3% 상승해 동남권과 다른 양상을 보였다. 서울 동북권에는 노도강3구(노원·도봉·강북구)를 비롯해 성동·광진·동대문·중랑·성북구가 포함된다. 서울 주택시장에서는 신축아파트 선호도가 높아 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축 선호)’이라는 말이 떠오른지 꽤 됐다. 하지만 강남권을 중심으로 노후 아파트 상승률이 신축보다 높아지는 경향이 나타나고 있다. 실제 지난해 강남구의 재건축 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 전년 대비 24.35% 오른 1억784만원(부동산R114 자료)으로 처음 1억원대에 진입했다. 재건축을 제외한 강남구 일반 아파트의 평당 평균가는 8479만원으로 이보다 2305만원 낮았다. 정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 “강남권에서는 추가분담금이 많아도 이를 상쇄하고 남을만큼 추가 시세차익을 거둘 수 있다는 기대감에 신축보다는 노후아파트의 아파트값 상승률이 높게 나타나는 것으로 보인다”고 진단했다. 정 대표는 이어 “재건축 물건이 시장에 많이 쏟아진다면 가격이 떨어질 여지도 있겠지만, 조합원 승계 조건이 까다롭고 향후 강남을 대체할만한 주거지가 없어 조합원 승계가 가능 물건은 ‘부르는 게 값’이 될 공산이 크다”고 내다봤다. 관련기사

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