“중요한 건 얼마나 투명하고 적정하게 시세를 제공하느냐지, 공개 빈도를 줄이는 게 아닙니다.”

최근 부정확한 통계로 불안을 부추긴다는 비판과 함께 ‘폐지론’까지 불거진 한국부동산원의 ‘주간 아파트 통계’. 이에 데이터 테크 기업 빅밸류의 수장이자 한국프롭테크포럼 AI시세협의회장을 맡고 있는 구름 대표가 밝힌 견해다. 빅밸류는 전국 부동산 시세 정보와 상권분석 서비스 등을 제공하는 기업이다.

지난 21일 서울 중구에 위치한 빅밸류 사옥에서 매일경제를 만난 구 대표는 “AI를 활용하면 전국 1900만개 주택의 시세를 하루 만에 도출할 수 있다”고 강조했다. 짧은 시간에 광범위한 주택을 조사할 수 있으니 전수조사 수준의 집계가 가능한 것이다. 인력과 업무시간도 획기적으로 줄일 수 있다.

AI 시세 서비스의 핵심은 최근 거래가 없는 물건의 시세를 과거 거래 데이터와 유사 물건의 거래를 기반으로 추론하는 것이다. 구 대표는 “우리나라에서 거래가 가장 활발한 서울 아파트도 연간 회전율은 6~7%에 불과하다”며 “나머지 94%는 거래가 없는데, AI 시세는 그 6%의 거래를 가지고 나머지 94%의 가격을 추론하는 것이 목적”이라고 말했다.

이를 매도호가, 시세조사원 등에 의존해 추론하는 기존 시세 조사 체계와 달리 AI는 빅데이터를 활용해 추론한다. AI가 10년 이상의 거래 내역을 학습하고, 이를 바탕으로 현재 시점의 가격을 추론하는 것이다. 시세 평가 후 거래가 발생하면 사전에 산정된 시세와 비교해 정확도도 계속 검증해나간다.

구 대표는 “2008년 아파트 실거래가가 공개되고, 2015년부터 각종 통계가 개방되면서 인공지능 입장에서는 거의 모든 정보를 체계적으로 학습할 수 있는 환경이 만들어졌다”고 강조했다. 이 같은 방법으로 만들어진 시세는 ‘매도호가’와 달리 하방경직성이 낮아 ‘하락장’에도 민감하게 반응할 수 있다

이외에도 빅밸류는 ‘데이터로 세상을 풍요롭게’라는 목표 아래 다양한 공간 데이터 분석 서비스를 제공하고 있다. 정부와 협업해 조류독감 위험도가 높은 지역과 공장을 식별하는 AI 모델을 개발했고, 프랜차이즈 업계를 위해 카드매출 데이터를 활용한 상권 분석 서비스도 만들었다.

특히 이 상권 분석 서비스는 프랜차이즈 매장이 평균 임대료 수준, 예상 매출액 등을 가늠하게 해 상점 입지를 선정하고 점포 KPI를 설정하는데 도움을 주고 있다고 한다. 구 대표는 “한 상권 안에서 매출이 얼마나 나올 수 있는지, 적정 가격이 얼마인지 안다면 매장의 상황을 정밀하게 분석할 수 있다”고 했다.

한편, 빅밸류는 더 풍부한 AI 서비스 제공을 위해서는 정부의 공공데이터의 개방이 필요하다고 강조했다. 세무사나 감정평가사 등 전문직과 달리 AI·프롭테크 업계는 접근이 어려운 데이터가 있고 이 장벽이 서비스 발전을 가로막는다는 것이다.

구 대표는 “현재는 AI 기업들이 중간에서 인사이트를 보여주고, 최종 결론을 기존 전문가에게 돈을 내고 마무리하는 구조”라며 “이 부분을 풀지 않으면 완전한 AX 전환은 불가능하다. 일정 조건을 충족한 AI·프롭테크 기업이 더 깊은 데이터에 접근할 수 있도록 제도 개선이 필요하다”고 강조했다.

다음은 빅밸류 구름 대표와의 일문일답.


빅밸류의 핵심 미션은 무엇인가요

저희는 한마디로 ‘데이터로 세상을 풍요롭게’ 하는 회사입니다. 데이터 덕후들이 모여서, 정확한 데이터가 좋은 의사결정과 혜택을 만들 거라고 믿고 회사를 시작했어요. 예전에는 데이터로 의사결정을 할 수 있는 산업이 굉장히 제한적이었는데, AI가 발전하면 콩나물 파는 동네 가게 사장님도 스마트폰으로 데이터를 보고 결정하는 시대가 올 거라고 봤습니다.

현재 집중하는 사업은 무엇인가요? 주요 고객은 누구인가요?

지금 저희가 집중하는 건 한마디로 AX, 그러니까 AI 전환입니다. 금융권에서는 담보대출 프로세스를 ‘인공지능 시세(AI 시세)’로 대체하는 일을 해왔고, 프랜차이즈나 상권 분석 쪽에서는 어느 상권이 성장하는지, 옮기면 매출이 얼마나 나올지를 AI가 판단하는 서비스를 제공하고 있습니다.

부동산 개발 측면에서는 이 부지를 아파트로 개발해야 할지, 상가를 만들어야 할지, 수익성과 미래 변화를 AI로 분석해 드리고 있고, 농식품부와는 조류독감 위험도가 높은 농장을 미리 찾아내는 행정 AX를 하고 있습니다.

지금까지 주요 고객은 시중은행, 빅테크, 중앙부처 같은 대형 기관이었고, 올해부터는 플랫폼 기반으로 중소기업, 개인사업자까지 데이터 공급 대상을 넓히고 있습니다.

빅밸류의 AI 시세 서비스가 궁금합니다.

우리나라에서 거래가 가장 활발한 서울 아파트도 연간 회전율이 6~7% 정도입니다. 나머지 94%는 거래가 없는데, AI 시세는 그 6%의 거래를 가지고 나머지 94%의 가격을 추론하는 게 목적입니다.

2008년 실거래가 공개, 2015년부터 각종 장부가 개방되면서 AI 입장에서는 거의 모든 정보를 체계적으로 학습할 수 있는 환경이 만들어졌습니다. 과거 10여 년 이상 거래 데이터를 시간·공간적으로 학습해서 현재 시점을 추론합니다.

사람이 하는 기존 감정평가는 이론을 공부한 전문가가 제한된 데이터를 보고 주관적으로 추정하는 방식이었다면, 저희는 훨씬 더 많은 데이터를 보고, 전국을 대상으로, 짧은 시간에 시세를 내고, 사후 검증까지 가능한 방식입니다.

저희는 전국 주택을 하루에 모두 평가합니다. 그러니까 이후 거래가 발생하면 사전에 산정된 시세와 실제 거래를 비교해서 정확도를 계속 검증할 수 있습니다. 물론 과거 거래가 거의 없거나 특이한 물건은 오류율이 높기 때문에, 그런 물건은 고객사에서도 사용하지 않도록 사전에 구분합니다.

최근 정부에서는 주간 아파트 시세의 부정확성 논란이 불거지며 폐지론도 나오고 있는데요. 이에 대해 어떻게 생각하시나요?

주간 아파트 시세의 장점은 분명합니다. 대부분의 사람들은 2년에 한 번, 5년에 한 번 이사할 때만 시장을 보는데, 주간 시세는 시장을 객관적으로 보는 눈을 제공해 줍니다.

문제는 발표 주기가 아니라 원천 데이터입니다. 지금 방식은 단지당 두 곳의 중개사가 입력하는 ‘매도 호가’를 수집하는 구조예요. 거래는 5~6%밖에 안 되니까, 나머지 95%는 ‘팔겠다고 내놓은 가격’밖에 데이터가 없는 상황이죠.

매도 호가는 내려갈 때는 잘 안 내려가고, 올라갈 때는 더 빨리 올라가는 특성이 있습니다. 그걸 기반으로 만든 지표는 하방 경직성에, 상승기에는 불안 심리를 자극하는 구조를 가질 수밖에 없습니다.

이 문제를 보고 ‘주간 단위 발표를 줄여야 한다’고 생각하는 건 구더기 무서워 장 못 담그는 것과 같습니다. 중요한 건 얼마나 투명하고 적정하게 시세를 제공하느냐이지, 공개 빈도를 줄이는 게 아니에요.

빅밸류는 카드 매출 데이터를 결합해 상권 분석, 평균 임대료 수준 등에 대한 정보도 제공하고 있습니다. 이 같은 서비스를 기획한 이유는 무엇인가요?

프랜차이즈 업계의 요청이 많았습니다. 점포 개발, 분석에 최소 200~300개 이상의 매장을 컨트롤해야 하는 분들인데요. 본사가 현장에 내려갈 수 없고 현장도 다 바뀝니다. 이 내용을 수시로 반영하면서 컨설팅을 해줘야 하고, 직영점은 KPI도 정해야 하죠.

이런 내용을 수시로 반영하면서 진출하지 않은 시장에 대한 시뮬레이션을 하고 싶어하는 수요가 있었습니다. AI 시세가 거래되지 않은 지역의 가격을 주변 정보를 바탕으로 추정하는 것과 같은 맥락이죠. 어떠한 상권 안에 얼마나 매출이 나는지 알게 되면 예측이 가능할 것이라는 것이에요.

공공 데이터 개방, 부동산 정보 비대칭 해소 등은 정부 정책과 관련이 많습니다. 기업 입장에서 제도 개선이 가장 필요하다고 보는 부분은 무엇인가요?

공공데이터는 많이 개방되고 있지만, 여전히 공개되지 않는 데이터가 많고, 그 데이터에 접근할 수 있는 ‘새로운 라이선스 체계’가 없습니다.

과거에는 세무사나 감정평가사처럼 전문가 라이선스가 있으면 더 깊은 데이터에 접근할 수 있는 법적 근거가 있었어요. 그런데 AI·프롭테크을 위한 라이선스는 존재하지 않습니다.

그래서 결국 마지막 점은 여전히 기존 전문가들이 찍어야 합니다. 데이터와 AI를 활용하는 기업들이 중간에서 인사이트를 보여주고도, 최종 결론은 기존 전문가에게 돈을 내고 마무리해야 하는 구조인 거죠.

이 부분을 풀지 않으면 완전한 AX 전환은 불가능합니다. 일정 조건을 충족한 AI·프롭테크 기업이 더 깊은 데이터에 접근할 수 있게 제도 개선이 필요하다고 봅니다.