대광건영, ‘회천중앙역 대광로제비앙 그랜드센텀’ 100% 분양완료

백지연 매경 디지털뉴스룸 기자(gobaek@mk.co.kr)

2025-10-29 13:52




(주)대광건영이 양주 회천신도시서 공급한 ‘회천중앙역 대광로제비앙 그랜드센텀’이 최근 전 가구 계약을 완료했다고 29일 밝혔다.

‘회천중앙역 대광로제비앙 그랜드센텀’이 완판에 성공한 배경으로는 회천신도시의 미래가치와 분양가상한제가 적용된 합리적인 분양가 등이 꼽힌다. 여기에 10·15 부동산대책 이후 비규제 지역에 대한 반사이익도 100% 분양완료에 영향을 미친 것으로 분석된다.

‘회천중앙역 대광로제비앙 그랜드센텀’은 경기도 양주시 회정동 819 (회천지구 A11블록) 일원에 지하2층~지상 최고 29층 총 7개 동, 전용면적 84㎡ 총 642가구로 조성된다.

회천신도시는 수도권 전철 1호선 회천중앙역(예정) 과 GTX-C 노선 등 교통 인프라 확충∙산업단지 조성∙생활편의시설 확충 등 다양한 개발 호재가 이어지며 완성형 신도시로의 변모가 가시화되고 있는 지역이다.

또한 공공택지 내 분양가상한제가 적용된 합리적인 분양가도 수요자들의 관심을 끌었다. ‘회천중앙역 대광로제비앙 그랜드센텀’은 양주에서 사실상 마지막으로 선보인 전용 84㎡ 기준 4억원대 분양가로 주택담보대출 한도 내에서 충분히 대출이 가능해 자금 부담을 덜 수 있다.

대광건영 관계자는 “회천신도시에 대한 개발 기대감과 우수한 입지∙상품성 등이 맞물리며 꾸준한 문의와 계약이 이어졌다”며 “어려운 시장 상황 속에서도 입주 전 완판을 달성한 만큼 전 임직원이 최선을 다해 성실한 시공으로 보답하겠다”고 말했다.




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    지표면 이하 3m 이상 확보신통기획·모아타운에 적용 앞으로 민간 토지 상부에 도로를 설치하고 아래 공간은 주차장, 주민공동시설, 상가 등으로 활용할 수 있게 된다. 도로로 내줘야 했던 공간의 활용도가 높아져 정비사업 사업성이 개선되고 주택 공급에 속도를 낼 수 있을 것으로 보인다. 서울시는 한정된 토지를 효율적으로 활용하고 교통 인프라를 확충하기 위한 ‘도시계획시설(도로) 입체적 결정 기준’을 마련해 시행한다고 27일 밝혔다. 서울시는 그동안 도로나 공원 등 도시계획시설을 다른 시설과 복합화하는 정책을 추진해왔으나 도로는 공공성과 확장 가능성을 고려해 제한적인 경우에만 입체적 결정을 적용했다. 이번 기준은 최근 도로의 입체적 공간 활용 수요가 늘어난 점을 고려해 마련됐다. 입체도로는 도로가 들어서는 공간 전체가 아닌 일부 높이와 범위만 도시계획시설로 정할 수 있다. 적용 대상은 △ 도로로 인해 토지가 나뉘면서 남은 부지 면적이 작아 효율적으로 활용하기 어려운 경우 △ 대규모 개발로 주변 지역 간 연결도로가 추가로 필요한 경우 △ 보행환경 개선 필요성이 인정되는 경우 등으로 제한한다. 지상부 전체와 지표면 하부를 3m 이상 확보하도록 하고, 토지이용계획확인원 등을 통해 누구나 입체적 도로임을 확인할 수 있어야 한다. 서울시는 이번 기준을 주요 정비사업에 적용할 계획이다. 재건축·재개발이나 모아타운 등에서는 단지 간 연결도로를 만들거나 학교·공원 등을 연결하는 도로를 확보하기 위해 토지를 기부채납하는 경우가 적지 않다. 도로 부지로 제공한 토지만큼 개발 가능한 면적이 줄어 사업성이 떨어지는 문제가 있었다. 서울시 관계자는 “정비사업 구역에서 입체도로를 적용하면 도로의 연결성을 유지하면서 주택을 공급할 수 있는 공간을 더 확보할 수 있다”며 “모아타운처럼 통합 주차장이나 단지 간 연결도로가 필요한 사업에서 활용도가 높을 것”이라고 말했다. 관련기사

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    김용범 청와대 정책실장은 27일 ‘부동산 대토론회’ 후 정부가 검토 중인 대책과 관련해 “여러 건설적인 의견들이 나와서 이를 적절히 정책에 반영하는 방안들을 고민하고 있다”고 말했다. 김 실장은 이날 CBS라디오 ‘박성태의 뉴스쇼’에서 “토론회에서 생각하지 못한 부분을 많이 짚어줘서, 정부 정책을 구체화하는 과정”이라며 이같이 밝혔다. 우선 “보유세를 어떤 방식으로 강화할 것인지, 초고가 주택의 기준은 무엇인지에 대해 다양한 의견이 있었다”며 “초고가 주택 기준에 대해 나름대로 의견을 모아가고 있다”고 전했다. 이어 “양도세의 경우도 장기보유 특별공제(장특공제)의 한도를 설정하는 것, 다주택자의 경우 보유세가 강화됐을 때 매물을 내놓을 수 있도록 퇴로를 열어주는 것, 은퇴 후 지방으로 이주하는 분들의 세 부담을 덜어주는 것 등 여러 건설적인 의견이 나왔다”고 소개했다. 주택공급에 대해서는 “기왕에 발표했던 정책도 택지 조성부터 시간이 오래 걸린다”며 “그래서 대통령이 모든 절차를 신속하게 하는 방안을 전반적으로 다 점검하는 토론회도 한 번 하실 것 같다”고 말했다. 하준경 청와대 경제성장수석도 이날 SBS 라디오 ‘김태현의 정치쇼’에서 현재 검토 중인 부동산 정책의 방향에 대해 언급했다. 보유세와 관련해서는 “사회적으로 적정한 수준으로 걷는 게 바람직하지만, 그렇다고 해서 주거복지를 해치면 안 된다”며 “주거복지와 사회적 효율성, 조세 형평성 등 가치를 같이 고려해서 정할 예정”이라고 설명했다. 전월세 대책 관련 “기본적으로 전월세를 잡으려면 공급이 많이 돼야 한다”며 “단기적으로 빨리 공급될 수 있는 부분을 준비하고 있다. 조만간 발표될 것”이라고 밝혔다. 대출 규제와 관련해서는 “불합리한 부분이 있으면 당연히 고쳐야 한다”며 “기본적으로 수요를 높이는 종류의 대출보다는 공급을 활성화하는 대출은 다시 한번 살펴보자는 기조”라고 전했다. 또 “제도적으로 보장돼 있었는데 갑자기 안 된다거나, 은행이 갑자기 (대출을) 조인다거나 하는 경우는 핀셋형으로 탈출구를 마련할 필요가 있다”고 덧붙였다. 공급과 관련해서도 “땅이 많지 않은 건 사실인데, 아예 없는 것도 아니다”라며 “여러 종류의 주거 형태가 있기 때문에 그에 맞는 땅을 찾고 있다”고 말했다. 한편 단일종목 레버리지 상장지수펀드(ETF) 제도의 보완 방안과 관련해 김 실장은 “큰 부분이 31일부터 앞당겨 시행되니 상당한 효과가 있을 것으로 기대한다”며 “이후 효과를 보며 필요하면 추가 방안도 검토할 예정”이라고 밝혔다. 그는 이 상품이 주식시장 변동성 확대의 원인으로 지목되는 데 대해서는 “이 상품이 나온 시점과 반도체 종목 자체의 변동성이 커지는 시점이 겹치면서 도드라지게 보이고 있다”고 진단했다. 이 대통령이 샌프란시스코 방문 중 실리콘밸리의 주요 벤처캐피털 업체들과 만난 데 대해서는 “제일 활발한 6개 사가 다 모였다. 깜짝 놀랄 일”이라며 “이분들이 ‘한국에 더 관심을 많이 갖겠다’며 일부는 한국에 사무실도 내겠다고 화답했다”고 덧붙였다. 관련기사

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    2분기 A등급 공실률 6.6%2022년 1분기 이후 첫 5% 넘어 글로벌 부동산 서비스 기업 JLL(존스랑라살) 코리아는 지난 2분기 서울 A등급 오피스 시장 공실률이 4년 만에 5%를 웃돌았다고 밝혔다. 27일 JLL코리아가 발간한 보고서에 따르면 2분기 서울 A등급 오피스의 공실률은 전 분기 대비 2.3%포인트(p) 상승한 6.6%를 기록했다. A등급 오피스는 연면적 1만평(3.3㎡ ) 이상, 바닥면적 330평 이상의 오피스 건물을 의미한다. 이 수치가 5%를 넘긴 것은 지난 2022년 1분기 이후 처음이다. 5% 안팎의 공실률은 통상 임차인 교체나 리모델링 과정에서 발생하는 자연 공실률 수준으로 간주한다. 권역 별로는 CBD(도심권역)의 공실률이 전 분기 대비 5.4%포인트 급등한 12.3%를 기록하며 공급 과잉 우려가 현실화했다. 지난 4월에는 종각역 인근에 연면적 4만3000평 규모 G1 서울이 완공된 데 이어 5월에는 을지로3가역 인근 르네스퀘어가 준공됐다. 하반기에는 을지로3가역 이을타워, 내년에는 종로5가역 인근 디타워 효제 완공이 예정돼 있다. 다만 임대 계약이 완료된 빌딩들이 있어 입주 완료 시 공실률은 이보다 하락할 전망이다. YBD(여의도권역)는 공실률이 4.8%로 소폭 상승했으나 향후 5년간 외부 임대 가능한 신규 공급이 극히 제한적이어서 중장기적으로 안정적 성장세가 예상된다. GBD(강남권역)는 0.9%의 낮은 공실률로 안정세를 유지했다. 2분기 서울 A등급 오피스의 월평균 실질임대료는 전 분기 대비 2.2%, 전년 동기 대비 4.9% 상승한 평당 15만2800원을 기록했다. 강남이 평당 16만3600원으로 가장 높은 수준을 유지했으며 도심은 신축 자산 효과로 16만2400원, 여의도는 12만6500원을 기록했다. 상반기 국내 오피스 시장 총 거래금액은 7조 4253억원을 기록했다. 주요 거래로는 하나투자증권 빌딩(8112억 원)과 구로구 지타워(6977억 원), 을지 트윈타워 서관(6570억 원), 이마트타워(3500억 원) 등이 있다. 향후 투자자들은 여의도와 강남 등 우량 입지 자산 위주로 선별적이고 신중한 접근을 취할 것으로 전망된다. 한국은행이 이달 기준금리를 인상한 데 이어 연내 추가 인상이 예상되고, 도심 오피스 공급 과잉 우려가 여전하기 때문이다. 이기훈 JLL 코리아 캐피털 마켓 전무는 “도심의 본격적인 신규 공급 사이클 진입으로 서울 오피스 시장은 새로운 국면을 맞이했다”며 “권역별 공급 불균형이 심화하면서 도심은 공실률 상승 압력에 여의도와 강남은 안정적 성장 기조에 놓여 있어 투자자들의 선별적 접근이 더욱 강화될 것”이라고 말했다. 관련기사

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    부천 거래량, 군포·구리 이어 경기도 3위서울 거주자 매수 비율 20%·6개월 새 매물 10%↓신고가 경신 신축 아파트 거래 늘어‘e편한세상 부천 어반스퀘어’ 공급 서울 아파트값 상승세가 이어지는 가운데, 서울과 맞닿아 있는 경기 부천 주택시장이 비규제 반사이익을 얻고 있다. 서울에서 밀려난 실수요자가 유입되면서 거래량이 늘고, 새 아파트를 중심으로는 신고가 거래가 잇따르고 있다. 27일 한국부동산원 자료에 따르면 올해 들어 5월까지 경기도 부천시 아파트 매매거래량은 3871건으로 집계됐다. 이는 작년 동기간(2295건)보다 69% 급증하고 경기도 아파트 거래량 증가율(26%)보다 2.5배 이상 높은 수준이다. 증가율로 보면 경기도 시·군 중 군포(108%), 구리(74%)에 이어 세 번째로 높은 수치다. 업계와 시장은 이처럼 부천 지역의 거래량이 증가 배경으로 서울 유입 매수세를 꼽는다. 서울 아파트 매매가·전세가가 동반 상승하자 출퇴근이 용이하면서도 상대적으로 가격 경쟁력 있는 부천 지역으로 내 집 마련 수요가 몰렸다는 분석이다. 부천 아파트 매입자의 거주지별 거래현황을 보면 올해 서울 지역 거주자가 매수한 건수는 774건으로, 부천 전체 거래의 20%를 차지했다. 지난해 동기간 서울 지역 매수자 비율이 16%였던 것과 비교하면 서울 수요 유입이 두드러졌다. 이 같은 매수세 유입은 신축 아파트들의 신고가 갱신으로 이어지고 있다. 일례로 경기도 부천시 소사구 괴안동 ‘e편한세상 온수역’ 전용 59㎡는 지난달 신고가인 9억2800만원(26층)에 거래됐다. 지난 5월에 기록했던 직전 신고가(8억 9900만원·9층)보다 한 달 새 2900만원 오른 금액이다. 소사구 송내동 ‘송내역푸르지오센트비엔’ 전용 84㎡ 역시 이달 8억9000만원(15층)에 신고가 거래가 이뤄졌다. 직전 신고가는 지난 1월 거래가인 8억3807만원(15층)이었다. 매매거래량 증가는 매물 감소로 이어지고 있다. 이달 21일 기준 부천 아파트 매매 매물건수는 7247건(부동산 빅데이터 업체 아실 )으로 6개월 전(8097건)보다 10%가량 줄었다. 경기도 전체 매매 감소율(7%)을 웃도는 수치다. 소사구의 A공인중개업소 관계자는 “서울의 전세 보증금 수준으로 부천에서 신축 아파트를 매입하려는 서울 거주자들의 문의가 눈에 띄게 늘었다”면서 “가격 경쟁력 있는 매물이 빠르게 소진되고 있고, 호가도 서서히 오르고 있다”고 말했다. 신규 공급도 관심을 받고 있다. DL이앤씨는 경기도 부천시 원미구 소사동 일원에서 ‘e편한세상 부천 어반스퀘어’ 일부 잔여가구의 선착순 동·호 지정 계약을 진행 중이다. 이 단지는 지하 3층~지상 38층, 13개동 총 1649가구 중 전용 59~84㎡ 897가구가 일반 분양물량이다. 지하철 1호선·서해선 소사역이 사업지 앞에 있고, 소사역에서 한정거장 거리의 부천종합운동장역(서해선·7호선)은 향후 GTX B노선(2031년 개통 예정)의 정차가 예정돼 있다. 단지 안에는 게스트하우스를 비롯해 온탕·냉탕·건식 사우나를 갖춘 사우나와 G.X.룸, P.T룸, GDR로 구성된 실내 스크린 골프연습장, 스크린골프룸 등 입주민 시설이 마련된다. 단지 전체를 공원형 아파트로 구현하기 위해 특화 조경 설계인 ‘드포엠(dePoem)’도 적용된다. 사업지가 비규제지역에 위치해 담보인정비율(LTV)이 최대 70%로 높다. 계약자에게는 계약금 1차 1000만원 정액제와 중도금 대출 60% 이자 후불제 혜택을 제공한다. 관련기사

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    27일 직방 조사에 따르면 2026년 8월 전국 아파트 입주물량은 1만4342가구로 집계됐다. 이는 전년동기(1만3867가구) 대비 3.4% 늘어난 수준이며, 전월(1만4400가구)과는 비슷한 수준이다. 권역별로는 수도권이 8924가구, 지방이 5418가구로 집계됐다. 수도권 입주물량은 전월(9172가구)보다 소폭 감소했지만, 서울 입주물량이 올해 들어 가장 많은 수준을 기록했으며 수도권이 전체 입주의 약 62%를 차지한다. 특히 서울에서는 이달 총 6개 단지가 입주를 앞뒀다. 이 가운데 서초구 반포동 ‘반포래미안트리니원’(2091가구) 입주가 서울 입주물량 증가를 견인했다. 강남권 대규모 단지의 입주가 예정되면서 인근 전월세시장과 매물 흐름 변화에 관심이 모인다. 수도권 8924가구, 서울 반포 대단지 중심 반등수도권은 서울(3540가구), 경기(5384가구)에서 총 8924가구가 입주한다. 인천은 이달 입주 예정 단지가 없다. 서울에서는 반포래미안트리니원(서초구 반포동, 2091가구)을 비롯해 마곡지구17단지(강서구 마곡동, 577가구), 힐스테이트마포더퍼스트(마포구 신수동, 488가구), 엘리프미아역 1·2단지(강북구 미아동, 260가구), 동작보라매역프리센트(동작구 신대방동, 124가구)가 입주한다. 반포래미안트리니원 입주 영향이 큰 만큼 서울 전역의 공급 확대 흐름으로 해석하기에는 다소 한계가 있다. 경기는 △평택시 2230가구 △수원시 2,178가구 △이천시 558가구 △파주시 418가구 순으로 총 5384가구가 입주한다. 평택에서는 브레인시티대광로제비앙모아엘가(장안동, 1700가구)와 평택고덕국제신도시A48블록예미지(고덕동, 431가구)가 입주한다. 수원 권선구에서는 매교역팰루시드(세류동, 2178가구)가, 이천에서는 이천자이더리체(증포동, 558가구)가, 파주에서는 파주운정신도시우미린더센텀(동패동, 418가구)이 각각 입주한다. 지방 5418가구, 충남·강원 중심 공급지방은 5개 지역에서 총 5418가구가 입주한다. △충청남도 2059가구 △강원특별자치도 1668가구 △전남광주통합특별시 695가구 △충청북도 602가구 △울산광역시 394가구 순이다. 직방 관계자는 “입주물량은 전월과 비슷한 수준이지만 지역별 편차가 커 단지별로 시장에 미치는 영향은 다르게 나타날 수 있다”며 “특히 서울은 반포 대단지 입주 영향이 큰 만큼 지역별 전월세 시장과 매물 변화에 관심이 필요하다”고 짚었다. 그러면서 “여기에 최근 정책 변화에 대한 관심도 높아지면서 시장 참여자들은 다양한 변수를 함께 주시하는 분위기”라고 덧붙였다. 관련기사

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    호반그룹은 지난 24일 서울 서초구 본사에서 임직원을 대상으로 여름 명사 특강을 개최했다고 27일 밝혔다. 이번 명사특강에는 김대헌 호반그룹 기획총괄사장, 김윤혜 호반프라퍼티 경영총괄사장, 김민형 호반그룹 커뮤니케이션실 상무를 비롯해 임직원 160여 명이 참석했다. 이날 강연에는 프랑스 문화를 쉽고 친근하게 전하며 ‘파리민수’로 알려진 정일영 인하대학교 영미유럽인문융합학부 초빙교수가 연사로 나섰다. 정 교수는 ‘성장하는 사람은 무엇이 다른가’를 주제로 급변하는 시대에 필요한 성장의 태도와 미래 경쟁력에 대해 강연했다. 이번 특강은 여름 휴가 시즌을 맞아 구성원들이 잠시 업무에서 벗어나 일과 삶을 돌아보고 성장의 동기를 찾을 수 있도록 기획됐다. 정답을 일방적으로 전달하기보다 질문과 사례를 통해 구성원들이 스스로 변화와 성장의 방향을 고민하도록 돕는 데 초점을 뒀다. 정 교수는 강연에서 빠르게 변화하는 시대에는 ‘평생직장’보다 끊임없이 배우고 변화에 적응하는 ‘평생성장’이 새로운 경쟁력이 되고 있다고 진단했다. 이어 질문하는 습관과 도전정신, 신뢰와 협업, 실패를 성장의 과정으로 받아들이는 태도가 개인과 조직의 성장을 좌우한다고 설명했다. 또한 정 교수는 AI시대에는 기술을 활용하는 능력과 문제 해결력, 창의성, 공감과 소통 등 사람만의 강점이 더욱 가치 있는 경쟁력이 된다고 전망하며 태도의 중요성을 거듭 강조했다. 이처럼 호반그룹은 인재를 기업의 핵심 경쟁력으로 삼고 명사특강을 비롯한 다양한 교육 프로그램을 운영하고 있다. 직무교육뿐 아니라 인문학, 역사, 과학, 사회, 문화 등 다양한 분야의 명사를 초청해 구성원들이 새로운 시각과 통찰을 얻을 수 있는 기회를 지속적으로 마련해왔다. 호반그룹은 그동안 최태성 역사 강사, 뇌과학자 장동선 박사, 회복과 희망의 메시지를 전하는 이지선 이화여대 사회복지학과 교수, 마약 예방 인식 확산에 앞장서고 있는 남경필 전 경기도지사를 초대하는 등 다양한 분야의 지식과 경험을 공유하는 명사특강을 꾸준히 이어오고 있다. 호반그룹 관계자는 “이번 특강을 통해 임직원들이 변화하는 시대를 바라보는 새로운 시각을 얻고 스스로의 성장 방향을 고민하는 의미 있는 시간이 되었기를 바란다”며 “앞으로도 다양한 명사특강과 교육 프로그램을 통해 구성원의 성장을 지원하고 배움 중심의 기업문화를 만들어 나가겠다”고 말했다. 관련기사

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    영남·새만금 중심 로봇 투자 러시대규모 투자 발표에 지역 시장 ‘선반영’미분양 줄고 신고가 거래 이어지기도 반도체에 이어 로봇이 한국의 새로운 미래 먹거리 산업으로 떠오르고 있다. 정부부터 삼성전자와 현대차, LG전자 등 국내 대표 대기업들도 사업화와 투자 확대에 속도를 내면서 투자 거점 지역의 부동산 시장에도 적지 않은 영향을 줄 수 있다는 전망이 나온다. 27일 분양업계에 따르면 정부는 지난 6월 말 ‘대한민국 대도약 3대 메가프로젝트’를 발표하면서 새만금과 대경권을 양대 축으로 로봇 생산기반을 확대한다는 계획이다. 새만금에는 로봇 파운드리와 부품 클러스터를, 대경권에는 자동차·조선·전자산업과 연계한 산업용 로봇 실증 테스트필드를 구축하겠다는 구상이다. 이와 관련해 국내 굴지의 대기업들도 잇따라 로봇 관련 계획을 발표하고 있다. 우선 삼성전자는 총 60조원을 영남권에 투자한다. 대표적으로 구미에는 마더팩토리와 함께 피지컬AI·휴머노이드 로봇 양산 라인을 구축할 계획이다. 여기에 구미사업장에 데이터팩토리를 구축해 생산 데이터를 기반으로 로봇 학습과 현장 투입을 고도화하겠다는 전략이다. 현대차도 전북 새만금 지역에 약 9조원 규모의 인공지능(AI) 밸리를 구축하고, AI 데이터센터와 로봇 제조 클러스터, 수소 에너지 등 첨단산업 기반을 확대하는 등 산업 생태계 구축에 나섰다. LG전자 역시 CEO 직속 로보틱스사업센터를 신설하고 데이터팩토리 전담 조직까지 두며 로봇 사업화에 속도를 내고 있다. 이 같은 흐름은 투자 거점 지역의 부동산 시장에도 기대감을 키우고 있다. 실제 영남권의 경우 최근 구미를 비롯해 대구, 울산 등 한때 부동산 시장이 주춤했던 지역에서 최근 신고가 거래가 이어지고 미분양이 감소하는 등 상승 조짐을 보이고 있다. 새만금과 연계된 전북권에도 현대차의 대규모 투자 발표 이후 군산의 미분양 단지가 완판되고 거래량이 늘어나는 등 시장이 반응한 사례가 나타난 것으로 알려졌다. 이런 가운데 태영건설은 구미에서 꽃동산공원 민간공원 특례사업을 통해 도량동에 단지를 연내 분양할 예정이다. 구미는 2024년부터 현재까지 신규 분양이 2곳뿐으로, 미분양이 전국에서도 가장 빠르게 감소하고 신고가 거래가 이어지는 등 새 아파트 대기 수요가 많은 곳으로 꼽힌다. 태영건설은 연내 전라북도 고창읍 덕산리 209-1번지 일원에 들어서는 888가구의 공공분양 단지도 공급한다. 이 밖에도 전라북도 익산시 동산동 일대에서는 세경1차 아파트 재건축 단지인 ‘익산 두산위브 트레지움’ 591가구가 연내 공급을 계획하고 있다. 분양업계 관계자는 “정부와 대기업들이 로봇 산업에 대한 적극적 투자 계획을 앞다퉈 발표하면서 투자 거점 지역을 중심으로 지방 부동산 시장이 빠르게 반등 조짐을 보이고 있다”며 “향후 다양하고 구체적인 투자 계획이 추가로 발표될 경우 구미, 새만금 외에도 여러 지역에서 반등이 일어날 수 있다”고 짚었다. 관련기사

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    동의·비례·용적률 ‘3개 숫자’ 주목낡은 동네라도 신축빌라 늘면노후비율 깨져 사업 막힐수도임대용 건물주 많은 곳 불리사업성은 ‘비례율’로 판가름용적률·고도제한도 체크해야 서울 아파트값이 급등하자 상대적으로 초기 투자금이 저렴한 재개발 투자가 신축 아파트로 가는 ‘마지막 사다리’로 인식되고 있다. 4억~6억원대 빌라를 매수해두면 향후 입주권을 받는다는 계산으로 MZ들이 움직이고 있다. 하지만 ‘빌라 한 채 사두면 아파트가 된다’는 말은 절반만 맞는다. 재개발이라는 긴 여정에는 감정평가액·비례율·분담금·권리산정기준일 등 낯선 용어들과 10년을 훌쩍 넘기는 시간의 기회비용, 재산권 수억 원이 걸린 함정들이 도사리고 있다. 물딱지(입주권이 안 나오는 물건)를 사는 것은 최악의 시나리오다. 매경플러스 부동산 프리미엄 콘텐츠 ‘손품노트’가 재개발 투자에 꼭 필요한 핵심 지식을 정리했다. ◆재개발은 무엇인가 재개발은 집 한 채가 아니라 동네 전체를 새로 짓는 사업이다. 길이 좁고 하수도가 낡았거나 주차장도 없는 오래된 저층 주거지를 길·상하수도 같은 기반시설까지 통째로 갈아엎어 새 아파트 단지로 바꾸는 것이다. 재개발은 용적률 혜택을 받는 대신 임대주택을 포함한 물량을 함께 공급해야 하는 공익사업 성격도 지닌다. 그래서 개인 의지만으로 되는 게 아니라 서울시·구청의 공적 심의를 거쳐야 첫발을 뗄 수 있다. ◆재개발이 시작될 ‘자격’ 아무 동네나 재개발이 되는 것은 아니다. 노후도·접도율·과소필지 세 가지가 핵심 잣대다. 노후도는 지은 지 30년이 넘은 건물이 전체의 60%(재정비촉진지구는 50%) 이상이어야 하는 요건이다. 낡은 동네에 신축 빌라가 늘면 이 비율이 깨져 재개발이 막힐 수 있다. 접도율은 큰길에 붙은 집의 비율을 의미한다. 낮을수록 좁은 골목에 갇힌 집이 많다는 의미로 재개발 가능성이 커진다. 과소필지는 90㎡(약 27평)보다 작은 땅이 전체의 40% 이상인지를 보는 지표다. ◆사업은 이렇게 진행된다 재개발은 ①구역 지정 ②조합 설립 ③사업시행인가 ④관리처분인가 ⑤이주·철거 ⑥공사·완공 등 6개 관문을 거친다. 지금 어느 관문을 통과하고 있는지가 물건의 가격과 리스크를 좌우한다. 구역 지정은 토지등소유자 입안 요청으로 시작돼 서울시 도시계획위원회 심의를 통과하고 시보에 고시돼야 확정된다. 사업시행인가는 몇 층짜리로 몇 가구를 지을지 큰 그림이 정해지는 단계다. 이후 감정평가와 조합원 분양신청이 이어진다. 관리처분인가가 나면 누가 어느 집을 받고 얼마를 더 내는지가 최종 확정된다. 이후 이주·철거·공사가 진행돼 준공에 이른다. ◆재개발 핵심 용어와 계산법 사업성을 가늠하는 핵심 지표는 비례율이다. 조합이 아파트를 팔아 번 돈에서 공사비 등 쓴 돈을 뺀 나머지를 조합원들이 처음 보유하고 있던 재산 가치 합계로 나눈 비율이다. 100%면 낸 만큼 정확히 돌려받는다는 뜻이고, 110%면 재산이 10% 불어난다는 의미다. 공사비가 사업비 지출의 대부분을 차지해서 공사비가 오르면 비례율이 흔들리는 구조다. 감정평가액(감정가)은 사업시행인가 시점에 전문가가 매기는 내 집의 가치다. 여기에 비례율을 곱하면 사업이 끝났을 때 인정받는 내 몫인 ‘권리가액’이 나온다. 조합원 분양가에서 권리가액을 빼면 새 아파트를 받기 위해 추가로 내야 할 ‘분담금’이 계산된다. 프리미엄(P)은 입주권을 사고팔 때 권리가액에 얹어주는 웃돈이다. 서로 다른 구역의 매물을 비교할 때는 프리미엄 액수가 아니라 총투자금으로 산출해보는 것이 더 정확하다. 완공 후 예상 시세에서 총투자금을 뺀 차액이 ‘안전마진’이다. ◆입지만큼 중요한 조합장 조합은 재개발을 이끄는 회사, 조합원은 그 주주에 비유된다. 조합장은 최고경영자(CEO)라고 할 수 있다. 조합장이 유능하면 사업에 속도가 붙지만 무능하거나 비리가 있으면 몇 년씩 멈출 수 있다. 조합원에게는 조합의 회계·계약 자료를 요구할 수 있는 정보공개청구권이 있다. ◆재개발 옥석 가리는 법 재개발 투자에서는 좋은 물건을 고르는 것보다 ‘안 될 곳’을 피하는 게 중요하다는 말이 있다. 예컨대 △동의하는 비율이 낮고 갈등이 심한 곳 △임대수익이 잘 나오는 알짜 건물주가 많은 곳 △비례율이 낮은 곳 △용적률 여력이 없거나 고도 제한에 묶인 곳 △경사·문화재 같은 걸림돌이 많은 곳 등은 사업이 표류할 가능성이 있다. 반대로 △노후도 요건을 이미 충족해 절차가 빠른 곳 △입지가 좋아 일반분양이 잘될 곳 △1000가구 이상 대단지가 될 곳 △유능하고 투명한 조합장이 있는 곳 △사업에 반대하는 비상대책위원회가 없는 곳 등은 사업성이 좋은 편으로 꼽힌다. ◆서울 재개발의 현재와 미래 같은 재개발이라도 트랙에 따라 속도와 요건이 다르다. 신속통합기획은 도시정비법을 따르되 서울시가 초기부터 개입해 구역 지정 기간을 5년에서 2년으로 단축한 패스트트랙이다. 다만 후보지 선정과 동시에 토지거래허가구역으로 묶여 전세 낀 갭투자가 막힌다. 공공재개발은 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시개발공사(SH)가 참여해 자금과 속도를 지원하는 대신 임대주택 물량을 늘리는 방식이다. 모아타운은 노후도 기준이 상대적으로 낮아 진입이 쉽고 사업시행인가와 관리처분인가가 합쳐져 3~5년으로 빠르지만 동의율 기준은 비교적 높다. 정비사업이 서울 신규 입주에서 차지하는 비중은 약 90%에 달한다. 5선에 성공한 오세훈 서울시장은 2031년까지 31만가구를 착공하고 ‘신통기획 2.0’을 통해 사업기간을 단축하겠다며 속도전을 예고했다. ◆사다리는 닫혔을까 서울은 더 높이, 더 촘촘하게, 더 복합적인 도시로 향하고 있다. 그런데 사람들이 원하는 서울 신축 아파트는 절대적으로 희소하고 값이 비싸다. 재개발은 시간을 태워 가치를 빚어내는 사업이다. 적은 금액으로 서울 신축 아파트 초기 진입이 가능하다는 것은 매력으로 꼽힌다. 현재 서울에서 활발한 정비사업(재개발·재건축)은 2030년대에 대부분 진행되고 그 이후에는 판이 고착될 가능성이 크다. 아직 재개발이라는 사다리가 완전히 닫히진 않았다는 의미다. 관련기사

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    재개발 투자 7가지 리스크 낡은 빌라 한 채가 아파트로 바뀌는 과정에는 곳곳에 함정이 도사리고 있다. 조합원 자격을 잃거나 시간과 공사비에 발목을 잡히면 수익성이 훼손된다. 남들이 산다고 급하게 뛰어드는 ‘포모(FOMO)’를 경계해야 한다. 재개발 투자자가 꼭 짚어볼 리스크 7가지를 정리했다. ◆물딱지 주의보 권리산정기준일 이후 지분을 쪼갠 물건을 사면 입주권을 못 받는 ‘물딱지’가 될 수 있다. 단독주택을 다세대로 바꾸거나 새로 지은 빌라가 대표적이다. 신축일수록 권리산정기준일과 건물 사용승인일을 반드시 대조해야 한다. 상가·근린생활시설 소유자는 아파트 대신 상가를 받거나 청산되는 등 배분 방식이 달라 분쟁도 잦다. 한 사람이 같은 구역에 여러 채를 가진 ‘다물권’도 입주권이 하나만 나온다. ◆투기과열지구의 벽 투기과열지구에서 관리처분인가 이후 물건을 사면 원칙적으로 조합원이 될 수 없다. 다만 매도인이 1가구 1주택자로 10년 이상 보유·5년 이상 살았다면 조합원 지위를 이어받을 수 있고, 상속·해외 이주도 예외다. 이 제한은 2018년 1월 25일 이후 사업시행인가를 신청한 사업장부터 적용된다. 또 관리처분 이후 들어가면 최초 관리처분인가일부터 5년 이내에 다른 투기과열지구에서는 분양 신청을 할 수 없다. 매수 전 조합원 지위 승계가 가능하다는 중개업소 말만 믿으면 안 된다. 조합·전문 변호사·구청 주거정비과·서울시 정보몽땅 등을 통해 교차 검증이 필수다. ◆무허가 ‘뚜껑’과 도로 지분의 함정 도로나 빈 땅처럼 건물 없는 토지만 소유하면 입주권 요건이 달라진다. 서울은 보통 90㎡ 이상이어야 단독 입주권을 받는다. 지분이 작은 도로 지분 물건은 현금청산될 수 있다. 구역별로 기존 무허가건축물 인정 시점 이전부터 있던 무허가주택 ‘뚜껑’은 입주권 대상이 될 수도 있다. 다만 항공사진·재산세 과세대장 등 입증 서류가 있어야 인정받는다. 감정가만 보고 매물을 덜컥 사면 위험한 이유다. ◆재개발의 진짜 비용은 ‘시간’ 재개발 단계마다 동의서 걷기·심의·감정평가·총회에 각각 수년씩 걸릴 수 있다. 여러 단계 중 하나만 막혀도 전체가 멈춘다. 가령 신림1구역은 구역 지정 후 사업시행인가까지 약 20년이 걸렸다. 구역 안에 교회나 학교가 있으면 대체용지·보상 협의만 수년 걸려 관리처분·이주까지 마치고도 착공이 밀리기도 한다. 초기 투자금 7억5000만원을 연 4%로 5년 굴리면 약 1억5000만원이다. 재개발로 그 이상을 못 벌면 손실이라는 기회비용 계산도 필요하다. ◆공사비 인상의 나비효과 요즘 서울 주요 재개발 현장 공사비는 평당 900만~1000만원에 육박하고, 고급화 단지는 1000만원을 훌쩍 넘긴다. 공사비가 오르면 그대로 분담금 부담으로 돌아온다. 시공사와 조합의 갈등으로 공사가 멈추면 손해는 조합원의 몫이 될 수 있다. 공사비 상승은 비례율 하락→권리가액 하락→분담금 상승→안전마진 하락으로 연쇄효과를 불러올 수 있다. ◆끝날 때까지 끝난 게 아니다 관리처분인가 후 이주비 대출이 실행되면 그 순간부터 금융비용이 매일 쌓인다. 세입자 보상과 명도 분쟁이 소송으로 번져 착공이 밀리면 그 비용도 조합원의 몫이다. 착공에서 준공까지도 4년 이상 걸릴 수 있어 이 기간의 이자와 기회비용까지 투자금으로 계산하지 않으면 안전마진을 과대평가하는 셈이다. 조합 소송 이력은 서울시 정보몽땅·등기부등본·법원 판결문 검색으로 미리 확인할 수 있다. ◆초기 재개발 투자 주의보 재개발은 비상장 주식처럼 ‘하이 리스크, 하이 리턴’ 구조다. 시장이 식으면 거래가 뚝 끊기고 오래 물릴 수 있다. 초기 단계에서 부여되는 ‘연번’은 동의서를 걷기 시작했다는 행정절차일 뿐 사업이 확정됐다는 뜻이 아니다. 최근 신속통합기획은 후보지가 많이 지정되는 편이라 번호가 붙었다고 해서 꼭 된다는 보장이 없다. 또 심의 과정에서 층수·가구 수·용적률이 크게 바뀌거나 구역 경계가 바뀌어 내가 산 빌라가 구역에서 빠지는 일도 벌어진다. 이미 지정된 정비구역이 주민 요청으로 해제될 수도 있다. 관련기사

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    지난해 20·30세대의 ‘내 집 마련’ 비율이 현행 통계 작성 이래 처음 20%대로 떨어진 것으로 나타났다. 50·60세대와의 자산 보유 격차도 가장 크게 벌어진 것으로 집계됐다. 26일 국가데이터처의 국가통계포털(KOSIS)의 ‘가구주연령계층별 자산, 부채, 소득 현황’에 따르면 지난해 39세 이하 청년층 가운데 거주 주택을 보유한 비율은 27.7%로 집계됐다. 연령계층 구분이 현재 기준으로 재편된 2017년 이후 처음 20%대로 떨어졌다. 39세 이하 연령대의 보유 가구 비율은 2018년과 2019년 40.7%로 가장 높게 나타났다. 이후 2020년 39.1%, 2021년 38.3%, 2022년 34.1%로 하락을 거듭하다 2024년 30.1%를 기록했다. 2025년은 전년 대비 2.4%포인트 줄어든 27.7%로 역대 최저다. 반면 50대의 주택 보유 비율은 63.5%, 60세 이상은 68.5%로 나타났다. 1년 전보다 각각 0.6%포인트, 0.4%포인트 하락했지만 낙폭은 청년층에 비해 적었다. 지난해 50대와 39세 이하의 주택 보유율 격차는 35.8%포인트, 60대와 39세 이하의 격차는 40.8%로 집계됐다. 2017년 통계 재편 이후 역대 최대다. 2017년 50대와 39세 이하의 주택 보유율 격차는 24.5%로 나타났다. 2019년 23.0%까지 줄었으나 매년 격차가 벌어지는 추세다. 60세 이상과 39세 이하에서도 유사한 흐름으로 나타났다. 2017년 양측의 격차는 28.5%를 기록한 데 이어 2019년 27.1%까지 줄었다. 이후 2022년 34.2%, 2023년 36.6%, 2024년 38.8%를 기록했고 지난해에는 40.8%까지 격차가 벌어진 셈이다. 세대뿐 아니라 상하위 계층 간 주택 보유 격차도 뚜렷해진 것으로 나타났다. 지난해 순자산 1분위(하위 20%)의 주택 보유율은 6.8%에 그쳤다. 관련 통계 작성 이래 최저치다. 2017년 10.3%, 2018년 10.6%로 두 자릿수를 달성했지만 확대되지 못했다. 반면 순자산 5분위(상위 20%)의 주택 보유율은 지난해 84.2%로 나타났다. 2017년 84.5%로 소폭 하락했지만 전체적인 변화는 크지 않았다. 이에 따라 순자산 상하위 20%의 주택 보유율 차이는 2022년 79.8%포인트 이후 가장 큰 77.4%포인트로 집계됐다. 거주주택 가격의 경우 순자산 5분위 평균은 6억8677만원으로, 순자산 1분위 평균 585만원의 117배에 달했다. 관련기사

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