정부의 고강도 부동산 규제로 서울 아파트 매물이 확 줄어들자 입주권과 분양권 거래가 활발해지고 있는 것으로 나타났다. 지난해 청약에서 크게 흥행하지 못했던 단지들에 ‘프리미엄’이 붙는가 하면, 매도자의 양도세를 대신 내고 웃돈까지 얹어주는 ‘손피(손에 쥐는 프리미엄)’ 거래까지 성행하고 있다. 일부 부동산 중개소에서는 세금을 줄이려 ‘다운계약서’까지 작성하고 있는 것으로 전해진다.

1일 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난해 분양한 서울 노원구의 ‘서울원 아이파크’의 전매제한이 오는 4일 해제된다. 서울원 아이파크는 서울 강북 지역임에도 전용면적 84㎡ 기준 최고 분양가가 14억원을 넘어 고분양가 논란이 일었다. 전용 105㎡ 이상 타입 일부는 미분양되기도 했다.

전매제한을 앞둔 서울원 아이파크는 현재 3억원이 넘는 프리미엄이 붙었다. 분양가보다 3억원 높은 가격에 시세가 형성된 셈이다. 서울 노원구의 한 공인중개사는 “정상 거래를 기준으로 전용 84㎡의 경우 프리미엄이 3억5000만원 붙었다”며 “청약 당첨자들이 양도세를 내고도 손피가 1억원이 넘는다”고 말했다. 이에 따라 대출 이자 부담 등으로 전매제한이 풀리자마자 분양권을 파는 매도인도 수익을 보게 됐다.

일부 중개소에서는 다운계약서를 작성하고 있다는 전언도 있다. 조정대상지역에선 분양권 보유 기간이 1년 이상 2년 미만이면 지방세를 포함한 양도세율이 66%에 달한다. 현재 프리미엄이 3억5000만원이라고 하더라도 양도세를 내고 나면 실제 손에 쥐는 금액은 1억원 수준에 불과하다. 다운계약서는 양도세 납부를 회피하기 위해 등장한다. 실제 아파트 거래금액보다 낮은 가격으로 계약서를 써 거래 비용을 줄이겠다는 목적이다.

오는 17일 전매제한 해제를 앞둔 서울 성북구의 ‘창경궁 롯데캐슬 시그니처’ 역시 손피가 붙은 것으로 알려졌다. 이 아파트는 지난해 1순위 청약 이후 미분양이 나왔다. 지난해 이 단지 청약에 당첨된 신 모씨는 “두 달 전부터 부동산 중개사로부터 손피 거래가 가능하냐는 연락을 자주 받았다”고 말했다.


정부의 고강도 부동산 규제로 서울 아파트 매물이 급감하며 매매 수요가 분양권·입주권으로도 옮겨간 것으로 분석된다. 실제로 부동산 정보 플랫폼 아실에 따르면 지난 1월 1일 8만8752개였던 서울 아파트 매물은 이날 기준 5만9641개로 33%나 줄어들었다. 반면 서울 분양권·입주권 거래량은 지난해 12월 1일 기준 961건에서 이날 기준 1310건으로 36% 증가했다.

서울 아파트 청약받기가 ‘하늘의 별 따기’인 만큼 전매제한 물건에 대한 관심이 높아지고 있다. 청약시장에서 서울 아파트 1순위 평균 경쟁률은 83.68대1로 경기도(2.75대1)보다 30배가량 높았다. 비수도권에서는 평균 경쟁률이 1대1에 미치지 못하는 곳들도 있었다.

내년부터 서울 아파트 공급 물량이 줄어드는 만큼 분양권·입주권 거래가 더 활발해질 전망이다. 부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 분양 물량은 2096가구에 그칠 전망이다. 이는 2021~2025년 등 5년 평균(7279가구)의 3분의 1 수준에도 미치지 못하는 수치다.

서울원 아이파크와 창경궁 롯데캐슬 시그니처 외에도 이달 ‘e편한세상 당산리버파크’ ‘힐스테이트 등촌역’ 등의 전매제한이 풀린다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “정부의 정책 등으로 내년에도 전월세 시장을 포함한 부동산 시장은 불안할 것으로 보인다”며 “특히 내년엔 공급 물량이 더 줄어들어 신축 아파트가 귀해지는 만큼 서울에서 분양한 아파트의 프리미엄이 더 높아질 수 있다”고 말했다.