주거 안정을 위해 조성된 주택도시기금의 여유자금이 4년 만에 4분의 1 수준으로 줄어든 가운데 공공임대 확대에 따른 지출은 계속 늘어나고 있다. 수입은 정체된 반면 지출 부담은 커지면서 재정 운용에 경고등이 켜졌다.

30일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 주택도시기금 여유자금은 지난 10월 말 기준 12조2000억원으로 집계됐다. 2021년 말 49조원이던 여유자금은 2022년 말 28조8000억원, 2023년 말 18조원으로 감소한 데 이어 올해 들어 6조원가량 더 줄었다. 4년 사이 37조원 가까이 증발한 셈이다. 정부가 정책대출 금리를 인상하고 대출 총액을 제한하면서 일시적으로 여유자금이 늘어난 시점도 있었지만 전반적인 흐름은 감소세가 뚜렷하다.

주택도시기금의 여유자금은 계획된 사업 외에도 돌발 상황에 대응하기 위해 확보해두는 일종의 ‘비상금’이다. 기금 운용의 완충 장치 역할을 하며 시장 불안이나 정책 수요 급증 시 대응 여력을 판단하는 지표로도 활용된다. 이 자금이 줄면 정책 대응 범위가 그만큼 좁아진다. 가령 청약저축 해지 요청이 갑작스럽게 쇄도할 경우 여유자금이 부족하면 기존 사업에 투입된 자금을 회수하거나 신규 사업을 취소·연기해야 해 차질이 발생한다.


최근 수년간 이어진 여유자금 감소에는 전세보증과 정책대출 확대, 공공임대 사업비 증가, 기금 수입 정체가 복합적으로 작용했다. 전세시장 불안이 장기화되면서 전세보증과 전세금 반환대출 규모가 빠르게 늘었고 상당한 재원이 기금에서 지출됐다. 공공임대 공급 확대와 리츠 출자 등 신규 사업에 투입되는 자금도 점차 늘었다.

여기에 ‘청약 무용론’이 확산되며 청약저축 해지 건수가 증가했고 신규 납입 유입도 줄었다. 부동산 거래량 감소로 국민주택채권 발행액 역시 기대만큼 늘지 못하면서 기금의 주요 재원 흐름이 일제히 둔화됐다. 수입 축소와 지출 확대가 동시에 나타나면서 구조적인 불균형이 누적된 것이다. 세수 결손이 심각했던 시기에는 수조 원이 주택도시기금에서 전용되며 여유자금 감소에 영향을 준 것으로 알려졌다.

들어오는 돈은 줄어드는 반면 사용할 곳은 늘어나는 구조 속에서 내년에도 기금 부담은 더 커질 전망이다. 이재명정부는 매입임대를 비롯한 공공임대 사업을 대폭 확대하는 기조를 분명히 하고 있다. 관련 재원은 주택도시기금에서 융자나 출자 형태로 차출된다. 정부는 내년부터 공공임대와 공공지원 민간임대를 포함해 공적주택 19만4000가구를 공급한다는 계획을 세웠다.

이에 따라 임대주택 관련 예산은 올해 15조4272억원에서 내년 22조7858억원으로 47.7% 확대됐다. 주택도시기금 여력이 넉넉하지 않은 만큼 대신 신규 공공분양에 투입되는 금액은 줄여 균형을 맞추겠다는 방침이지만 공적주택 확대라는 큰 방향이 유지되는 한 기금 지출 부담은 지속적으로 증가할 수밖에 없다는 분석이 나온다.

기금 여유자금 감소에 국토교통부도 대응에 나섰다. 주택도시보증공사를 통해 대출자산을 유동화하는 절차에 착수했다. 주택도시기금이 보유한 대출채권 기초자산으로 자산유동화증권(ABS)을 발행해 현금을 확보하는 구조다. HUG는 최근 1조원 규모의 ABS 발행 주관사로 KB증권을 선정했다. 초기 발행 대상은 LH에 대출한 임대주택 건설 자금 가운데 상대적으로 금리가 높은 대출을 중심으로 구성된다.

다만 국토부는 “당장 유동화를 추진한다기보다는 비상시에 자금을 수혈할 수 있는 창구를 마련하는 차원”이라고 선을 그었다. 유동화는 단기적으로 현금을 확보할 수 있는 수단이지만 장기적으로는 상환 부담으로 이어질 수 있는 만큼 속도 조절이 불가피하다는 평가도 나온다.

국민주택채권의 만기를 다양화할 수 있도록 법적 기반도 정비했다. 부동산 거래 시 자동으로 매입하는 국민주택채권은 현재 만기 5년인 1종만 발행되고 있다. 지난해 국토부와 기획재정부 장관 협의를 통해 만기를 탄력적으로 조정할 수 있도록 시행령이 개정됐다. 돌아오는 만기를 다양화해 만기 도래에 따라 현금이 한꺼번에 유출되는 일을 막기 위한 조치다.